합의로 계약 해지 날짜 정했다면 집주인과 세입자 해당 날짜 지켜야
집주인이 계약해지 합의 번복하면 전세금반환소송 준비해야
당사자 간 의사 합치 시 증거 확보해야
28일 엄정숙 부동산 전문변호사는 ‘법도TV’에서 “주택 임대차에서 최초 계약은 법률상 2년으로 규정돼 있어 집주인과 세입자는 이 기간을 지켜야 한다”며 “다만 계약 당사자인 집주인과 세입자가 서로 합의 하에 계약을 조기 해지했다면 합의로 정해진 날짜가 계약 해지일이 된다”고 설명했다. 이어 “만약 계약해지 합의 후 집주인이 합의 번복을 주장한다면 세입자는 전세금반환소송으로 대응해야 한다”고 말했다.
전세금반환소송이란 전세보증금을 돌려주지 않는 집주인을 상대로 세입자가 제기하는 소송을 말한다.
계약에서는 합의가 법적인 효력을 갖는다. 즉 한 사람이 조건을 제시했고 상대방이 이에 동의했다면 의사 합치가 된다는 말이다. 이 같은 관계를 청약(조건제시)과 승낙(동의)이라고 한다.
엄 변호사는 “집주인이 먼저 조기 계약 해지에 대한 조건(청약)을 제시했고 세입자가 동의(승낙)해 의사 합치가 됐다면 법적 효력을 갖는다”며 “그런데도 뒤늦게 본래 계약을 지키라는 집주인의 주장은 새로운 청약(조건)을 제시한 것이므로 이에 대해서는 세입자가 거부하더라도 법적인 문제가 없다”고 말했다.
조기 계약해지 합의를 어기고 본래 계약 기간을 지키라는 집주인에게 세입자는 어떻게 대응해야 할까. 법률상으로는 마지막에 의사 합치가 된 부분만 효력을 갖는다. 뒤늦게 집주인이 말을 바꿔 본래 계약 기간을 지키라고 했지만 세입자가 이를 거부한다면 법률상 의사 합치로 볼 수 없다.
즉 법률상 마지막으로 의사 합치가 된 조기 계약 해지 기간을 지켜야 한다는 의미다. 따라서 조기 계약해지 기간이 지나서도 집주인이 전세금을 돌려주지 않는다면 집주인을 상대로 세입자가 전세금반환소송을 제기할 수 있다.
한편 계약 해지 합의를 위반한 집주인에게 맞서기 위해서는 세입자가 증거를 확보하는 것이 중요하다. 엄 변호사는 “현실에서 증거를 남겨두는 일을 깜빡하기 쉽다”며 “법원에서는 계약에 대한 마지막 의사 합치 부분을 중요하게 여기기 때문에 반드시 증거를 확보하도록 노력해야 한다”고 조언했다. 이어 “조기 계약해지 합의 당시 나눴던 카톡이나 문자 메시지는 물론 통화녹취도 증거가 될 수 있고 계약 해지 합의 당시 서로 간 계약서에 계약 기간을 명시하도록 수정하는 것도 추후 분쟁을 예방하는 대비책이 된다”고 귀띔했다.
