최근 강남에 사는 모 대기업의 부장은 전세금을 4천만 원 올려주었다. 전세금이 부담 되지만 아이들의 교육여건과 배우자가 다른 지역으로 이사 가기를 꺼려 어쩔 수 없이 집주인이 요구하는 금액을 올려주고 재계약을 했다.
하지만 언제까지 전세금을 올려주면서 살아야 할지 걱정이 앞선다. 가입한 지 15년 된 청약저축통장을 아직도 가지고 있는데 지난해 위례신도시 청약에 넣었지만 운이 따라주지 않았다. 부동산 경기도 별로 안 좋은데 청약저축을 계속 유지하고 있어야 할지 궁금하다.
재테크의 필수 아이템이라고 하면 연금저축과 청약통장을 들 수 있다. 누구나 하나씩 가지고 있는 청약통장은 의심할 여지없이 당연히 가지고 있어야 하는 것으로 여기고 있다. 그런데 언제부터 주택청약제도가 생겨난 것이고, 또 지금 시점에 유용성이 있는지 고민해볼 일이다.
주택청약제도가 처음 생겨난 것은 1977년 8월부터 시작된다. 급격한 산업화와 도시화로 인구의 도시집중에 따라 주택공급에 비해서 수요가 폭증하는 시기였다. 주택 공급이 부족하던 시기에 투기를 막고 실수요자를 위해서 생겨난 것이 바로 주택청약제도이다.
37년이 지난 지금까지 부동산 불패신화와 더불어 아파트 청약 당첨은 중산층으로 가는 사다리를 올라타는 것으로 인식되어 왔다. 수백 대 1의 청약 경쟁을 통해서 당첨되는 순간 엄청난 이익이 보장되는 그야말로 로또인 시절이 있었다. 2008년 글로벌 금융위기가 있기 전까지는 대체로 부동산의 대세상승을 의심 없이 받아 들였다.
2007년 후반부터 부동산 하락은 시작되었고, 이미 큰 손들은 움직이고 있었다. 그 후 2008년 미국발 글로벌 금융위기는 부동산 시장 하락을 알리는 신호탄이 되었다. 부동산 불패신화도 이제는 옛날 이야기가 되어가고 있다.
꺼져가는 부동산을 살리기 위해서 정부가 2014년 9월1일 내 놓은 9.1부동산 대책에 보면 주택청약제도의 변경이 들어 있다. 변경되는 내용을 요약하자면 부동산 경기부양을 위한 청약제도의 간소화와 대상자 확대에 있다.
주요 변경 내용을 보면 첫째, 국민주택 등의 무주택세대주 청약자격을 완화하여 대상자를 확대했다. 기존에는 국민주택 등은 무주택 세대주에게 1세대 1주택으로 공급하고, 모집공고일부터 입주 시까지 무주택 세대주 자격을 유지하고 있어야 했는데, 변경된 부분은 무주택 세대인 경우에 세대주 여부에 관계없이 청약을 허용한 것이다.
둘째, 입주자 선정 절차를 간소화했다. 청약 순위가 1~3순위까지 3단계로 있던 것을 1~2순위까지 2단계로 축소하였다. 가입기간이 2년(24회)이 지나야 1순위 자격이 주어졌는데, 앞으로는 1년(12회)만 지나도 1순위 자격이 된다.
셋째, 예치금액 변경기간 제한이 완화되었다. 현재는 주택규모에 따른 예치금액은 가입 후 2년 후에 변경이 가능하고, 주택규모(예치금액)를 상향 시에는 추가로 3개월이 지나야 청약이 가능하나 앞으로는 예치금 변경 시 즉시 청약이 가능하게 된다. 과거와 달리 중대형주택의 수요가 감소하고, 미분양도 많은 현 시장상황에서 규모상향 시 3개월 청약제한이 불합리하다고 본 것이다.
넷째, 가점제에서 유주택자 감점제도를 폐지했다. 현행 가점제에서 무주택자는 무주택기간에 따라 가점(최대 32점)을 주고, 유주택자에게 감점을 부여하고 있다. 유주택자의 경우에 보면 가점항목에서 무주택기간에 0점으로 불이익을 받고 동시에 유주택자로 인해서 이중 감점(-5~-10점 이상)받게 되어 이중의 불이익을 받는다고 보고 이를 완화했다.
다섯째, 소형 저가주택의 기준을 완화했다. 무주택자로 인정되는 소형 저가주택의 기준이 현행 전용면적60m2 이하, 공시지가 7천만 원 이하에서 공시지가 1억 3천만 원으로 상향되었다. 공시지가 기준이기 때문에 시가로는 1억 5천만 원정도 하더라도 공시지가로 1억 3천만 원 이하이면 무주택자로 인정받을 수 있다.
여섯째, 민영주택 85m2 이하 가점제는 지자체가 자율적으로 결정하도록 했다. 현재 민영주택 중 85m2 초과는 100% 추첨제이나, 85m2 이하는 가점제 40%, 추첨제 60%로 운용되고 있는데 2017년 1월부터 민영주택 85m2 이하 주택에 대한 가점제 운영은 지자체장에게 위임하여 지역에 맞게 운영하도록 하였다.
2014년 9월 기준 청약통장 가입 후 2년 이상 된 1순위 자는 약 740만 명이고, 1년 이상 2년 미만인 가입자가 약 300만 명에 이른다. 그리고 청약통장 가입자가 총 1700만 명이 넘는다고 하니 4인 가구 기준으로 하면 집집마다 한 두 개씩 청약통장이 있는 셈이다.
지금 1순위 통장을 가지고 있다면 올해 3월 전에 사용하는 것이 당첨 확률을 높이는데 도움이 된다고 전문가들은 말한다. 이제 청약통장의 희소가치는 거의 없다고 보면 된다. 단지 은행들의 영업을 위한 마케팅의 대상으로 가치를 가진다고 봐야겠다.
정부의 부동산 활성화 정책에 따라 부동산 관련 규제를 대부분 풀었고, 청약제도도 풀어서 집을 구입할 수 있는 좋은 환경을 만들어 놓고 있지만 과연 부동산 경기가 살아날지는 두고 볼 일이다.
내수 경기가 살아나기 위해서는 임금이 올라야 하지만 늘어나는 비정규직과 구조조정으로 고용 불안이 계속되는 한 부동산 경기는 살아나기 어렵다고 보여 진다. 또한 최저금리 상황에서 무리한 대출을 받아서 집을 구입할 경우 향후 금리가 인상되면 이자 부담을 감당하기 어렵다.
수요에 비해서 공급이 절대적으로 부족하던 시절에 만들어진 주택청약제도는 현재 미분양이 약 3만여 가구에 달하는 초과공급 현실에는 맞지 않는 옷과 같다.
이제는 청약통장이 재테크에 꼭 필요한 통장이라는 생각을 바꿀 때가 되었다. 부동산이 상승하던 시기에 만들어진 제도는 부동산이 지속적으로 하락하는 시기에는 제대로 현실을 반영하지 못 할 수도 있다는 의심을 한번쯤 해 볼 필요가 있겠다.
‘조세일보 기업지원센터’에서는 정부의 부동산 활성화 정책에 따른 청약관리에 대하여 전문가가 지원을 해주는 서비스를 제공하고 있다.
스타리치 어드바이져 자문 세무사 & 병·의원 컨설턴트
