주택마련저축, 상품별 공제요건 '필수' 체크
월세·주택임차차입금 소득공제 대상 확대
연말정산 환급액 규모를 좌우하는 것은 바로 '소득공제를 얼마나 받느냐'에 달려있다고 해도 과언이 아니다. 소득공제 금액이 커질수록 과세표준이 낮아져 납부해야 할 소득세가 줄어들기 때문에 결과적으로 돌려받는 세금이 늘어난다.
따라서 인적공제를 비롯해 세법에 규정된 각종 특별 소득공제 항목을 꼼꼼히 살펴야 한다.
이번에 살펴볼 소득공제 파트는'주거비'와 관련된 부분이다.
근로자가 내 집 마련을 위해 적립한 청약저축 등 주택 저축상품이나 주택 구입 및 임대 목적으로 금융기관에서 빌린 원금·이자 등도 정해진 한도 내에서 소득공제를 받을 수 있다.
□ 주택마련저축, "가입기준, 공제요건 등 꼼꼼히 체크" = 대다수 근로자들이 매월 불입하는 청약저축, 주택청약종합저축, 장기주택마련저축, 근로자주택마련저축 등 각종 주택마련저축상품들은 저축액의 40%까지 연간 300만원 한도로 소득공제 받을 수 있다.
기본적으로 주택마련저축 소득공제는 무주택 세대주에게 적용되는 것이 원칙.
다만, 2009년 12월31일 이전에 장기주택마련저축이나 청약저축에 가입한 근로자 가운데 가입 당시 기준시가 3억원 이하인 국민주택규모(전용면적 85㎡ 이하, 비수도권 읍·면지역은 100㎡)의 주택을 한 채만 소유한 경우에는 공제혜택을 받을 수 있다.
주의할 점은 2010년 1월1일 이후 가입된 장마저축은 소득공제 대상이 아니고, 이날 이후 가입한 청약저축은 무주택 세대주에 한해 소득공제를 받을 수 있다는 것이다. 주택청약종합저축은 가입기간과 관계없이 무주택자에게만 소득공제 혜택이 부여된다.
각 상품별로도 공제 요건에 조금씩 차이가 있어 꼼꼼히 살펴볼 필요가 있다.
구체적으로 청약저축과 주택청약종합저축은 연간 납입액 120만원 이하, 근로자주택마련저축은 월 납입액 15만원 이하여야 소득공제를 받을 수 있고, 장기주택마련저축은 2009년 12월31일 이전 가입자 가운데 총급여액 8800만원 이하 근로자에게만 소득공제가 적용된다.
다만, 주택당첨 이외의 사유로 주택마련 저축상품을 중도 해지한 경우, 그동안 납입했던 저축액의 규모와 관계없이 소득공제를 받을 수 없기 때문에 유의해야 한다.
특히 장기주택마련저축의 경우 가입 후 1년 이내에 해지하면 저축금액의 8%(연 60만원 한도), 5년 이내 해지하면 저축액의 4%(연 30만원 한도)가 이자소득세로 추징될 수 있으므로, 추후 계약 해지 시 가입기간을 잘 따져봐야 한다.
주택마련저축과 연관된 세대주, 집 크기 여부 등은 매년 12월31일 기준으로, 기준시가 3억원 이하 여부는 저축상품 가입 시기 및 주택취득 당시 기준으로 구분된다.
주택마련저축공제를 받으려면 오는 15일 서비스가 개시되는 국세청 연말정산간소화 서비스(www.yesone.go.kr) 및 금융기관 홈페이지 등에서 주택마련저축납입증명서를 발급받아 회사에 제출해야 하며, 이는 연도 말 현재 납입금액이 표시된 주택마련저축통장 사본으로도 대체할 수 있다.
□ 월세 소득공제, "독신(獨身)가구도 받는다" = 올해 주택비 관련 연말정산에서 가장 많이 바뀐 부분은 바로 월세 및 주택임차차입금(전세 차입금) 원리금상환액 소득공제 대상이 대폭 늘었다는 점이다.
특히 이들 소득공제를 받을 수 있는 소득기준이 총급여 3000만원에서 5000만원으로 대폭 올랐고, 배우자나 부양가족이 없는 '독신가구'도 소득공제를 받을 수 있게 됐다. 이에 따라 사회초년생, 미혼가구까지 혜택대상이 늘어날 전망이다.
무주택 근로자가 국민주택규모 주택을 임차하기 위해 금융기관 및 개인(대부업자 제외)으로부터 돈을 빌린 경우, 그 원금과 이자상환액의 40%까지 소득공제(주택임차차입금 원리금상환액공제)받을 수 있다.
다만 금융기관 대출금의 경우 임대차계약증서의 입주일과 주민등록표등본의 전입일 중 빠른 날부터 전후 3개월 이내에 빌린 자금이어야 하고, 대출기관에서 임대인의 계좌로 직접 입금된 금액에 한해 공제혜택이 주어진다.
개인에게 빌린 돈은 임대차계약증서의 입주일과 주민등록표등본의 전입일 중 빠른 날부터 전후 1개월 이내에 빌려야 하고, 이자율도 연 4.0% 이상이어야 소득공제 대상이다.
다달이 내는 월세도 소득공제를 받을 수 있다. 다만 임대차계약서상 주소지와 주민등록 등본의 주소지가 같아야만 혜택을 받을 수 있다는 점을 유의할 필요가 있다.
월세 소득공제는 주택자금 공제 이외에도 현금영수증 등 신용카드 공제대상에도 포함되지만, 중복 공제는 허용되지 않기 때문에 둘 중 공제금액이 큰 쪽을 선택해야 '세테크'다.
주택마련저축, 주택임차차입금 원리금상환액, 월세 등 3개 항목은 공제금액을 합산해 연간 최대 300만원까지 공제받을 수 있다.
□ 장기주택저당차입금 이자 소득공제, '고정금리·비거치식' 우대 = 무주택 세대주가 기준시가 3억원 이하 국민주택규모의 주택을 취득하기 위해 해당 주택에 저당권을 설정하고 금융기관이나 국민주택기금으로부터 빌린 '장기주택저당차입금'의 이자비용도 소득공제 된다.
장기주택저당차입금 이자상환액 공제에 있어서 가장 중요한 기준은 바로 '상환기간'. 즉 몇 년에 걸쳐서 이자를 갚아나가는지 여부인데, 가계부채 문제로 고심한 정부는 올해 연말정산부터 고정금리 및 비거치식 대출에 소득공제 혜택을 더 주기로 했다.
구체적으로 이자를 고정금리 방식으로 지급하거나, 원리금을 비거치식 분할상환방식으로 지급하는 경우 연간 1500만원까지 소득공제 받을 수 있다.
2011년 이전 차입분은 상환기간에 따라 15년 이상 연간 1000만원, 30년 이상은 연간 1500만원씩 소득공제를 받을 수 있고, 2003년 이전에 빌린 상환기한 10년 이상짜리 차입금은 연간 600만원 한도로 소득공제 된다.
이를 제외한 차입방식에 대해서는 연간 500만원까지만 소득공제가 허용된다.
주택소유권 이전등기 또는 보존등기일로부터 3개월 이내여야 하며, 채무자와 저당권이 설정된 주택의 소유자가 동일해야만 공제 혜택을 받을 수 있다.
특히 공제기간 동안 세대주를 포함해 세대구성원이 새로 집을 취득하는 경우 공제혜택이 취소되는 경우도 있으니 유의해야 한다. 원칙적으로 무주택 세대에게만 주어지는 혜택인 만큼 2주택이 된 경우에는 그 사유가 발생한 날로부터 소득공제를 받을 수 없기 때문이다.
가족 등 세대구성원을 포함해 과세 기간 종료일 현재 2주택 이상 보유하거나 과세 기간 내에 2주택 이상 보유 기간이 3개월을 초과한 경우에는 그해 지급한 이자에 대해서는 소득공제가 적용되지 않는다.
일례로 2005년 12월31일 이전에 장기주택저당차입금을 차입하고 이자상환액 소득공제를 받아오다가 2009년에 세대원인 배우자가 주택을 취득한 경우에는 소득공제를 받을 수 없다.
-주택비 공제 Q&A-
□ 국민주택규모란 무엇인가요?
☞ 주택자금 관련 공제의 기본이 되는 국민주택규모의 주택이란 주거전용면적 85㎡이하의 주택을 의미한다. 다만 이는 수도권에 한정된 것으로 비수도권 읍·면에 위치한 주택은 주거전용면적 100㎡까지 국민주택규모로 포함된다.
국민주택규모 주택의 범위에는 분양권 등 '주택을 취득할 수 있는 권리'까지는 포함되지 않는다. 이에 따라 주택분양권이 별도로 있는 경우에도 다른 공제요건을 충족한다면, 국민주택규모의 1주택에 대한 장기주택저당차입금 이자상환액 공제를 적용받을 수 있다.
□ 친구에게 국민주택규모의 아파트를 임차하기 위해 전세자금을 빌리고, 매달 원금과 이자를 상환 중인데 연말정산시 어떻게 공제해야 될까요?
☞ 2010년 이후 대부업체가 아닌 개인에게 차입한 전세자금에 대한 원리금 및 이자도 소득공제 대상에 추가돼 혜택을 받을 수 있다.
다만 과세기간 종료일 현재 무주택 세대주로서 총급여 5000만원 이하여야 하고, 임대차계약증서 입주일과 주민등록 등본 상의 전입일 가운데 빠른 날 중 전후 1개월 이내에 빌린 돈이어야 하고, 연간 4.0%이상의 이자율로 빌린 자금이어야 소득공제가 가능하다.
□ 기준시가 따로 없는 신규주택, 주택마련저축공제는 어떻게 되나요?
☞ 주택 가격을 계산하기 힘든 신축주택 등에 대해서는 주택마련저축 상품의 가입일 이후 최초로 공시된 가격을 기준으로 소득공제 여부가 결정된다.
□ 배우자 공동명의 주택의 기준시가는 어떻게 결정되나요?
☞ 근로소득이 있는 세대주가 본인과 배우자 공동명의로 주택을 취득한 경우 장기주택저당차입금 이자상환액 공제대상 주택 가격은 인별로 안분하지 않고 해당 주택의 기준시가로 판단한다.
□ 주택마련저축에 가입한 후 중도에 해지했다면 어떻게 되나요?
☞ 청약저축, 주택청약종합저축 등에 가입한 근로자가 저축을 중도에 해지한 경우에는 소득공제를 받을 수 없다. 다만 저축상품에 가입한 뒤, 실제 주택에 당첨 되서 계약을 해지한 경우에는 그 이전 기간 납입분에 대해 소득공제를 받을 수 있다.
□ 배우자 명의로 가입한 주택청약저축 공제받을 수 있을까요?
☞ 근로자 본인 명의로 가입한 주택마련저축만 공제받을 수 있기 때문에 소득공제 혜택을 받을 수 없다.
□ 소득이 없는 아내가 세대주이고, 아내 명의로 장기주택저당차입금이 있는데 남편이 이자상환액공제를 받을 수 있나요?
☞ 배우자가 소득이 없더라도, 배우자 명의의 장기주택저당차입금에 대해 본인(남편)이 소득공제를 받을 수 없다.
다만 근로자 본인과 배우자 공동명의로 주택을 취득하고, 본인 명의로 요건을 갖춘 장기주택저당차입금은 근로자 본인이 이자상환액에 대해 소득공제를 받을 수 있다.
□ 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제를 받던 근로자가 7년 안에 차입금을 조기 상환한 경우, 소득공제가 가능할까요?
☞ 상환기간이 15년 이상인 장기주택저당차입금을 7년 만에 조기 상환한 경우, 그 해 지출한 이자상환액은 소득공제를 받을 수 없다. 다만 15년이 지난 후 일시 상환한 경우에는 공제가 가능하다.
□ 상환기간 15년 미만 차입금을 15년 이상으로 연장하는 경우는 어떻게 되나요?
☞ 2007년 2월28일 이후 상환기간을 15년 이상으로 연장하는 경우 소득공제가 가능하다. 다만 연장시점에 주택 기준시가 3억원 이하여야 한다.
이 경우 공제를 받을 수 있는 차입금은 기존 차입금의 잔액을 한도로 한다.
□ 새로운 국민주택규모 주택을 취득해 일시적 2주택 상태였다가 3개월 내 종전 주택을 양도한 경우 새로 취득한 주택에 대해 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제가 가능한가요?
☞ 일시적 2주택이 된 해는 물론, 그 이후연도에도 장기주택저당차입금 이자상환액 공제를 받을 수 없다. 따라서 소득공제를 온전히 이어가기 위해서는 구주택을 우선 양도한 뒤에 신주택을 사후 취득해야 한다.
□ 주거용 오피스텔 취득비용도 공제되나요?
☞ 오피스텔은 건축법상 '주택'이 아닌 '업무시설'이기 때문에 주거용이라고 하더라도 구입자금에 대한 공제혜택을 받을 수 없다.
□ 주택 '공동상속' 시 공제 대상은 어떻게 되나요?
☞ 공동으로 상속받은 주택은 상속지분이 가장 큰 상속인이 주택을 소유한 것으로 보고 공제 여부가 결정된다.
상속지분이 가장 큰 상속인이 2인 이상인 경우에는 해당 주택에 실제 거주하는 자를 소유자로 판단하며, 2인이 모두 동거하는 경우에는 이 가운데 연장자를 소유자로 본다.
□ 자유롭게 입출금이 가능한 '한도대출방식' 차입금은 어떻게 되나요?
☞ 대출약관에 따라 일정 한도액 범위 내에서 차입과 상환을 반복할 수 있는 한도대출방식 차입금은 장기주택저당차입금에 해당되지 않기 때문에 공제혜택을 받을 수 없다.
□ 금융기관으로부터 주택 전세자금 대출받은 뒤, 주택마련저축에 가입해도 차입금 이자상환공제가 가능할까요?
☞ 2009년 12월 31일 이전에는 세대주가 주택마련저축에 가입하고 주택임차자금을 차입한 경우에만 소득공제가 됐지만, 근로자의 세부담을 고려해 2010년 1월1일 이후 상환분부터는 주택마련저축에 가입하지 않은 세대주에 대해서도 소득공제가 허용된다.
□ 중간에 금리가 낮은 장기주택저당차입금 상품으로 갈아탔다면?
☞ 당초에 요건을 갖춘 장기주택저당차입금의 차입자가 해당 금융회사 또는 다른 금융회사 등으로 기존의 장기주택저당차입금의 잔액을 이전하는 경우에는 기존 차입금의 최초 차입일부터 신규 차입금의 상환일까지의 상환기간이 15년 이상인 경우에 한해 소득공제를 받을 수 잇다.
특히 이런 경우라도 실제 혜택을 받기 위해서는 기존의 장기주택저당차입금의 잔액을 상품을 이전시킨 금융회사가 직접 상환하고 당해 주택의 저당권을 설정한 형태로 차입금을 이전한 경우여야 한다.
□ 장기주택저당차입금 이자상환액 연체해도 공제되나요?
☞ 선급 이자상환액, 연체된 이자상환액은 지급한 연도에 공제받을 수 있지만, 본래 장기주택저당차입금 이자상환액에 대한 소득공제는 정상이자만을 대상으로 하기 때문에 연체 이자는 따로 공제받을 수 없다.
기획취재팀 : 김진영 정책팀장, 유엄식·장은석 기자
