공시지가 14억원 1주택자 종부세는 104만원
고령자·장기보유세액공제 최대 적용하면? 31만2000원
올해부터 1주택자의 종합부동산세 과세기준금액이 6억원 초과에서 9억원 초과로 상향조정되면서, 1주택자가 소유한 공시지가 6억원~9억원 사이의 주택이 종부세 과세대상에서 제외될 전망이다.
또한 종부세 과세표준과 세율이 ▲6억원이하 0.5% ▲12억원이하 0.75%(누진공제 150만원) ▲50억원이하 1%(450만원) ▲94억원이하 1.5%(2950만원) ▲94억원초과 2%(7650만원) 등으로 대폭 축소돼 다주택자도 세금 부담이 줄어들게 됐다.
아울러 종부세 과세대상에서 제외되는 합산배제 주택에 시공사가 보유한 미분양주택, 등록문화재 주택, 연구원용 주택, 지방에서 임대하는 주택 등이 추가되면서, 합산배제 신고를 통해 종부세 부담이 크게 줄어들 것으로 보인다.
그러나 올해부터 적용된 재산세 완화로 인해 종부세액에서 공제되는 재산세액이 줄어들 가능성도 있다. 주택분 재산세의 공정시장가액비율은 60%로 상향조정됐지만, 과세표준(표준세율)과 세율은 올해 7월부터 ▲6000만원 이하 0.1% ▲1억5000만원 이하 0.15%(누진공제 3만원) ▲3억원 이하 0.25%(18만원) ▲3억원 초과 0.4%(63만원)로 완화됐다.
이와 함께 1주택자를 위한 고령자(60세이상 10%, 65세이상 20%, 70세이상 30%) 및 장기보유세액공제(5년이상 20%, 10년이상 40%) 등이 중복으로 적용돼 종부세 계산방법이 다소 복잡해졌다.
□ 2004년 취득·66세, 공시지가 14억원의 1주택자 종부세는?
국세청에 따르면 2004년에 서울 서초구 아파트를 취득해 올해 6월 1일 현재까지 보유중인 66세의 1주택자는 해당 아파트 공시지가가 14억원(작년 15억원 가정)이면 올해 종부세를 62만4000원 내야 한다. (재산세 탄력세율과 세액감면 없음)
1주택자이므로 공시지가 14억원에서 9억원을 공제한 후 공정시장가액비율 80%를 곱해 과세표준 4억원을 산출해낸다. 과세표준 6억원 이하는 0.5%의 세율이 적용되므로 종부세액은 200만원으로 계산된다. 이후 재산세액을 공제하면 된다.
이에 앞서 올해 납부할 재산세를 계산하면, 공시지가 14억원에 재산세 공정시장가액비율 60%를 곱해 과세표준 8억4000만원이 산출된다. 여기에 표준세율 0.4%를 곱한 후 63만원을 누진공제하면, 273만원(세부담상한선 적용)이 나온다.
이중과세를 막기 위해 종부세액에서 재산세액을 공제하는데, 공제할 재산세액은 올해부터 '유형별 재산세액합계액×유형별 과세표준을 표준세율로 계산한 재산세액/유형별 합산 재산세액'으로 계산하게 된다.
1주택자이므로, '과세표준을 표준세율로 계산한 재산세액'만 계산하면 공제할 재산세액은 96만원(종부세 과세표준 4억원×재산세 공정시장가액비율 60%×표준세율 0.4%)이 된다. 즉, 종부세 산출세액은 200만원에서 96만원을 제외한 104만원이 된다.
그러나 여기서 끝이 아니다. 1주택자를 위한 고령자 및 장기보유세액공제를 적용해야 한다. 납세자가 65세 이상이고, 5년 이상 주택을 보유했으므로, 40%가 세액공제돼 종부세액은 62만4000원이 된다.
마지막으로 세부담상한 여부를 따져 최종 세액이 결정된다.
이 경우 종부세액(62만4000원)과 재산세액(273만원)을 합한 금액(335만4000원)이 세부담 상한(1405만5000원=직전연도 종부세액 588만원+재산세액 349만원)×150%)을 초과하지 않으므로, 62만4000원이 최종 납부할 종부세액으로 계산된다.
특히 올해는 집값 하락과 종부세 감세로 인해 대부분의 경우 종부세액과 재산세액을 합한 보유세가 세부담 상한액을 넘지 않을 것으로 전망된다.
한편 1주택자의 경우 고령자 및 장기보유세액공제를 받느냐 받지 않느냐에 따라 종부세액이 크게 달라지는 것에 유의해야 한다.
만약 이 납세자가 고령자 및 장기보유세액공제를 받을 수 없었다면, 올해 내야할 종부세액은 104만원으로 올라가게 된다. 반대로 고령자 및 장기보유세액공제를 최대(70%)로 받을 수 있는 조건이라면, 종부세는 31만2000원까지 떨어지게 된다.
