2017년 8월 2일. 정부는 부동산에 대한 투기수요를 막기 위해 세금, 금융, 공급 등을 총망라한 고강도 부동산 대책을 내놨다. 세금(양도세) 부분만 떼어내서 보면, 1세대가 1채 주택을 보유하고 해당 주택을 처분했을 때 '과세냐 비과세냐'의 여부를 판단하는 잣대가 엄격해졌다. 1세대가 2년 넘게 보유한 주택 1채가 취득일 현재 조정대상지역 안에 있다면, 보유기간 중 2년 이상을 거주해야 주택 양도차익에 대해선 양도세를 내지 않는다.(2021년 12월 8일 양도분부터, 양도가액 12억원을 초과하는 고가주택은 12억원 초과분 과세)
다만, 경우에 따라서는 이러한 세법개정에도 불구하고 종전 규정인 '보유기간 2년 이상'만 갖추면 비과세를 받을 수 있다.
2017년 8월 2일 이전에 취득한 주택(8·2 부동산대책이 발표되기 이전에 취득)이거나, 2017년 8월 2일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우로서 '계약금 지급일 현재 무주택 세대'인 경우다.
◆…박정인 국세상담센터 상담관
또한 8·2대책이 발표된 이후에 조정대상지역으로 지정됐더라도 비과세를 위한 거주가 필요하지 않을 수 있다. 박정인 국세상담센터 상담관은 "조정대상지역의 공고가 있는 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우로서 계약금 지급일 현재 무주택 세대라면 거주요건을 적용받지 않는다"고 말했다.
다음은 박 상담관이 2017년부터 2021년까지 기획재정부·국세청의 예규(유권해석) 중 자주 묻는 사례를 발췌해 정리한 내용이다.
사례① 조정대상지역 내 주택의 분양계약을 2017년 8월 2일 이전 체결하고 계약금을 지급했습니다. 그런데 2017년 8월 3일 이후에 (주택)지분 중 절반을 배우자에게 증여한 경우 거주요건을 적용받을까요?
#. A씨는 서울시 강서구에 소재한 아파트 청약에 당첨되어 분양계약을 체결했다. 이후 계약금·중도금을 납입하던 중에 "부부 공동명의가 절세가 된다"는 지인의 말을 듣고 배우자에게 지분 2분의 1을 증여했다고 한다. 조정지역 내 한 채 주택을 처분하고 비과세를 적용받으려면 2년 이상 거주해야 한다는 이야기를 듣고 아파트에 입주하려고 했으나, 송파구 소재 초등학교를 다니는 자녀의 전학문제가 걸렸다.
A씨는 각종 자료를 찾아보고 '2017년 8월 2일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우로서 계약금 지급일 현재 무주택 세대'는 거주요건이 필요 없단 내용을 찾았다. 그러나 그해 8월 3일 배우자에게 주택지분 절반을 증여한 부분 때문에 확신이 서지 않았다.
A씨 부부가 공동으로 소유한 주택이 비과세를 적용받으려면 보유기간(2년 이상) 요건만 채워도 될까, 아니면 배우자에게 증여한 지분으로 인해 거주기간(2년 이상)이 필요할까.
박 상담관은 "A씨 부부가 분양받은 주택은 취득일 현재 조정대상지역이지만, 보유기간만 2년 이상이면 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있다"고 했다.
"취득일 현재 조정대상지역이더라도 2017년 8월 2일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우로서 계약금 지급일 현재 무주택 세대인 경우이므로, 1세대 1주택 비과세 요건에 거주요건은 적용되지 않고, 2017년 8월 3일 이후에 배우자가 지분을 증여받은 경우라도 동일하게 거주요건을 적용받지 않는다."(관련 유권해석:기획재정부 재산세제과-858, 2018년 10월 10일)
사례② 무주택인 자녀(별도세대)에게 계약금을 완납한 분양권을 조정대상지역 지정 전에 증여했습니다. 이때 자녀가 조정지역 지정 이후 완공된 주택을 양도한다면 거주요건을 적용받을까요?
#. B씨는 2020년 1월 경기도 양주시에 소재한 주택 분양권을 별도세대인 아들에게 증여했다. 해당 지역은 그해 6월 19일 조정대상지역으로 지정되고, 같은 달 25일에 B씨의 아들은 주택을 취득(신축완공)했다. 이 주택은 2022년 7월에 양도할 예정이라고 한다.
"무주택 1세대가 조정대상지역 공고일 이전에 증여받은 분양권에 기해 취득한 주택(취득당시 조정대상지역)을 양도했을 때, 1세대 1주택 비과세를 받으려면 거주요건(2년 이상)을 채워야 한다."(기획재정부 조세법령운용과-988, 2021년 11월 17일)
사례③계약금을 나누어 지급했다면 계약금 지급일은 언제로 보게 되나요?
#. C씨는 2017년 7월 서울 소재 주택을 취득하고자 가계약금을 지급했고, 그해 8월 17일 해당 주택에 대한 본 계약 체결·나머지 계약금을 지급했다고 한다.
"계약금 지급일은 계약금 완납일인 것으로 C씨 사례의 경우 계약금 지급일은 2017년 8월 17일이 되는 것입니다."(기획재정부 재산세제과-316, 2020년 4월 6일)
사례④ 분양권에 대한 계약금 지급일과 같은 날에 주택을 취득했습니다. 이런 경우 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 않는 1세대(무주택세대)에 해당하나요?
#. D씨는 2018년 5월 8일 대전 서구 소재한 아파트의 분양권 계약금을 지급하고, 같은 날 대전 동구 소재한 주택을 취득했다. 2020년 6월 대전은 조정대상지역으로 지정됐다. D씨는 같은 해 7월 동구 주택을 양도하였고, 분양권 당첨으로 취득한 주택을 2022년 10월에 처분할 예정이라고 한다.
"분양권에 대한 계약금을 지급하고 같은 날에 주택을 취득한 경우 무주택세대에 해당하지 않는 것으로 거주요건을 충족해야 한다."(서면-2020-법령해석재산-2693, 2021년 01월 11일)
사례⑤ 2017년 8월 2일 이전에 취득한 주택을 멸실하고, 그해 8월 2일 이후 신축한 경우 거주요건을 적용 받나요?
#. E씨는 2017년 5월 8일 서울 동대문구에 소재한 주택을 샀다. 이듬해 해당 주택을 임의로 재건축했고, 신축 주택은 4월 13일에 취득했다.
"2017년 8월 2일 이전에 취득한 주택을 신축할 목적으로 멸실하고 2017년 8월 3일 이후 신축한 경우로서, 신축한 주택의 취득시기는 기존주택의 취득일이므로 1세대 1주택 비과세를 판단할 때 거주요건을 적용받지 않는다."(서면-2020-부동산-1236, 2020년 11월 30일)
사례⑥ 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 않은 1세대란 구체적으로 어떤 경우인가요?
박 상담관은 "문자 그대로 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 않은 세대로 해석하고 있다"고 말했다.
"계약금 지급일 현재 조세특례제한법상 감면주택·공동상속주택의 소수지분을 보유한 경우 무주택 세대로 보지 않으나(기획재정부 재산세제과-941, 2018년 11월 1일·서면-2018-부동산-0935, 2018년 11월 29일),
계약금 지급일 현재 분양권, 조합원입주권을 보유한 경우 무주택 세대에 해당하는 것으로 해석하고 있다."(기획재정부 재산세제과-735, 2019년 10월 30일)
사례⑦ 2017년 8월 2일 이전에 피상속인이 취득한 주택을 동일세대원이 상속 받은 경우 거주요건을 적용받나요?
#. F씨는 2015년 3월 세종시에 소재한 주택을 취득했다. 8·2 부동산 대책이 발표(2017년 8월 2일)될 당시 F씨는 자녀와 같이 살았다(동일세대). 2019년 1월에 해당 주택은 F씨의 자녀가 상속을 받았고, 그의 자녀는 2021년 5월에 해당 주택을 양도할 예정이었다.
"2017년 8월 2일 이전에 피상속인이 취득한 조정대상지역 내 주택을 2017년 8월 2일 당시 동일세대원이었던 상속인이 상속개시일에 동일세대원으로서 상속받은 주택을 양도하는 경우 거주요건을 적용받지 않는다."(서면-2020-법령해석재산-3884, 2021년 04월 23일)
다만 박 상담관은 "2017년 8월 2일 이전에 피상속인이 취득한 조정대상지역 내 주택을 2017년 8월 3일 이후에 동일세대원이 된 상속인이 동 주택을 상속받아 양도하는 경우 거주요건이 적용된다"고 말했다.(사전-2020-법령해석재산-1047, 2021년 05월 04일)
사례⑧ 2주택 이상 보유한 1세대인데, 1주택 외의 주택을 모두 양도했습니다. 취득 당시 조정대상지역에 있는 남은 최종 1주택이 된 날로부터 2년 이상 보유하다 양도하면 비과세를 받을 수 있나요? 아니면 최종 1주택이 된 날부터 2년 이상 새로 거주해야 하는건가요?
#. G씨는 2018년 4월 3일 주택(A주택) 한 채를, 곧바로 다음달(5월 3일)에 또 다른 주택(B주택)을 취득했다. 해당 주택은 조정대상지역 내 소재하고 있었다. G씨 가족들은 A주택을 취득한 뒤에 바로 세대전원이 입주해서 2020년 4월 30일까지 거주했다(2년 이상 거주). 2020년 5월 1일에 타인이 소유한 주택으로 이사해서 현재까지 거주하고 있다. G씨는 B주택을 2021년 5월 9일에 양도하고, A주택은 2023년 5월 이후에 팔 예정이라고 한다.
"A주택 비과세를 판단할 때 거주기간도 최종 1주택을 보유하게 된 날부터 새로 기산하는 것이므로, B주택을 양도한 날로부터 2년 이상 거주해야 거주요건을 충족하는 것이다."(기획재정부 재산세제과-35, 2021년 01월 14일)
