[종부세 Q&A]'세금 더 부담' 주택수·조정지역 판단 어떻게

Q. 종합부동산세 과세는 어떻게 이루어지나

A. 주택 또는 토지 보유자에 대해 1차적으로 부동산 소재지 관할 시·군·구에서 재산세를 부과하고, 2차적으로 전국에 소재한 각 유형별(주택, 종합·별도합산토지) 과세대상 재산을 인별로 합산한 가액이 각 유형별 공제액을 초과하는 경우 종합부동산세를 결정해서 고지하게 된다.

Q. 종합부동산법상 1세대 1주택자란?

A. 종합부동산세법상 1세대 1주택자란 세대원 중 1명만이 단독으로 주택분 재산세 과세대상인 1주택만을 소유한 경우로서 소득세법에 따른 거주자를 의미한다.

Q. 올해 종합부동산세 과세기준이 되는 공시가격은?

A. 매년 1월 1일을 기준으로 국토교통부장관과 시장·군수·구청장이 '부동산 가격 공시에 관한 법률'에 따라 공시하는 가격을 말한다. 공동주택과 표준 단독주택 및 표준지는 국토교통부장관이, 그 외 단독주택 및 토지는 부동산 소재지 관할 시장·군수·구청장이 가격을 공시한다.

주택 공시가격은 4월말, 토지 공시가격은 5월말에 공시되며, 공시가격은 국토교통부 또는 물건소재지 관할 시·군·구 누리집에서 확인이 가능하다.

Q. 올해 주택분 종합부동산세를 계산할 때 지난해와 달라진 점은?

A. 올해는 공정시장가액비율이 60%로 인하되고 일시적 2주택·상속주택·지방저가주택에 대한 특례가 도입되어 일정 요건을 갖춘 납세자의 경우 신청에 의해 1세대 1주택자 계산방식을 적용할 수 있게 됐다.

Q. 주택수에 따라 세율이 차등적용 되는데 주택수 계산 방법은?
종합부동산세 세율적용 주택수는 인별(법인·단체 포함)로 전국에 보유하는 주택을 합한 개수다. 주택의 부속토지만 보유한 경우 등 주택의 일부만 1개의 주택으로 보아 세율적용 주택수를 계산한다.

다만 과세에서 제외되는 합산배제 임대주택은 세율적용 시 주택수 계산 대상에서 제외된다. 또 상속주택 및 무허가주택의 부속토지를 소유한 경우 납세자의 신청에 따라 해당 물건은 세율 적용 시 주택 수 산정에서 제외된다.

Q. 종합부동산세 세부담상한 제도란 무엇인지?

A. 보유세제의 개편으로 인해 발생하는 세부담의 일시적인 급증현상을 방지하기 위한 제도다. 세부담상한은 과세유형별(주택, 종합합산토지, 별도합산토지)로 구분해서 적용한다. 조정대상지역 2주택자 및 3주택 이상자는 300%, 그 외는 150%다.

또 과세유형별로 올해 부과된 재산세와 세부담상한 적용 전 종합부동산세 합계액이, 직전연도 표준세율 재산세액·세부담상한 적용 전 종합부동산세 상당세액 합계액의 일정비율(150%, 300%)을 초과하는 경우 그 초과된 세액은 '0'으로 본다.
A. 홈택스에서 과세대상 물건(주택·토지)과 세액계산 상세내역을 조회할 수 있고 자료를 내려 받을 수 있다. '홈택스→공동인증서 로그인→조회/발급→세금신고납부 →종합부동산세 과세물건및 세액 상세내역 조회' 이 절차를 거치면 된다.

홈택스 이용이 어려운 납세자는 관할세무서에서 본인 확인 절차를 거친 후 물건 명세 및 세액내역을 제공받을 수 있다.

Q. 1주택을 배우자 또는 가족과 공동 소유 시 공제액은?

A. 개인별로 보유한 주택의 공시가격을 합산한 가액이 일정금액(1세대 1주택자 11억원 공제, 이외 주택자 6억원 공제)을 초과하는 부분에 대해 주택분 종합부동산세를 과세한다.

종합부동산세 1세대 1주택자란 세대원 중 1명만이 주택분 재산세 과세대상인 1주택을 단독으로 소유한 경우를 의미하므로, 배우자 또는 세대원이 주택을 공동으로 소유하고 있는 경우에는 지분 소유자별로 각각 6억원씩 공제한다. 다만, 부부공동명의 1주택자는 신청에 의해 1세대1주택 세액계산 방식을 적용받을 수 있다.

Q. 조정대상지역 판단 기준은?
Q. 개인이 조정대상지역에 주택을 취득하는 경우에 합산배제는?

A. 1세대가 국내에 1주택 이상을 보유한 상태에서 2018년 9월 14일 이후 조정대상지역 내 신규취득 장기일반 민간임대주택은 합산배제가 제외(종부세 과세)된다.

다만, 2018년 9월 13일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 지급(2018년 9월 14일 이후 조정대상지역 공고가 있는 경우는 조정대상지역 공고일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 것 포함)한 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우는 합산배제가 적용된다.
A. 종합부동산세 과세제외 되는 임대주택 등 합산배제 요건(지자체, 세무서 사업자등록 등)을 갖춘 임대사업자가 합산배제 신고기간(9월 30일) 내 신고하지 못한 경우에는, 종합부동산세 납부기간까지 추가로 합산배제 신청할 수 있다.

이 경우는 고지와 관계없이 신고서를 작성해서 관할세무서에 제출하고 납부할 세액은 금융기관 등에 납부해야 한다.

Q. 종합부동산세 합산배제 신고를 잘못한 경우에는?

A. 종합부동산세가 합산배제되는 임대주택 등에 해당되지 않음에도 합산배제 신고한 경우에는, 신고기간(12월1일∼15일)에 과세대상으로 정정해서 신고해야 한다. 미신고시 요건충족 여부 등을 확인해서 추징하게 죈다.

Q. 부부 공동명의 1주택자 과세특례 적용 시 납세의무자를 판단하는 기준은?

A. 부부 중 지분율이 큰 자가 납세의무자이며, 동일한 경우에는 부부 간 합의에 따라 납세의무자를 선택할 수 있다. 지분율 판단은 공부상 면적 기준이 아니며, 주택과 부속토지분의 공시가격 합계액 중 부부 각자의 지분 공시가격이 차지하는 비율로 판단한다.

Q. 부부가 주택과 부속토지를 나누어 각각 소유한 경우에도 부부공동명의 1주택자 과세특례 신청이 가능한지? (사례) 단독주택: 주택 지분(남편 100%), 부속토지 지분(아내 100%)

A. 주택과 부속토지를 나누어서 보유했더라도, 다른 세대원이 주택을 보유하지 않은 경우에는 부부 공동명의 1주택자 과세특례를 적용받을 수 있다.

Q. 부부 공동명의 1주택과 다른 주택의 부속토지를 소유한 경우 1세대 1주택자 특례신청이 가능한지?

A. 과세기준일 6월 1일 현재 부부가 공동으로 1주택만을 소유하고 다른 세대원이 주택을 소유하지 않은 경우에 1세대 1주택자 특례 적용이 가능하다.

부부 공동명의 1주택의 납세의무자(지분율이 큰 자, 지분율이 동일한 경우에는 선택)가 다른 주택의 부속토지를 소유한 경우에도 종부세법 시행령 제5조의2제2항에 따라 1세대 1주택자 특례적용이 가능하다.

다만, 납세의무자가 아닌 배우자가 공동명의 1주택 외에 다른 주택의 부속토지를 소유한 경우에는 1세대 1주택자 특례적용이 불가하다.

Q. 부부 공동명의 1주택자, 일시적 2주택 등 1주택자 및 법인 일반 누진세율 등 특례신청을 신청기간(9월 16일∼30일)에 하지 못한 경우 12월 정기신고 기간에도 신청이 가능한 것인지?

A. 합산배제 및 과세특례는 9월 16일부터 9월 30일까지 신고·신청하는 것이 원칙이지만, 동 기간에 신고·신청하지 못한 경우에는 12월 정기신고 기간에 신고·신청할 수 있다.

Q. 상속받은 주택도 주택수에 포함되는지?

A. 주택을 상속받은 경우 상속일로부터 5년간은 1세대 1주택자 판정 시 및 세율 적용 시 주택 수에서 제외된다. 상속일로부터 5년이 지난 이후에도 지분율이 40% 이하이거나, 지분율에 상당하는 공시가격이 6억 원(수도권 밖 3억 원) 이하이면 주택 수에서 제외된다.

Q. 경기도 읍·면지역에 소재하는 3억원 이하 주택도 지방 저가 주택으로서 1세대 1주택자 특례를 적용받을 수 있는지?

A. 수도권에 소재하는 모든 주택은 1세대 1주택자 특례 적용대상인 지방 저가주택에 해당하지 않으며,수도권에는 수도권정비계획법에 따라 서울특별시와 인천광역시, 경기도가 포함된다.

Q. 지방 저가주택 2채 이상 소유하고 있는 경우 1세대 1주택자 특례를 적용받을 수 있는지?

A. 지방 저가주택을 2채 이상 소유하고 있는 경우 1세대 1주택자 특례를 적용받을 수 없다.

Q. 일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택을 모두 보유하고 있는 경우에도 1세대 1주택자 특례를 적용받을 수 있는 것인지?

A. 1세대 1주택자 특례요건을 갖춘 일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택을 함께 보유한 경우 1세대 1주택자 특례를 적용받을 수 있다.

Q. 1세대 1주택자 특례가 적용되는 일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택은 과세를 하지 않는 것인지?

A. 1세대 1주택자 특례가 적용되는 일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택은 과세표준에 합산해서 세액계산 하므로 종합부동산세가 과세된다. 다만 특례 대상 주택은 과세표준에 합산한 공시가격에서 11억 원(1세대 1주택자 공제금액)을 공제하며, 해당 주택에 대해서는 세액공제를 적용하지 않는다.

Q. 종합부동산세 납부유예 신청방법은?

A. 종합부동산세 납부기한 만료 3일 전(12월 12일)까지 관할세무서에 납부유예 신청서, 납세담보제공서 등 납세담보 관련 서류를 제출하면, 담당자가 제출서류 검토 후 납부기한까지 허가여부를 통지해준다.

Q. 납부유예 신청시 담보 제공 방법은?

A. 납부유예 신청시에는 주택분 종합부동산세액에 상당하는 납세담보를 제공해야 하며, 담보의 종류별 제공방법은 아래와 같다.
A. 특례를 통해 1세대 1주택자로 보는 납세자도 법적 요건을 갖춘 경우 납부유예 신청을 할 수 있다.

Q. 홈택스의 종합부동산세 관련 서비스 중 공동인증서로 접속이 필요한 것은?

A. 홈택스에서 제공되는 종합부동산세 관련 서비스 중 공동인증서 필요 여부는 아래와 같다.
A. 공동인증서를 이용해서 홈택스에 접속한 다음 아래 접근 경로에 따라 신고·납부가 가능합니다. 홈택스(www.hometax.go.kr) → 공동인증서 로그인 → 신고/납부 → 세금신고 → 종합부동산세 → 정기신고.

이용 편의를 위해 동영상으로 알아보는 정기신고를 종합부동산세 신고기간에 국세청 누리집(www.nts.go.kr)에 게시할 예정이다.

Q. 종합부동산세 전자신고 이외의 방법은?

A. 공동인증서가 없거나 홈택스 이용 등이 어려워 신고서를 직접 작성해서 제출하고자 할 경우에는, 신고서식을 국세청 누리집에서 내려받아 작성해 우편으로 제출하거나 관할 세무서를 방문해 신고서 작성 후 제출하고 납부서를 제공받아 납부하면 된다.

Q. 어떠한 경우에 고지·납부 대신 신고·납부할 수 있는지?

A. 납세자가 신고를 원하거나 고지 내용에 오류가 있는 경우 납부고지서와 관계없이 신고․납부할 수 있으며, 이 경우 당초 고지된 세액은 취소된다.

Q. 12월 15일까지 납부하지 않은 경우 납부지연 가산세는?

A. 납부기한이 지나면 3%의 납부지연가산세가 부과되고, 세액이 100만원 이상인 경우 납부기한이 지난 후 1일마다 0.022%의 납부지연가산세 등이 추가(5년간)된다.

Q. 종합부동산세 세액을 잘못 신고한 경우 불이익은?

A. 정당하게 신고할 세액보다 적게 신고하게 되면, 적게 신고한 세액에 대하여 10%(부당한 과소신고는 40%)에 상당하는 과소신고가산세가 부과되며, 납부기한 다음날부터 납부일까지의 기간 동안 과소세액에 1일 0.022%의 납부지연가산세가 부과된다.