설이후 부동산시장전망과 투자전략

사업추진 빠른 강남권 재건축중심으로 살아날 듯 
수도권 외곽·지방부동산은 위축지속
수익형부동산은 차별화 장세 진행될 듯    

“많이 떨어진거 같은데 강남 재건축 아파트 지금 들어가도 될까요”
“월세나오는 오피스텔이나 상가도 추천 해주세요” 
 
1~2달째 급락한 재건축아파트와 올해 안에 관리처분 계획 인가를 받는 단지를 중심으로 투자문의가 심심찮게 들어오고 있다. 내년부터 부활하는 재건축 초과이익 환수제를 적용받지 않고 실제 입주도 빨라 실수요차원도 가능하기 때문이다.

최근 도시계획위원회에서 서초구 반포동 반포주공1단지와 서울 송파구 신천동의 잠실아파트지구 내 미성·크로바아파트(3주구), 진주아파트(4주구) 재건축 계획이 심의를 통과한 것도 한 이유다.

하지만 설이후 전반적인 주택시장은 여전히 첩첩산중이다. 국내외 정치 불확실성에 따른 불안감에 더해 미국의 점진적인 금리인상에 따른 대출금리 상승, 정부의 주택시장장규제 때문이다. 미국의 점진적인 기준금리 인상과 상관없이 한국은 가계부채와 정국불안 등으로 상당기간 기준금리를 동결하겠지만 시중은행 대출금리는 오르고 있어 설이후에도 전반적인 주택시장은 실수요자뿐 아니라 투자자입장에서는 악재다.

입주물량 증가로 전세 시장 안정될 듯

설이후 2월부터 4월까지 전국 입주예정 아파트는 총 7만9068가구로 이는 전년 같은 기간 5만8000여가구보다 35.5%나 많은 물량이다. 지역별로는 수도권 2만7479가구, 지방 5만1589가구가 각각 입주 전세시장 안정화에 기여할 것이다.

입지좋은 수익형 부동산 투자는 유효 

설이후  수익형 부동산 시장도 전반적으로 어려움이 예상되나 수요가 꾸준한 만큼 입지좋은 곳 위주로 매매수요는 꾸준할 것으로 예상된다.

청탁금지법도 금액상향이 기대되고 아직까지 오피스텔이나 상가(주택) 등 투자수익률이 은행예금금리보다는 최소 2~3배 이상 높다. 게다가 나이가 들수록 수익형부동산에 대한 애착이 크기 때문이다. 도심 및 역세권, 직주근접형 지역의 수익형 부동산이 유망하다.

설이후 대선 본격화, 야권으로 정책이동 가능성에 주목

정치의 무게중심이 야권으로 쏠리고  있다. 부동산 대책도 이 같은 분위기의 영향을 받을 것이라는 예상이 나온다. 야권이 그동안 주장했었던 전월세상한제나 서민을 위한 저렴한 주택과 이들을 위한 저금리 정책 자금 지원 등 친서민대책이 수면 위로 올라올 것이다.

시간이 갈수록 야당의 목소리가 더 커질 것으로 예상되는 만큼 야권이 정권을 잡게 된다면, 현재 부동산 완화 정책을 써왔던 현 정부와 달리 추가적인 부동산 규제에 대한 우려감이 나타나면서 투자 심리도 위축될 수 있을 것이다.

부동산시장은 대선 때면 대통령선거 후보자의 공약에 힘입어 반짝 호황을 누리는 경우가 종종 있다. 하지만 올해 치러질 19대 대통령 선거는 과거와는 다를 전망이다. 예전에는 개발 위주의 부동산 관련 공약이 대부분이었다면 최근 치러진 총선과 대선에서는 주거 복지와 안정에 초점을 맞춘 공약들이 주를 이루고 있다.

19대 대선 역시 부동산을 통한 경기 부양보다는 주거복지, 가계부채 해결, 양극화 해소 등에 관심이 쏠리고 있어 개발 위주의 공약과는 거리가 멀 것으로 예상된다. 선거 이슈보다는 전반적인 경기 여건과 부동산 정책에 더 민감하게 반응했다. 박상언 유엔알컨설팅 대표