□ 이번에 국세청 '공동주택기준시가'를 상향조정한 결과 세부담은 어느 정도 늘어날 것으로 전망합니까?
양도소득세의 경우 아파트 등을 양도할 때 발생하는 양도차익에 대해 과세하는 것으로 보유기간에 따른 공제액 및 세율 차이 등으로 세부담이 일률적으로 몇 % 늘어난다고 전망하기는 어렵습니다.
그러나 기준시가로 과세되는 경우 금번 기준시가가 상향조정됨에 따라 양도소득세 세부담은 다소 늘어날 것으로 예상됩니다.
다만 주택투기지역에 소재한 아파트 등은 이번 기준시가 조정과는 무관하게 실지거래가액으로 신고하여야 하므로 별 영향은 없겠지만, 기준시가를 실거래가 신고자의 신고검증 자료로 활용하기 때문에 성실신고유도 등 영향이 있을 것입니다.
참고로 세법에서 정하는 실지거래가액 과세대상은 고가주택 (6억이상)· 1년이내 단기양도 · 3주택이상 소유한 세대가 양도하는 주택 ·투기지역내 부동산 양도 등의 경우가 이에 해당합니다.
상속·증여세의 경우에는 시가로 과세함이 원칙이나, 그 시가를 산정하기 어려운 경우에 기준시가를 적용하여 평가하는 것이므로 이번에 아파트가격이 상승하여 기준시가가 상향조정된 아파트를 상속·증여하는 경우에는 상속·증여세 부담액이 그만큼 증가할 것으로 보입니다.
□ 앞으로 아파트가격 등이 크게 상승하는 경우 공동주택기준시가를 금년중에 다시 고시할 계획이 있습니까?
아파트 등의 가격조사·기준시가 산정에는 많은 인력과 시간이 소요되며 납세자의 적용편의성 등을 감안해 1년에 한번 정기적으로 조정하고 있습니다.
그러나 아파트가격이 지속적으로 큰 폭으로 오르는 등 기준시가와 실지거래가액의 차이가 커지는 경우에는 부동산 투기심리 억제 및 납세자의 성실신고 유도 등을 위하여 기준시가를 수시 조정고시 할 방침입니다.
참고로 국세청에서는 아파트 등의 정확한 거래시가 파악을 위해 지난해 4.1부터 아파트 등 전국 약 600만세대의 거래시가를 매월 수집·전산관리하는 체계를 구축 완료해 운영하고 있습니다.
□ 재건축추진아파트 등 소형 고가아파트의 기준시가 상향조정 방안은?
아파트 가격은 생활의 편의성이나 선호도 등에 따라 일반적으로 대형평형의 가격이 높게 형성되지만 서울 강남지역 재건축아파트의 경우 평형에 관계없이 아파트가격에 미래가치나 지역적 특성이 반영되어 가격이 형성되고 있어 소형평형이 중·대형 평형보다도 높은 경우가 발생하고 있습니다.
이에 대해 국세청에서는 상시 가격동향을 점검하여 일정기준 이상 가격이 상승한 재건축 등 가격급등 아파트에 대해서는 기준시가를 수시고시 할 예정이며, '시가연동제'를 도입해 거래시가가 일정기준 이상 고가인 아파트에 대해서는 시가가산율을 적용해 고가의 아파트일수록 시가반영비율을 높여 기준시가가 높게 산정 될 수 있도록 하는 방안을 검토할 예정입니다.
참고로 재건축사업 시행인가를 받은 아파트들은 입주권으로 보아 기준시가 대신 실가에 의해 양도·상속·증여세가 과세됩니다. 다만 서울 등 수도권에서 재건축을 추진하는 소형 고가아파트를 제외한 대부분의 실수요자가 거주목적으로 보유하는 중·저가 소형아파트에 대해서는 계속 낮은 수준의 시가반영비율을 적용할 예정입니다.
□국세청에서 고시한 '공동주택기준시가'를 적용해 계산한 양도소득세가 진실된 실지거래가액으로 계산한 가액보다 많을 경우 구제받을 수 있는 방법은?
아파트 등 공동주택의 양도에 따른 양도소득세는 투기지역 부동산 양도, 1세대 3주택 양도 등 특정한 경우를 제외하고는 기준시가에 의해 과세하는 것이 원칙입니다.
그러나 기준시가를 적용해 계산한 양도소득세가 실제 거래한 가액에 따라 계산한 세액보다 많아 불리한 경우에 납세자가 증빙을 갖추어 신고기한 내에 실지거래가액으로 양도소득세를 신고할 수 있습니다. 이 경우 세무관서에서는 양도소득세 실가신고의 성실신고 여부 등을 확인합니다.
□새로운 '공동주택기준시가'를 고시했는데 아파트 등 부동산시장에 어떤 영향을 미칠 것이라고 전망합니까?
금번 아파트 등 부동산의 거래시가 등을 확인해 기준시가를 새로이 고시함에 따라 투기지역 등에서의 양도소득세 실지거래가액 신고대상자들에 대한 성실신고 여부 검증기준이 한층 강화돼 투기억제 등을 위한 양도소득세 실가과세제도의 실효성과 실가과세대상자의 성실신고유도가 보다 제고될 것으로 기대합니다.
또 기준시가 고시에 따른 과표현실화로 아파트 등의 양도 ?상속·증여시 세부담이 늘어남에 따라 가수요나 투기성 거래가 점차 줄어들어 투기확산 방지와 주택시장 안정에 크게 기여할 것으로 전망합니다.
양도소득세의 경우 아파트 등을 양도할 때 발생하는 양도차익에 대해 과세하는 것으로 보유기간에 따른 공제액 및 세율 차이 등으로 세부담이 일률적으로 몇 % 늘어난다고 전망하기는 어렵습니다.
그러나 기준시가로 과세되는 경우 금번 기준시가가 상향조정됨에 따라 양도소득세 세부담은 다소 늘어날 것으로 예상됩니다.
다만 주택투기지역에 소재한 아파트 등은 이번 기준시가 조정과는 무관하게 실지거래가액으로 신고하여야 하므로 별 영향은 없겠지만, 기준시가를 실거래가 신고자의 신고검증 자료로 활용하기 때문에 성실신고유도 등 영향이 있을 것입니다.
참고로 세법에서 정하는 실지거래가액 과세대상은 고가주택 (6억이상)· 1년이내 단기양도 · 3주택이상 소유한 세대가 양도하는 주택 ·투기지역내 부동산 양도 등의 경우가 이에 해당합니다.
상속·증여세의 경우에는 시가로 과세함이 원칙이나, 그 시가를 산정하기 어려운 경우에 기준시가를 적용하여 평가하는 것이므로 이번에 아파트가격이 상승하여 기준시가가 상향조정된 아파트를 상속·증여하는 경우에는 상속·증여세 부담액이 그만큼 증가할 것으로 보입니다.
□ 앞으로 아파트가격 등이 크게 상승하는 경우 공동주택기준시가를 금년중에 다시 고시할 계획이 있습니까?
아파트 등의 가격조사·기준시가 산정에는 많은 인력과 시간이 소요되며 납세자의 적용편의성 등을 감안해 1년에 한번 정기적으로 조정하고 있습니다.
그러나 아파트가격이 지속적으로 큰 폭으로 오르는 등 기준시가와 실지거래가액의 차이가 커지는 경우에는 부동산 투기심리 억제 및 납세자의 성실신고 유도 등을 위하여 기준시가를 수시 조정고시 할 방침입니다.
참고로 국세청에서는 아파트 등의 정확한 거래시가 파악을 위해 지난해 4.1부터 아파트 등 전국 약 600만세대의 거래시가를 매월 수집·전산관리하는 체계를 구축 완료해 운영하고 있습니다.
□ 재건축추진아파트 등 소형 고가아파트의 기준시가 상향조정 방안은?
아파트 가격은 생활의 편의성이나 선호도 등에 따라 일반적으로 대형평형의 가격이 높게 형성되지만 서울 강남지역 재건축아파트의 경우 평형에 관계없이 아파트가격에 미래가치나 지역적 특성이 반영되어 가격이 형성되고 있어 소형평형이 중·대형 평형보다도 높은 경우가 발생하고 있습니다.
이에 대해 국세청에서는 상시 가격동향을 점검하여 일정기준 이상 가격이 상승한 재건축 등 가격급등 아파트에 대해서는 기준시가를 수시고시 할 예정이며, '시가연동제'를 도입해 거래시가가 일정기준 이상 고가인 아파트에 대해서는 시가가산율을 적용해 고가의 아파트일수록 시가반영비율을 높여 기준시가가 높게 산정 될 수 있도록 하는 방안을 검토할 예정입니다.
참고로 재건축사업 시행인가를 받은 아파트들은 입주권으로 보아 기준시가 대신 실가에 의해 양도·상속·증여세가 과세됩니다. 다만 서울 등 수도권에서 재건축을 추진하는 소형 고가아파트를 제외한 대부분의 실수요자가 거주목적으로 보유하는 중·저가 소형아파트에 대해서는 계속 낮은 수준의 시가반영비율을 적용할 예정입니다.
□국세청에서 고시한 '공동주택기준시가'를 적용해 계산한 양도소득세가 진실된 실지거래가액으로 계산한 가액보다 많을 경우 구제받을 수 있는 방법은?
아파트 등 공동주택의 양도에 따른 양도소득세는 투기지역 부동산 양도, 1세대 3주택 양도 등 특정한 경우를 제외하고는 기준시가에 의해 과세하는 것이 원칙입니다.
그러나 기준시가를 적용해 계산한 양도소득세가 실제 거래한 가액에 따라 계산한 세액보다 많아 불리한 경우에 납세자가 증빙을 갖추어 신고기한 내에 실지거래가액으로 양도소득세를 신고할 수 있습니다. 이 경우 세무관서에서는 양도소득세 실가신고의 성실신고 여부 등을 확인합니다.
□새로운 '공동주택기준시가'를 고시했는데 아파트 등 부동산시장에 어떤 영향을 미칠 것이라고 전망합니까?
금번 아파트 등 부동산의 거래시가 등을 확인해 기준시가를 새로이 고시함에 따라 투기지역 등에서의 양도소득세 실지거래가액 신고대상자들에 대한 성실신고 여부 검증기준이 한층 강화돼 투기억제 등을 위한 양도소득세 실가과세제도의 실효성과 실가과세대상자의 성실신고유도가 보다 제고될 것으로 기대합니다.
또 기준시가 고시에 따른 과표현실화로 아파트 등의 양도 ?상속·증여시 세부담이 늘어남에 따라 가수요나 투기성 거래가 점차 줄어들어 투기확산 방지와 주택시장 안정에 크게 기여할 것으로 전망합니다.
