분양권 증여 땐 비조정지역인데…2년 실거주 해야 비과세? 

#. A씨는 지난 2020년 1월 아버지로부터 분양권을 증여받았다. 분양권을 증여받을 당시 A씨는 무주택이었고 아파트 취득 시기 때는 조정대상지역으로 지정됐지만, 분양권을 증여받을 당시 비조정지역이었기 때문에 1세대 1주택 양도세 비과세 요건은 당연히 '2년 보유'로 알고 있었다.

이 경우 A씨의 비과세 요건은 2년 보유일까? 2년 거주일까?

비조정지역의 경우 1세대 1주택 양도세 비과세 요건은 2년 보유로 실거주하지 않아도 비과세 혜택을 받을 수 있다. 하지만 조정지역의 경우 비과세 혜택을 받으려면 무조건 보유기간 동안 2년 실거주를 해야 한다.

그러나 무주택자가 조정지역으로 지정되기 전에 주택 매매계약을 체결해 계약금을 지불한 뒤 조정지역으로 지정이 됐다면 2년 보유만 하더라도 비과세 혜택을 받을 수 있다.

A씨의 경우에는 아버지가 분양권을 취득할 당시에는 해당 아파트가 소재한 지역이 비조정지역이었지만, 아파트 입주시기 때(아파트 취득 시기)는 조정지역으로 지정됐기 때문에 당연히 2년 보유만 하더라도 비과세 혜택을 받을 수 있을 것이라 생각했다.

하지만 기획재정부의 판단은 달랐다.

A씨의 질의에 대해 기재부는 "무주택 1세대가 조정대상지역 공고 이전에 증여받은 분양권에 기해 취득한 주택은 '조정지역 공고 이전 계약금을 지불한 사례' 적용대상이 아니다"라고 답변했다.

분양권 계약과 주택 계약을 아예 다르게 보고 판단한 것이다.

A씨는 아버지로부터 2020년 1월 분양권을 증여받았고 해당 지역은 2020년 6월 조정지역으로 지정됐다. 아파트는 2020년 8월 완공되어 A씨는 이 시기에 아파트를 취득하게 됐는데, 기재부는 이는 '조정지역 공고 이전 매매계약을 하고 계약금을 지불한 사례'에 해당하지 않는다고 본 것이다.

A씨의 경우 1세대 1주택 비과세 혜택을 받기 위해선 2년 실거주를 해야하는 것이다.

[참고 : 양도, 서면-2020-법령해석재산-4354]