연말 '채권보상'이냐 내년 '현금보상'이냐

10월 1일, 한국토지공사와 대한주택공사의 통합법인인 한국토지주택공사가 공식 출범하였다. 그 동안 통합작업 등으로 지지부진하던 각 지구의 토지보상이 통합법인 출범으로 급물살을 탈 전망이다.

보도에 의하면 한국토지주택공사가 올 4분기 수도권에서 보상이 시작되거나 보상계획 공고에 나설 지구는 인천검단, 평택고덕 지구 등 11곳에 이르는 것으로 나타났다.

토지보상 규모는 인천검단과 평택고덕 등 굵직한 지구들만 모아도 총액이 10조원을 훌쩍 넘고 내년까지 계획된 토지보상 예정금액은 40조원 이상이 될 전망이다(구체적인 것은 조만간 출판될 ‘토지보상 200% 활용법’, 조영복 • 우용표 저, 지식노마드 출판사 출간을 참조).

이 가운데 가장 큰 보상규모로는 인천 검단이 꼽힌다. 총 보상비가 7조원 규모로 추정되고 있으며 인천 일대가 보상착수 여부를 놓고 촉각을 곤두세우고 있다.

지난해부터 보상시기가 연기된 대표적인 개발지구이기도 하다. 또 평택고덕 국제화 지구 토지보상시기도 임박했다. 총 3조 6,000억원으로 추산되는 평택 고덕지구는 2009.9.11일에 토지보상계획공고가 났으며 2009.9.25일까지 열람과 함께 이의신청을 받았다.

토지공사와 경기도시공사 등이 지구내 기업을 운영하는 법인이나 개인에 대한 우선보상 신청을 받아 12월부터 보상을 먼저 실시할 계획이다.

보상규모는 전체 9,131억원(토지공사 6,000억원, 경기도시공사 2,778억원, 평택도시공사 353억원)이며 전액 채권으로 보상된다.

그런데, 여기서 보상 주민들의 고민이 시작된다. 보상을 예상하여 담보대출을 받았거나 대토농지 등을 산 주민들은 당연히 이자부담을 아끼려고 연말에 빨리 채권보상을 받는 것이 당연하지만 현금흐름에 여유가 있는 보상대상자들은 과연 연말에 채권보상을 받고 바로 할인하여 현금화 할 필요가 있느냐는 여러 변수를 고려하여 따져봐야 한다.

먼저 고려해야 하는 변수는 채권 할인액이다. 최근에 발행된 ‘SH공사 토지보상채권 2009년 9월물’을 2009.10.12일 현재, 모증권사에서 할인한 금액을 알아본 결과, 액면금액 10,000원 당 약 9,450원이 지급된다고 한다.

무려 액면가 대비 5.5%가 할인된다. 향후 금리가 올라갈 것이 분명하다면 할인금액은 더 늘어날 수 있다.

또 다른 변수는 세금이다. 2009년 8월 25일, 기획재정부는 2009년 세제개편안을 발표했다.

개편안 중 토지보상에 따른 양도소득세에 영향을 미치는 대표적인 것은 ①양도세 예정신고세액공제를 폐지하고, 부동산 등의 양도 후 2개월 이내에 양도세를 신고하도록 예정신고를 의무화(‘10.1.1이후 양도분부터 적용)하는 것,

②2009년 12월 31일로 만료되는 토지 등의 공익사업 수용에 대한 양도세 감면 및 대토보상에 대한 양도세 특례 등의 공익사업 시행에 따른 수용 등에 대한 각종 양도세 과세특례 적용시한을 ‘12.12.31까지 3년 연장을 하는 것,

③보상금에 대한 불복여부에 따라 양도시기가 달라지는 문제를 해소하기 위해 수용개시일을 양도시기 판정기준에 추가하여 양도시기는 잔금청산일, 등기접수일, 수용개시일 중 빠른 날로 하며 수용개시일은 토지수용위원회가 수용을 개시하기로 결정한 날을 말하는 것 등을 꼽을 수 있다.

그런데, 이런 세제개편안은 당정협의, 세제발전심의위원회를 거쳐 정부안을 발표하고 입법예고, 부처협의를 거쳐 국무회의 의결을 거쳐 금년도 정기국회에 세법개정안 제출한 후 정기국회를 통과해야 한다. 이런 일련의 과정을 거치면서 세제개편안이 바뀌는 경우가 많으니 반드시 연말에 세법 개정여부를 확인해야 한다.

위에서 요약한 세제개편안 중 지금 논의하고 있는 ‘연말 채권보상이냐 내년 현금보상이냐’하는 문제에 대표적으로 영향을 미치는 세제개편안은 ①양도세 예정신고세액공제 폐지이다.

물론 이 내용만 보면 올해 보상을 받는 것이 세금측면에서 유리하다. 그러나 내년부터 양도세 기본세율은 양도소득금액에서 기본공제액을 뺀 과세표준 구간별로 1~2%씩 인하돼 6~33%가 적용된다.

따라서 이렇게 기본세율 인하와 예정신고 세액공제 폐지 효과를 종합하면 내년부터는 세제개편으로 양도가액의 할인액이 약 1% 안팎 인상되는 셈이다(필자의 경험에 의하면 통상 10년 이상 보유하면 양도세는 양도가액의 약 20%를 부담한다고 추정된다.

그러면 예정신고세액공제 폐지는 약 종전보다 양도가액의 2%의 할인요인이, 세율인하는 전체 양도세를 약 5% 낮추는 효과가 있으므로 종전보다 약 양도가액의 1%의 할증요인이 나타나 전체적으로 양도가액의 약 1% 할인요인 발생).

그러면 금년 연말에 채권보상을 받아 할인하면 내년에 늦게 현금보상을 받는 것보다 양도가액 대비 약 4.5%의 불리하다. 따라서 올해 채권보상을 받아 할인하여 내년 현금보상을 받을 때 보다 약 4.5%의 수익을 내지 않는 이상 올해 채권보상을 받는 것은 내년 현금보상보다 불리하다.

그 이유는 채권할인액이 상대적으로 세제개편에 따른 효과보다 더 크기 때문이다. 물론 여기에서 논의한 것은 보상주민의 개별적인 사항을 반영하지 않고 필자의 경험에 의거 단순화하여 논의하였기 때문에 실제 적용해보면 잘못된 결과를 도출할 수도 있다.

그러나 경험칙에서 보면 실제결과도 예상했던 것보다 크게 벗어나지 않으리라 필자는 생각한다.

그러면 이상의 결과에서 보는 바와 같이 전부 내년에 현금보상을 받는 것이 유리한지는 보상금액에 따라 다시 검토할 필요성이 있다. 왜냐하면 양도세에는 감면한도가 있기 때문이다.

2008년말 세법개정으로 8년 자경감면의 경우, 1년간 2억원, 5년간 3억원의 세금감면 혜택이 있고 일반 공익사업감면 등의 경우에는 매년 1억원의 한도로 감면이 있는 바, 연도를 달리하여 협의에 응하면 최대 1억원의 세절감 혜택을 받을 수 있기 때문이다.

따라서 예를 들어 8년 자경감면에 해당되는 토지의 보상액이 10억원 이상이고 일반감면을 받는 보상액이 20억원, 총 30억 이상을 한 보상주민이 보상을 받는다면 일반 감면을 받는 20억원을 올해 채권보상 받고 기다렸다가 8년 자경감면에 해당하는 보상금액 10억원을 내년에 현금보상 받는다면 약 20억원의 채권할인액만큼 세제혜택을 받을 수 있다.

따라서 ‘연말 채권보상이냐 내년 현금보상이냐’하는 문제는 ①채권의 금리 동향, ②양도세 예정신고세액공제 폐지여부, ③전체 보상금액, ④보상대상자들의 현금유동성에 대한 니즈 등을 종합적으로 판단하여 결론을 내려야 하므로 보상주민들은 반드시 필자와 같은 보상전문가와 상담한 후에 보상협의에 응할 것을 권고한다.


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22일(목) : 10:00~17:00(6시간) / 23일(금) : 09:00~13:00(4시간)
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