동탄2지구 토지보상 현장에서 느끼는 안타까움

-보상협의 전에 세무상 반드시 확인할 사항들
 
지난 3월 31일부터 보상금만 무려 7조9천억에 달하는 동탄2지구에 대한 보상협의가 시작되었다. 필자는 동탄에 소재하고 있는 D증권사 토지보상상담센터에서 상주하면서 세무상담과 확인서 발급, 그리고 양도소득세 신고 대행 서비스 등을 제공하고 있다.

서브프라임 모기지론 사태에 따른 경기한파로 작년 연말에 이루어질 예정이던 동탄2지구에 대한 보상협의가 올 3월말에 이루어지기 시작했다. 그것도 고육지책으로 동탄2지구 주사업시행자인 토지공사는 급기야 현지인에 대해서 보상금액 3억 초과분의 50%는 채권보상을 실시하고 매달 책정된 보상금액에 대해서 선착순 협의라는 새로운 보상계획을 공고하게 되었다.

이런 상황하에서 보상금을 담보로 대출을 받았던 많은 보상 주민들은 이자부담을 견디지 못해 세금이나 보상금 증액 등 다른 변수를 고려하지 않고 급히 협의에 응하다 보니 4월에 책정된 토지공사 보상금액 5,500억원, 그리고 경기지방공사 800억원 등 총 6,300억원의 보상비 집행가능액이 보상협의가 시작된지 이틀만에 소진되는 결과를 낳았다.

필자는 이러한 보상주민들의 심정을 이해하지 못하는 바는 아니나 조금만 다시 생각하고 대비한다면 늦게 보상협의에 응하는 것이 오히려 경제적 이득을 가져오는 경우가 많음을 생각할 때, 안타까움을 금할 수 없다. 그래서 앞으로 보상협의 전에 세무상 반드시 확인할 사항 8가지에 대해서 기술하고자 하니 최소한 이것만은 검토하고 보상협의에 응할 것을 권한다.

첫째, 반드시 세무상담 후에 보상협의에 응하자. 빨리 보상을 받으려고 세무상 고려없이 협의에 응하면 이자부담을 아끼려고 하다가 자칫 더 큰 세부담을 경험하는 경우가 상당히 많다. 예를 들어 하루 차이로 ‘1세대1주택 비과세’ 혜택을 못 받는 경우가 있는가 하면, 한달 차이로 30%의 장기보유 특별공제를 못 받는 경우 등 허다하다.

둘째, 8년 자경감면 서류준비를 철저히 하자. 예전의 과세당국은 8년 자경감면에 대해서 형식적인 서류검토로 감면여부를 결정하곤 했지만 최근의 ‘이봉화 차관의 직불금 파문’으로 ‘농약 및 비료와 종자, 면세유, 농기계 등 구입영수증’과 같은 실제 자경여부를 판단할 수 있는 입증자료를 요구하니 서류준비에 만전을 기하는 것이 필요하다.

셋째, 필지 별로 양도시기를 분산하여 세금감면 혜택을 더 받도록 하자. 작년 연말 세법개정으로 8년자경 감면의 경우, 1년간 2억원, 5년간 3억원의 세금감면 혜택이 있고 일반 공익사업감면 등의 경우에는 매년 1억원의 한도로 감면이 있는 바, 연도를 달리하여 협의에 응하면 최대 1억원의 세절감 혜택을 받을 수 있다.

넷째, 대토보상제도를 적극적으로 활용하자. 2007년 10월 17일부터 시행되어 최초 양주 옥정지구부터 적용된 대토보상제도는 아직 보상주민들에게 홍보가 부족한 탓인지 이 제도를 이용하는 주민들이 그리 많지 않다. 그러나 필자가 판단하기에 대토보상이야말로 세제혜택에 개발이익까지 공유하는 등의 많은 혜택을 주는 제도이니 적극 이용하기를 권한다.

다섯째, 개정세법 내용 및 적용시기에 유의하자. 최근 2009.3.16일 발표된 세법개정안은 비사업용토지 중과제도 및 다주택자 중과제도가 폐지되고 일반세율을 적용하되 다만, 장기보유특별공제를 계속 배제하는 내용을 담고 있다.

여기서 유의할 사항은 비롯 적용시기가 대책 발표일인 2009.3.16일 이후 양도분부터 소급적용 하겠다고 기획재정부는 밝히고 있지만, 이 세법개정안이 3월 국무회의를 거쳐 4월 임시국회를 통과하기 전까지는 기존 세법이 적용되고 국회의 기획재정위 및 법사위 등 소관 상임위를 거치면서 세법개정안이 변경가능 하므로 반드시 비사업용토지 및 다주택자 중과가 예상되는 보상주민들은 관보를 통해 최종 공포되는 개정세법을 확인한 후 보상협의에 응할 것을 권고한다.

여섯째, 개별공시지가가 내려갈 것으로 예상되고 취득계약서가 없어서 불가피하게 환산취득가액을 적용할 수 밖에 없다면 6월 1일 이후에 소유권이전을 하자.

아주 오래 전에 취득해서 취득계약서를 분실하고 검인계약서도 확인할 수 없다면 취득가액은 세법상 기준시가를 이용한 환산취득가액을 사용할 수 밖에 없다.

그런데, 최근의 일련의 경제한파로 표준지 공시지가가 내려가는 상황이라면 다가오는 5월 31일에 공포예정인 2009년 개별공시지가는 작년보다 하향될 가능성이 크다. 따라서 이렇게 된다면 환산취득가액은 높아질 수 밖에 없어 양도소득세는 감소될 가능성이 크다.

일곱째, 대체취득에 대한 지방세 비과세 지도를 적극적으로 이용하자. 공익사업 등 수용은 통해 보상금을 마지막으로 받은 날부터 1년 이내에 부동산을 취득하면 취득세와 등록세 및 기타 부가세 등을 비과세 받을 수 있다.

여기서 주의해야 될 사항은 보상금 범위 내에서 취득할 때 비과세 되고 지방세법상 부재부동산 소유자는 해당이 되지 아니하며 새로 취득한 토지 등의 지역요건 등이 있으니 필자와 같은 전문가와 상담한 후 새로운 부동산을 취득하는 것이 좋다.

여덟째, 보상금 편법 증여시 과거 5년간 거래 내역을 세무조사하니 자식 등에게 증여하고자 할 때는 증여세 신고를 필히 하자. 과거 보상금을 받고 증여세 신고 없이 자식 등에게 증여를 한 후 약 3~4년 지난 후에 과세관청으로부터 가산세까지 포함하여 엄청난 증여세를 추징당하여 고통을 당하는 보상주민들을 필자는 많이 보아왔다.

특히 국세청은 사업시행자로부터 보상 내역 등의 정보를 넘겨 받아 5년 동안 추적관리하니 보상금을 증여세 신고 없이 함부로 자식 등에게 증여하는 일은 없도록 해야겠다.

끝으로 보상현장에는 보상 전문가라고 자처하는 소위 ‘기획부동산 업자’ 등 보상주민들을 노리는 검은 손들이 많으니 반드시 필자와 같은 검증된 전문가를 선별하여 상담을 받는 등의 각별한 노력이 필요하다.

[교육안내]
4월28일(화) 10:00~17:00     FP, FC, PB 거액 자산유치를 위한 알기쉬운 토지보상과 현장에서 바로 적용하는 세일즈 전략