'전세 낀 주택' 물려줄 때 절세 막힌다

-소득세법 시행령(부동산 등 양도소득세제, 금융세제) 개정안-

개정안에 따르면 우선 임대보증금이 있는 임대차계약이 체결된 주택을 부담부증여 했다면, 양도로 보는 채무액의 취득가액은 '기준시가'로 본다. 현행은 실지거래가액이다.

부담부증여란 부동산을 자녀에게 증여할 때 해당 부동산에 잡혀있는 전세보증금이나 은행 대출 등의 채무를 함께 수증자에게 넘김으로써 이후 수증자인 자녀가 채무를 상환하는 방법이다. 이때 채무액은 증여임에도 불구하고 실질적으로 부동산의 분할양도에 해당하기 때문에 양도소득세가 발생한다.

문제는 현행처럼 취득가액을 실지매입가액으로 본다면 양도차익이 줄어 절세 효과가 크다는 것이다. 가령 '보증금 3억원·월세 30만원'의 임대차계약을 맺은 아파트가 있다고 치자. 이후 임대인이 월세를 제외하고 보증금 3억3000만원만 받는 조건으로 계약을 갱신한 뒤에 증여를 했을 때, ①증여재산에 부채(보증금)를 차감하면 증여세액은 없고 ②양도세는 실취득가액(3억원)을 뺀 3000만원만 차익으로 보기 때문에 부담해야 할 양도세는 미미하다.

하지만 앞으로는 이 같은 절세 통로가 막힌다. 양도가액이 임대보증금이라면 취득가액을 기준시가로 보기 때문이다. 앞선 사례처럼 부담부증여 양도가액을 보증금으로 임대차계약을 변경하더라도 취득 시 기준시가가 1억3000만원이라면 양도차익 2억원에 대한 양도세를 부담하는 구조다. 부담부증여를 활용한 조세회피를 방지하겠다는 것이 정부의 설명이다.

양도세 특례(1주택 비과세, 2년 거주요건 면제)가 적용되는 '상생임대주택'의 임대기간을 합산하는 규정이 생긴다. 임대인의 귀책사유 없이 임차인 사정으로 임대를 계속할 수 없는 경우로서, '임차인 퇴거 후 종전계약보다 임대료를 낮춰 새로운 임차인과 신규계약을 체결'하는 등 기획재정부령으로 정하는 사유에 해당한다면 종전·신규 임대기간을 합산해서 임대기간 충족 여부를 판단하게 된다.

다음은 소득세법 시행령 개정안 주요 내용.

■ 일시적 2주택 양도세 특례 요건 완화 = 종전주택 양도기한은 '신규주택 취득일부터 3년 이내'로 바뀌었다. 이 특례는 2023년 1월 12일 이후 양도하는 분부터 적용돈다.

■ 부동산 과다보유법인 판정 기준 합리화 = 자산총액에서 제외되는 자산을 ‘양도일 이전 1년의 기간 중 증자에 의해 증가한 금융자산(최대주주가 보유한 주식도 포함)’으로 본다.

■ 다주택자 양도세 중과 한시 배제 1년 연장 = 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 양도할 때 양도세 중과가 제외는 대상을 ‘보유기간 2년 이상으로서 2022년 5월 10일부터 2024년 5월 9일까지 양도하는 주택’으로 본다.

■ 적격펀드의 벤처기업 등 주식 거래·평가손익 비과세 = 거래·평가손익이 비과세되는 벤처기업 등 주식 취득방법에 '벤처펀드를 통해 취득한 경우'도 추가된다.

■ 비상장주식 기준시가 평가방법 합리화 = 순자산가치로만 평가하는 법인을 '상속세 및 증여세법'과 일치시킨다. ①자산의 80% 이상이 부동산인 부동산 과다보유법인 ②자산의 80% 이상이 주식인 법인 ③설립 시 존속기한이 확정된 법인으로서 평가기준일 현재 잔여 존속기한이 3년 이내인 법인이 추가된다.

■ 국외금융투자소득 납세의무자 확대 및 소득범위 명확화 = 납세의무자는 거주자로, 과세대상은 국외금융투자상품으로부터 발생한 금융투자소득으로 본다. 과세대상은 구체적으로 집합투자증권 환매 등 이익, 파생결합증권으로부터의 이익, 파생상품의 거래 또는 행위로 발생하는 소득이다.

■ 채권 등 취득가액 계산방법 보완 = 자산취득에 든 실지거래가액에서 취득가액에 포함된 경과이자 등 상당액을 빼는 방식으로 바뀐다.

■ 차액결제거래(CFD) 소득금액 계산방식 적용대상 확대 = CFD와 연계하는 기초자산의 범위를 자본시장법상 모든 기초자산(금융투자상품, 외국환, 원자재 등)으로 확대한다.