◆…국세청은 최근 내놓은 질의회신에서 "장기임대주택과 그 밖의 1주택을 소유한 피상속인이 사망해 미성년자인 상속인이 해당 주택을 상속받았으나, 민간임대주택 특별법상 임대사업자 등록을 하지 못한 상태에서 그 밖의 1주택을 양도하는 경우에는 1세대 1주택의 특례가 적용되지 않는 것"이라고 했다.(사진 연합뉴스)
#. 2017년 11월 갑(甲)씨는 서울에 소재한 주택(A주택)을 취득, 2021년 3월에 또 다른 주택(서울 소재, B주택) 한 채를 더 샀다. B주택에 대해서는 세무서에 임대사업자등록을, 지자체에 주택임대사업자등록(장기일반민간임대주택, 10년)을 마쳤다. 같은 해 7월 甲씨가 사망했고, 그의 재산인 집 두 채는 자녀 2명이 상속(주택 지분 절반)을 받았다. 상속이 이루어질 당시, 자녀들은 미성년자였다.
두 자녀는 B주택에 대해 세무서에 사업자등록을 마쳤으나, 지자체는 "상속인이 미성년자인 경우 등록할 수 없다"며 이를 거부했다(피상속인 甲 명의 유지). 두 자녀는 지난해 7월 B주택을 처분한 상태다.
Q. '민간임대주택에 관한 특별법상 제한(임대사업자의 결격사유)으로 지자체에 주택임대사업자등록을 하지 못한 상탸에서 상속받은 거주주택을 양도하는 경우, 소득세법 시행령 155조(1세대 1주택의 특례)에 따른 거주주택 비과세 특례를 적용받을 수 있는지' 여부가 甲씨의 자녀들은 궁금했다.
A. "민간임대주택 특별상 사업자 등록 안 했다면, 1주택 특례적용 못해"
현재 주택을 임대하는 사업자는 일정한 요건을 갖추게 되면, 임대주택 이외 본인이 거주(2년 이상)하는 주택을 양도했을 때 차익(양도가액 12억원 초과분 과세, 2021년 12월 8일 이전 양도분은 9억원 초과분)에 대해선 세금을 내지 않아도 된다. 거주주택을 먼저 양도하고 임대주택 요건을 사후에 충족해도 같은 혜택을 본다.
국세청은 甲씨 자녀 사례에 대해 "민간임대주택에 관한 특별법상 임대사업자 등록을 하지 못한 상태에서 그 밖의 1주택을 양도하는 경우에는 1세대 1주택의 특례가 적용되지 않는다"고 답했다. 현행 민간임대주택법상 미성년자는 주택임대사업자로 등록할 수 없다. 앞서 국세청은 기획재정부에 세법해석을 요청한 바 있다. 기재부 입장은 '거주주택 비과세 특례적용이 불가하다'는 것이었다.
[참고: 국세법령정보시스템, 법규재산-1048]
[관련법령]
소득세법 시행령 제155조(1세대 1주택의 특례)
