토지보상금을 잘 지키는 방법(3)…절세전략
필자는 그동안 조세일보의 지면을 빌어 ‘토지보상시 양도세신고 필수 검토사항-체크리스트’라는 연재기사를 실었다.
토지보상에 따른 양도소득세 신고시 보상주민 및 세무사들이 반드시 검토해야 되는 사항 9개 항목을 선정해 체크리스트를 만들고 거기에 해당하는 세법내용을 설명하는 것이었다.
4차례에 걸친 연재를 통해 필자는 수 많은 일반 독자는 물론 세무사들로부터 많은 격려와 성원을 받았다. 그래서 ‘토지보상에 따른 양도소득세 신고시 검토할 사항’은 충분히 독자들에게 전달이 되었다고 자부한다.
이번 칼럼에서는 실질적으로 절세할 수 있는 방법인 ‘장기보유 특별공제’, ‘양도소득세 감면 및 비과세’, ‘예정신고 납부세액 공제’, 그리고 ‘분납’에 대해서 설명함으로써 절세를 통한 토지보상금을 잘 지키는 방법을 알아보고자 한다.
보상에 따른 양도소득세는 양도가액에서 취득가액 및 필요경비를 차감하여 양도차익을 구한 후 3년 이상 보유한 부동산에 대해서 장기보유 특별공제를 뺄셈하여 양도소득금액을 계산한다. 이 양도소득금액에 250만원의 양도소득 기본공제를 차감하여 양도소득 과세표준을 구한 후 해당 세율을 곱하여 산출세액을 산출한다. 그런 다음 세액감면을 한 후 예정신고 납부세액 공제를 통해서 최종 자진납부할 세액을 계산하여 기한 내에 신고 및 납부하면 된다.
먼저 양도소득금액을 줄여주는 ‘장기보유 특별공제’는 비사업용 토지 및 다주택자 중과대상인 주택을 제외한 3년 이상 보유한 토지 및 건물을 대상으로 한다.
공제방법은 크게 1세대 1주택인 경우와 1세대 1주택외 자산으로 나누어서 적용하는데, 1세대 1주택의 경우에는 3년 이상 보유하면 24%, 4년 이상 보유하면 32%로 시작하여 10년 이상인 경우에는 최대 80%의 공제율로 양도차익에서 빼준다. 1주택외 부동산에 대해서는 3년 이상 보유하면 10%, 4년 이상 보유하면 12%로 시작하여 10년 이상인 경우에는 최대 30%의 공제율로 양도차익에서 차감한다.
따라서 협의에 응하기 전에 반드시 세무사와 상담함으로써 협의기간 내에 양도시기를 조절하여 장기보유 특별공제를 1%라도 더 많이 적용 받을 것을 권고한다.
토지보상과 관련된 감면에는 크게 공익사업감면, 8년 자경농지 감면, 3년 대토감면 등이 있다. 공익사업감면은 사업인정고시일로부터 2년 이전에 취득한 자산으로서 공익사업 등으로 양도하는 자산에 대해서는 현금보상분은 양도소득세를 20%감면(채권보상분은 25%감면), 사업시행자와 만기 보유특약을 맺고 보상채권을 만기보유하는 경우에는 30%를 감면한다.
8년 자경감면은 조세일보 2008년 12월 12일자 ‘토지보상시 8년자경농지 양도세감면 필수 검토사항’이라는 기사에 필자가 자세히 설명했으니 그 기사를 참고하고 ‘3년 대토감면’은 자경농민이 경작상의 필요에 의하여 3년 이상 경작하던 농지를 양도하고 그에 상응하는 다른 농지를 1년 이내(수용은 2년)에 취득하여 다시 3년 이상 농지소재지에서 거주하면서 경작할 경우에, 종전 농지 양도소득에 대해서 100%에 상당하는 세액을 감면하는 것을 말한다.
농지의 대토의 경우 위탁경영, 대리경작 또는 임대차하는 농지를 대토하는 경우에는 농지의 대토로 보지 않는 것이다.
이렇게 공익사업감면 및 8년 자경감면과 3년 대토감면은 한도가 있으니 주의하기 바란다. 공익사업감면과 3년 대토감면은 당해연도에 1억원(8년 자경감면을 포함하는 경우에는 2억원)의 한도가 있고 3년 대토감면은 5년간 1억원(8년 자경감면을 포함하는 경우에는 3억원)의 한도가 있다.
보상과 관련된 양도소득세 비과세 규정의 대표적인 것이 ‘1세대 1주택 비과세’규정이다. 수용에 따른 ‘1세대 1주택 비과세’규정의 구체적인 것은 조세일보 2009년 1월 5일자 ‘토지보상시 양도세신고 필수 검토사항-체크리스트(2)’이라는 기사에 필자가 자세히 설명했으니 그 곳을 참고하기 바란다.
다만 핵심사항은 사업인정고시일 이전에 취득한 주택 및 그 부수토지의 전부 또는 일부가 수용되는 경우에는 보유기간 및 거주기간의 제한 없이 양도가액 9억원까지는 비과세 된다는 것이다.
그 다음으로 세액공제를 함으로써 절세할 수 있는 ‘예정신고 납부세액 공제’에 대해서 설명한다. 예정신고 납부세액공제는 양도일이 속하는 달의 마지막 날로부터 2월 이내에 양도소득세를 예정신고하고 납부하는 경우에는 납부할 세액의 10%를 산출세액에서 공제하는 것을 말한다. 여기서 주의해야 하는 사항은 반드시 기간 내에 신고 및 납부를 동시에 해야 공제를 받을 수 있는 것이다.
마지막으로 분납함으로써 기한의 이자만큼 토지보상금을 아낄 수 있는 분납제도에 대해서 기술한다. 납부할 양도소득세가 1천만원을 초과할 경우에는 납부할 양도소득세의 50%이하의 금액(양도소득세가 2천만원 이하일 때에는 1천만원을 초과하는 금액)을 납부기한 경과 후 2월 이내에 나누어 낼 수 있다.
이 때 분납기한 내에 정상적으로 납부를 한다면 예정신고 납부세액공제도 가능하다.
조영복 세무사 : 조세일보 칼럼리스트, 토지보상 전문 세무컨설턴트, 임&조 세무회계사무소 대표
