◆…(사진 연합뉴스)
#. 2005년 A씨는 서울에 소재한 아파트 한 채를 취득했다. 그는 오랜 기간 아파트를 보유하다가, 낡은 부분을 고치기로 마음먹었다. 2018년에 지자체로부터 리모델링 허가를 받았고, 2021년에 공사를 마쳤다(준공). 리모델링 전·후로 토지의 면적은 같았고, 아파트의 면적만 늘었다고 한다. 그는 이 아파트를 지난해 처분(양도)했다.
Q. '리모델링으로 증축한 고가주택의 장기보유특별공제액 및 양도소득세율을 계산할 때, 리모델링 전·후의 주택의 면적을 구분해서 보유기간을 산정해야 하는지' 여부가 A씨는 궁금했다.
A. "기존면적의 보유기간으로 산정"
현재 1세대 1주택자가 보유주택을 팔았다면, 양도차익에 대해서 양도소득세를 내지 않을 수 있다(2021년 12월 8일 양도분부터, 양도가액 12억원을 초과하는 고가주택은 12억원 초과분 과세).
고가주택을 오랜 기간 보유했다면, 이런 기회비용을 고려해서 양도세 부담을 덜어준다. '장기보유특별공제'를 통해서다. 이 공제는 보유기간이 3년 이상(2년 이상 거주)인 부동산에 대해 적용된다. 보유기간 1년당 4%, 거주기간 1년당 4%씩 늘어나 보유 10년·거주 10년을 모두 채우면 최대 80%까지 공제를 받을 수 있다(1세대 1주택자). 거주기간과 보유기간 길수록 내야할 양도세가 확 줄어든다는 소리다.
이 규정대로라면 A씨가 주택을 처분할때 최대치 공제를 받는다. A씨는 "이 주택은 고가주택에 해당하며, 양도일 현재 1세대 1주택"이라고 말했다. 그러면서 "주택법에 따른 리모델링(증축)에 해당한다"고도 했다. A씨가 궁금한 건 리모델링으로 주택 면적이 넓어졌을 때 '기존면적의 보유기간으로 산정(1안), 기존면적과 증가면적을 별도로 산정(2안)하는지' 여부였다.
기획재정부는 A씨 사례에 대해 "리모델링으로 증축한 고가주택의 장기보유특별공제액 및 양도소득세율을 계산할 때, 리모델링 전·후의 주택의 면적을 구분하지 않는다"고 답했다. 그러면서 "공동주택을 각 세대의 주거전용면적의 30% 이내에서 증축하는 리모델링의 경우 1안이 타당하다"고 했다.
[참고: 국세법령정보시스템, 기획재정부 재산세제과-429]
[관련법령]
소득세법 제89조(비과세 양도소득)
