◆…(이미지: 클립아트코리아 제공)
A씨는 2020년 7월 보유하고 있던 주택(이하 쟁점주택)을 언니 B씨에게 양도했다. 이후 2달 뒤 다른 주택(이하 양도주택)을 매도한 후 양도세를 1세대1주택 비과세로 신고했다. 그러고선 이듬해 1월 언니 B씨로부터 쟁점주택을 재취득했다.
처분청은 A씨에 대한 세무조사 실시결과, 쟁점주택의 소재지인 경기도 의정부시가 조정대상지여게 포함됨에 따라, A씨가 2주택 보유로 인한 중과세율 적용을 회피하기 위해 쟁점주택을 가장으로 매매한 것으로 봤다. 이에 양도주택에 대한 비과세를 부인하고 조정대상지역의 2주택으로 보고 A씨에게 2020년 귀속 양도세를 경정·고지했다. 이를 인정할 수 없던 A씨는 조세심판원에 올해 4월 심판청구를 제기했다.
A씨는 쟁점주택의 양도는 가장매매가 아닌 실질거래라고 주장했다.
A씨는 "언니 B씨가 아들과 함께 임차해 거주하는 주택의 상태가 좋지 않아, 아들 부부와 함께 거주할 주택을 찾던 중, 동생인 자신이 쟁점주택 양도중인 것을 알고 매수했다"면서 "언니 B씨는 아들부부와 합가하기 전까지 쟁점주택에서 본인이 거주할 수 있도록 전세계약을 체결했다"고 말했다.
이어 "언니 B씨는 매매대금 중 전세금을 제외한 나머지 금액을 자신에게 송금했고, 이후 자신은 주민센터에 전세계약서를 바탕으로 확정일자를 받았다"고 말했다.
그러면서 A씨는 "언니 B씨는 아들 부부에게 임차주택의 계약만료일(2020.12.13.) 전에 합가를 다시 상의했는데, 자녀가 없는 아들 부부는 둘이 생활하는 것이 편할 것 같다고 판단해 아들 부부는 거주하던 임차주택의 계약을 갱신했다"며 "결국 언니 B씨는 아들 부부와 별도로 거주하게 돼 이듬해인 2021년 1월 쟁점주택을 다시 자신에게 매매한 것이다"고 덧붙였다.
이에 A씨는 조세회피의 목적이 없기 때문에 쟁점주택을 매매한 것은 가장매매가 아니고, 실질 거래에 해당한다는 것이다.
처분청은 해당 거래는 외형상 매매대금이 오간 가장 거래라고 맞섰다.
처분청은 "A씨는 언니 B씨와 사전에 쟁점주택을 매매하기로 합의했음에도 부동산중개업자에게 부탁해 매매계약서를 작성해 매매에 대한 공신력을 높이고, 언니 B씨의 자금형편을 고려해 A씨가 쟁점주택을 양도하면서 즉시 임차하기로 계약했다"면서 "이때 당시 쟁점주택 단지의 최고 전세금액을 쟁점주택의 매매대금(잔금)에서 상계하기로 했고, 아울러 언니 B씨는 쟁점주택을 매수하면서 중개료나 취·등록세에 관한 증빙도 제시하지 못하고 있다"고 지적했다.
이어 "언니 B씨는 부동산 가격이 급등하는 시기에 쟁점주택을 매수한 가격으로 A씨에게게 다시 매도했는데, 쟁점주택이 환원되는 시기인 2021년 1월 전후로 연일 부동산의 가격이 폭등해 쟁점주택 단지의 아파트 거래가격이 크게 상승했다"면서 "A, B씨가 자매관계임을 감안하더라도 해당 거래가 실질거래라고 한다면, 시세차익 없이 언니 B씨가 쟁점주택을 A씨에게 매도한 것은 가장매매임을 반증하고 있다"라며 압박했다.
양측의 의견과 사실관계를 살핀 조세심판원은 처분청의 손을 들어줬다.
조세심판원은 "A씨는 언니 B씨와의 쟁점주택의 매매가 매매대금이 실제 지급되는 등 조세회피 목적이 없어 실질거래라고 주장하나, 언니 B씨는 쟁점주택을 2020년 7월에 매수 후 이듬해 1월 다시 A씨에게 매도하는 과정을 살펴보면, 언니 B씨가 A씨로부터 쟁점주택을 취득하면서 A씨에게 쟁점주택을 임대하는 전세계약을 체결했고, 또한 쟁점주택 취득하기 직전(2020.7.10)에 다른 아파트를 취득해 거주한 것으로 드러난다"고 말했다.
이어 "이는 언니 B씨가 아들부부와 합가하기 위해 쟁점주택을 취득했다가 아들부부와의 합가가 무산돼 쟁점주택을 청구인에게 매도했다는 A씨의 주장을 신뢰하기 어렵다"면서 "A씨가 쟁점주택을 양도하고 재취득까지의 기간이 짧고, 양도가액과 재취득가액이 동일해 전세보증금을 제외한 쟁점주택의 매매대금을 거래방대방(언니 B씨)에게 다시 입금할 특별한 사유가 없어 보인다"고 언급했다.
그러면서 "쟁점주택의 매매로 인해 A씨가 부담한 양도세는 적은 금액에 불과하고 언니 B씨가 부담한 양도세는 없어, A씨는 조세를 회피할 목적으로 쟁점주택을 형식상 언니 B씨에게 양도했다가 그 소유를 환원한 것으로 보이는 점 등에 비춰, 처분청이 최초 신고된 양도주택에 대한 비과세를 부인하고 A씨에게 2020년 귀속 양도세를 경정·고지한 처분은 잘못이 없다"고 판단했다.
[참고 심판례: 조심2024인2932]
