◆…서울 마포구 공덕동 일대의 오피스텔과 상가의 모습. 사진은 기사와 직접적 관련이 없음.(사진 연합뉴스)
주상복합건물에 자리한 '편의점 내 별도 공간'을 주택으로 판단하고 1세대1주택 비과세 특례를 거부한 국세청의 과세처분이 잘못됐다는 조세심판원의 결정이 나왔다.
A씨는 2018년 12월 광주에 위치한 4층짜리 주상복합건물(이하 쟁점부동산)을 약 10억원에 처분했다. 이후 1세대1주택 고가주택 비과세 특례(당시 9억원)를 적용해서 양도소득세를 예정신고·납부했다. 이 쟁점부동산은 건묵물대장상 2층부터 4층까지 다가구주택, 18세대가 전입되어 있다. 그런데 국세청은 지난해 감사를 실시한 결과 1층 소매점을 제외한 주택이 존재한다는 사실이 확인됐다며, 비과세 특례를 거부하고 양도세를 경정·고지했다. 다주택자로 분류되면서 중과된 양도세만 1억원에 달했다.
쟁점부동산 1층은 독립된 101호(소매점)·102호로 구분되어 있다. 국세청에선 102호가 별도의 출입문이 있고, 그 내부에 화장실·싱크대 등이 있다는 이유를 들며 원룸(주택)으로 본 것이었다. 국세청의 과세논리대로 다세대로 본다면 19채 중 1채만 1세대1주택으로 비과세하고, 나머지 18채는 과세대상이 된다.
현행 소득세법상 다가구주택을 구획된 부분(칸)별로 개별 처분하지 않고, 건물 1동 전체를 하나의 매매 단위로 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다. 다만 ①주택으로 쓰는 층수가 3개층 이하일 것 ②주택 용도의 연면적(층별 바닥면적의 합계) 660㎡ 이하일 것 ③총 거주 세대가 19세대 이하일 것이라는 3가지 요건을 갖추어야 한다.
이러한 과세처분에 불복(심판청구)을 제기한 A씨는 "일반적으로 소형 편의점은 영업장 외에 매입상품을 보관하는 장소 등이 편의점 영업장 외에 별도로 설치되어 있다"며 "쟁점부동산의 경우 1층에 별도의 화장실이 없어 편의점의 아르바이트생이나 손님을 위해 화장실을 설치한 것이고, 싱크대는 편의점 아르바이트생이 라면 등 간식을 요리할 수 있도록 설치한 것"이라고 주장했다. 그러면서 "이 건의 핵심은 102호의 거주여부"라며 "상식적으로 3평에 불과한 면적을 원룸으로 사용했다고 추정하는 것은 이치에 맞는 않는다"고 말했다.
국세청의 과세 근거는 또 있었다. 쟁점부동산 102호에 전입신고된 사실이 있는 부분이었다. 국세청은 "사업과 주거 둘 중 하나의 목적을 위해 전입신고를 했을 것"이라며 "전입신고자가 102호에서 어떠한 사업을 운영한 이력은 없는 것으로 확인되므로 특별한 사정이 없는 한 주거를 목적으로 전입신고한 것으로 봐야 한다"고 했다.
A씨는 이에 대해 "국세청 감사반 직원이 쟁점부동산을 현장방문했을 때에도 당시 주민등록상 전입되어 있던 당사자의 거주사실을 확인할 수 있는 옷가지나 주방용품, 기본적인 화장품조차 존치하지 않았다"며 102호가 휴게실이었다는 점을 강조했다.
조세심판원은 쟁점부동산 1층 102호를 주택으로 보고 양도세를 과세한 처분이 잘못됐다고 판단했다(취소). 심판원은 결정문을 통해 "102호의 전기요금은 전입당사자가 아닌 사람의 계좌에서 2011년 12월부터 2016년 9월까지 자동이체된 것으로 확인되며, 전입당사자가 2014년 12월부터 2016년 10월까지 102호에 전입했다는 전·출입신고내역은 사실과 일치하지 않는 것으로 보인다"고 밝혔다.
심판원 또 "청구인이 쟁점부동산 102호를 임대했다면 차임을 수령했을 것인데 차임 수령 등 청구인이 취한 이익이 확인되지 않은 점을 고려할 때, 102호가 명확하게 주택으로 사용됐다고 보기 어렵다"고 했다.
[참고심판례: 조심2023광0101]
