갱신요구권 행사한 세입자는 언제든 중도 계약 해지 가능
중도 계약 해지 거부한 집주인에겐 전세금반환소송으로 대응해야
묵시적 계약갱신 경우도 세입자는 언제든 중도 계약 해지 가능
다만 세입자가 갱신요구권을 행사해 계약이 연장된 상황은 다르다. 세입자가 먼저 계약해지를 요구할 경우 위법에 해당하는지 집주인과 세입자 간 혼란을 겪는 일이 종종 발생한다.
20일 엄정숙 부동산 전문변호사는 ‘법도TV’에서 “세입자가 갱신요구권을 행사할 경우 초기 계약과 마찬가지로 계약 기간 2년이 더 연장된다”며 “이 경우 집주인은 세입자의 거주 기간을 보장해줄 의무가 있다”고 말했다. 이어 “만약 갱신요구권을 행사한 계약 기간에 세입자가 먼저 계약해지를 요구한다면 초기 계약 기간과 달리 계약해지에 법적인 문제가 없고 효력은 3개월 뒤 생긴다”고 부연했다.
주택 임대차보호법(주임법) 제6조의3 제4항에는 ‘갱신요구권을 사용한 임대차 계약 기간에 임차인(세입자)은 언제든지 임대인(집주인)에게 계약해지를 통지할 수 있다’고 규정하고 있다.
다시 말해 갱신요구권을 행사할 경우 임대차 존속기간은 2년으로 보지만 세입자는 언제든지 집주인에게 계약해지 통지를 할 수 있다는 의미다. 단 같은 법 제6조의2 제2항에서 ‘임대인(집주인)이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다’고 규정하고 있다.
엄 변호사는 “갱신요구권을 행사한 계약 기간에는 세입자가 언제든 계약해지를 집주인에게 통보할 수 있고 그날로부터 3개월 후 계약해지 효력이 발생한다”며 “가령 1월 1일에 세입자가 집주인에게 계약해지를 통보했다면 3개월 후인 4월 1일에 해지효력이 발생한다”고 조언했다.
그런데도 갱신요구권을 행사한 계약 기간에 세입자가 먼저 계약해지를 요구하면 전세금 돌려주지 않거나 조건을 제시하는 집주인들이 종종 있다.
엄 변호사는 “세입자가 갱신요구권을 행사한 기간에 먼저 계약해지를 요구하더라도 법률상 문제가 없다”며 “법률상 잘못이 없는 세입자에게 집주인이 복비 및 위약금, 신규 세입자 주선 등 조건을 내세우는 행위가 오히려 위법”이라고 강조했다.
만약 갱신요구권을 행사한 기간에 세입자의 계약해지 요구를 거부하는 집주인이 있다면 어떻게 대처해야 할까. 엄 변호사는 “갱신요구권이 명시된 주임법은 강행법규이기 때문에 집주인은 이 법을 지켜야 할 의무가 있다”며 “만일 세입자의 중도해지 요구에 집주인이 전세금반환을 하지 않는다면 세입자는 전세금반환소송으로 대응할 수 있다”고 귀띔했다.
한편 갱신요구권이 아닌 묵시적 계약갱신으로 계약이 연장된 경우에도 세입자의 중도 계약해지가 가능하다. 주임법에서는 갱신요구권 사용 시 임대차 해지에 관련해서는 제6조의2 법률을 준용한다고 명시돼 있다. 제6조의2 법률이란 ‘묵시적 갱신의 경우 계약의 해지’에 관한 규정이다.
묵시적 갱신 시에도 세입자가 언제든 집주인에게 계약해지를 통보할 수 있고 집주인이 계약 해지 통보를 받은 날로부터 3개월 후에 해지효력이 발생한다.
