다주택자 양도세 중과 배제, 2024년 5월까지
취득세 중과도 완화…3주택 4%, 4주택·법인 6%로
아파트 임대등록땐 규모 따라 취득세 50~100% 감면
조정지역 내 임대시 양도세 중과·종부세 합산 배제도
◆…정부는 21일 발표한 '2023년 경제정책방향'을 통해 "다주택자, 실수요자 등에 대한 과도하고 징벌적인 부동산 규제를 정상화하겠다"고 했다.(사진 연합뉴스)
현재 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 내년 5월 9일까지 팔면 6~45%인 기본세율을 적용받는다(양도세 중과 배제, 중과적용시 2주택 20%포인트·3주택 30%포인트 가산). 2021년 5월 소득세법 시행령이 개정되면서부터다. 다주택자가 보유 매물을 대거 출회할 수 있도록 1년이란 선택의 시간을 준 것이다.
이런 한시적 조치가 5개월 가량 남은 시점에서, 정부가 유예를 또 꺼냈다. 경제정책방향에 따르면, 양도세 중과 배제는 2024년 5월(9일)까지 1년 더 연장된다. 정부는 "다주택자 규제 패러다임 전환을 통해 거래 주체로서의 역할을 강화하기 위함"이라고 했다. 내년 7월에 발표할 예정인 정부의 세법개정안을 통해 양도세 중과제 관련한 대대적 손질도 예고하고 있다.
특히 부동산 단기매매차익에 대한 양도세율도 낮춘다. 현재 분양권과 2년 미만 보유 주택·입주권에 대해선 60~70% 세율(1~2년 미만 60%, 1년 미만 70%)을 매기고 있다. 정부는 이를 "2020년 이전 수준으로 환원하겠다"고 했다. 이에 따라 1년 미만으로 보유하다 팔 땐 45%의 양도세율을, 1년 이상 보유하다 처분하면 기본세율을 적용하기로 했다(법개정 사항). 하지만 이러한 조치가 실수요가 아닌 부동산 소유를 막기 위한 제도의 의미를 퇴색시키는 것 아니냐는 지적이 나올 수 있다.
또 '3주택자(조정지역 2주택) 8%, 4주택(조정지역 3주택) 이상·법인 12%'로 설정된 다주택자에 대한 취득세 중과제도도 완화하기로 했다. 개선안에 따라 3주택자는 4%, 4주택 이상·법인은 6%로 낮아진다. 규제지역 다주택자에 대한 주택담보대출 금지 규제를 해제하고, 주택담보대출비율(LTV) 상한을 30%로 적용한다.
◆…정부는 "실수요자에 대한 규제 개선 및 서민 주거부담 완화를 추진하겠다"고 했다.(사진 연합뉴스)
금융과 세금 규제를 받는 '조정대상지역'에서 해제되는 곳도 추가한다. 정부는 "주택시장 상황을 종합적으로 감안해 규제지역을 연초에 추가 해제하겠다"고 했다. 민간택지 분양간 상한제 적용 지역도 합리적으로 조정하겠다는 방침이다. 또 과도한 실거주·전매제한 규제를 지역별 시장상황 등을 고려해 '5년 이전 합리적 수준'으로 환원하기로 했다. 이러한 부동산 대책은 내년 초 발표될 예정이다.
생활안정·임차보증금 반환 목적 주택담보대출 규제는 완화한다. 구체적으로 ①9억원 초과 주택 임차보증금 반한 주담대 전입의무(현 3개월) 폐지하고 ②생안자금 목적 주담대 한도(현 2억원)와 ③15억원 초과 아파트 임차보증금 반환 주담대 한도(현 2억원)도 폐지하는 게 주요 내용이다. 이는 주택을 구입할 때와 동일한 LTV 규제를 적용하기 위함이다.
공시가격과 관련한 국민 부담도 줄어준다. 정부는 주택 공시가격 하락 효과를 반영해 2023년에 적용되는 1주택 재산세 공정시장가액비율을 현 45%보다 낮은 수준으로 낮추기로 했다. 2024년 이후 공시가격 현실화 계획은 시장 상황 등을 반영해 내년 하반기 중 마련한다는 방침이다.
◆…(자료 관계부처 합동)
주택임대사업자 제도도 개편한다. 정부는 "2020년도 대폭 축소된 등록임대 유형 중 국민주택규모 장기 아파트(전용면적 85㎡ 이하) 등록을 재개한다"고 했다. 현재 장기(10년) 매입임대 신규 등록은 허용하고 있지만, 아파트는 장기 매입임대 대상에서 빠져있다.
정부는 임대차 시장을 안정시키고자 임대사업자들에게 맞춤형 세제 인센티브도 준다. 신규로 아파트를 매입·임대하는 사업자에게 주택규모에 따라 60㎡ 이하는 85~100%, 60~85㎡는 50%의 취득세를 감면해준다. 공동주택·오피스텔을 최초로 분양(60~85㎡ 사업자는 20호 이상 임대하는 경우)하거나, 취득당시 가격이 6억원(수도권, 비수도권은 3억원 이하)을 넘지 않아야만 세제혜택 대상이 된다. 또 조정지역 내 임대주택으로 등록할 때 양도세 중과·종합부동산세 합산 배제를, 법인이 임대사업자라면 법인세 추가과세(양도차익의 20%포인트) 대상에서 빼준다. 수도권은 6억원, 비수도권은 3억원 이하 주택에 대해서다. 의무임대기간을 10년(장기임대)에서 15년까지 확대 적용하는 사업자에겐 주택가액 요건을 완화해준다(수도권 9억원, 비수도권 6억원 이하).
정부는 임대차 시장을 안정시키고자 임대사업자들에게 맞춤형 세제 인센티브도 준다. 신규로 아파트를 매입·임대하는 사업자에게 주택규모에 따라 60㎡ 이하는 85~100%, 60~85㎡는 50%의 취득세를 감면해준다. 공동주택·오피스텔을 최초로 분양(60~85㎡ 사업자는 20호 이상 임대하는 경우)하거나, 취득당시 가격이 6억원(수도권, 비수도권은 3억원 이하)을 넘지 않아야만 세제혜택 대상이 된다. 또 조정지역 내 임대주택으로 등록할 때 양도세 중과·종합부동산세 합산 배제를, 법인이 임대사업자라면 법인세 추가과세(양도차익의 20%포인트) 대상에서 빼준다. 수도권은 6억원, 비수도권은 3억원 이하 주택에 대해서다. 의무임대기간을 10년(장기임대)에서 15년까지 확대 적용하는 사업자에겐 주택가액 요건을 완화해준다(수도권 9억원, 비수도권 6억원 이하).
전세사고 방지를 위한 제도 손질도 예고했다. 계약전 단계에서 임대인의 선순위 보증금 등 임대차 정보·체납정보 확인할 수 있는 권한을 만들고, 계약후 단계에선 '계약체결 후~입주 전까지' 임대인 담보권 설정금지 특약을 만든다. 임대차 2법은 연구용역, 관계부처 협의 등을 거쳐 개정 여부를 결정하기로 했다.
공공임대주택의 공급도 늘린다. 정부는 "공공임대 50만호 공급 계획(2023년 10만호, 정부안 기준)은 차질 없이 이행하되, 필요시 탄력적인 주택 공급을 추진하겠다"고 했다. 또 도심·역세권 등 수요가 높은 우수입지에 질 좋은 공공임대주택 공급을 위해 정부 지원단가를 상향 반영하기로 했다.
서민·가계의 부채관리에도 나선다. 정부는 "상환능력기반 대출관행 정착, 분할상환 확대 유도 등 가계부채의 안정적 관리와 건전성 제고 노력을 지속하겠다"고 했다. 또 원리금 상환에 곤란을 겪고 있는 취약차주에 대한 주담대 채무조정 대상을 현 '실직·폐업·질병 등의 경우 주택가격 6억원 이하 1주택자'에서 '매출액 급감, 금리상승 등으로 인한 상환부담 급증시'까지 포함하기로 했다.
