하남미사와 강남세곡 등 4곳이 첫 보금자리주택 지구로 공식 지정됐다. 국토해양부는 금년 6월 2일, 개발계획에 대한 주민공람절차를 마친 보금자리주택 시범지구에 대해 5월 말 중앙도시계획위원회를 개최해 보금자리주택 시범지구 지정을 위한 안건을 심의, 통과시켰다고 밝혔다.
이로 인해 하남미사와 강남세곡, 서초우면, 고양원흥 등 4곳의 시범지구가 6월 3일 보금자리주택지구로 공식 지정되었다.
정부는 개발제한구역 등을 풀어 무주택 서민과 저소득층의 주거안정을 위해 분양가가 기존보다 15% 정도 저렴한 중소형 주택과 10년 임대 후 분양 전환되는 지분형 임대주택 등을 포함한 ‘서민 보금자리 주택’으로 공급키로 하고, 올 하반기부터 첫 분양을 시작한다.
이렇게 개발제한구역 등을 해제하다 보니 오랫동안 재산권 행사를 하지 못했던 보상대상자들이 필자에게 보상단계별 대응요령 등에 대해서 문의가 계속 들어온다. 그래서 이하에서는 보금자리주택 지구지정에 따른 수용절차에 대한 보상대상자 대처방법에 대해서 간략히 알아본다. 이해를 돕기 위해 아래의 수용절차도를 참고하기 바란다. 
위 그림에서 보는 바와 같이 먼저 공익사업계획결정을 한다. 공익사업계획결정의 구체적인 단계는 ①공람 및 공고, ②지구지정 및 계획계획 수립 절차를 포함한다. 공람 및 공고에는 해당 사업지구에 대한 개요를 공고하고 사업계획에 대하여 약 2주간에 걸쳐서 의견서를 받는다.
이 때 보상대상자는 필히 의견서를 제출하는 것이 좋다. 아울러 이 기간 동안 환경영향평가 공청회 등에 대해서 적극 참가하기를 권한다.
이윽고 지구지정이 되고 개발계획이 수립이 된다. 통상 지구지정일을 ‘사업인정고시일’이라고 부르는데, 이 날을 기준으로 토지수용권이 발동이 되고 부재지주 판단 및 세법상 기준이 되는 등 상당히 중요한 날이니 이 날 만큼은 보상대상자들이 기억할 필요가 있다. 이렇게 공익사업계획이 결정이 되면 건축 및 형질변경 등에 대해서 행위제한이 토지소유주에게 가해진다. 물론 허가를 받으면 가능하다.
그 후 사업시행자는 토지와 지장물 등에 대해서 물건조사를 실시한다. 이 때 보상대상자들은 토지 또는 물건조서에 서명하고 조서 등을 확보하는 것이 좋다. 왜냐하면 토지조서 등에 오류가 있으면 추후 토지보상 계획 및 열람기간에 이의신청을 할 때 조서 등이 필요하고 기타 지목 판단, 세법상 판단 등에도 조서가 필요하기 때문이다.
토지 또는 물건조사가 끝나고 보상계획 공고 및 열람기간이 도래한다. 이 때는 토지조서 및 물건조서에 누락된 것이 있으면 이 기간에 이의신청하여 정정한다. 아울러 이 기간에 주민추천 감정평가사를 추천하도록 한다.
토지보상 계획 공고 및 열람기간이 끝난 후 30일 내에 사업지역 해당 지자체장은 보상협의회를 구성할 수 있다. 보상협의회를 구성하려면 위원중 3분의 1이상은 토지소유자 또는 관계인으로 구성하여야 한다. 따라서 보상예정 주민들은 보상협의회에 참여하거나 위원을 적극 추천하여야 한다.
보상협의회를 구성한 후에 감정평가가 진행된다. 감정평가사가 방문하면 보상주민들은 자기 주장을 적극 관철시켜야 한다. 정당보상을 받기 위해서는 비교표준지가 제대로 설정되었는지, 인근유사토지의 매매사례가격이 있는지 등에 대한 정보를 수집하여 감정평가사에게 제시하여야 한다.
그런데 일반 보상주민들이 이런 정보를 수집하는 것이 쉽지 않을 뿐만 아니라 관련지식도 미비하여 어려움을 겪는 경우가 많다. 따라서 유능한 감정평가사를 선정하여 미리 컨설팅을 받는 것도 정당보상의 지름길이 될 수 있다.
감정평가를 한 후 사업시행자는 손실보상 협의요청을 한다. 말이 협의지 이것은 통지에 가깝다. 보상대상자들은 우편물에 동봉된 ‘보상명세서’에 기재된 금액에 만족하면 계약을 체결하고 만족하지 못하면 추후 설명할 수용재결 또는 이의재결 같은 행정심판을 거치거나 행정소송까지 가는 경우도 있다.
협의기간은 특별한 사유가 없는 한 30일 이상으로 하여야 하는데, 통상 2달 정도 하거나 사업시행자가 자금사정이 좋지 않으면 동탄 2지구와 같이 6달 이상 걸리는 경우도 있다.
따라서 이 기간 동안 보상대상자들은 협의에 응할 경우라면 양도시기를 잘 조절하여 양도소득세를 절세하도록 하고 채권보상을 일부 불가피하게 받는 경우라면 경기상황 등을 종합적으로 살펴 금리가 유리하게 책정된 달에 보상채권을 받도록 해야 한다.
만약에 보상금이 불만이 있다면 협의기간 동안 협의에 응하면 안 되고 수용재결 • 이의재결 • 행정소송 같은 불복절차를 거쳐야 한다. 자세한 불복 절차는 다음 칼럼에서 기술하겠다.
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6월 13일(토) 10:00 ~ 17:00 / 6월 23일(화) 10:00 ~ 17:00
FP,FC,PB 거액 자산유치를 위한, 알기 쉬운 토지보상과 현장에서 바로 적용하는 세일즈 전략
조영복 세무사 : 조세일보 칼럼리스트, 토지보상 전문 세무컨설턴트, 임&조 세무회계사무소 대표
