토지보상시 양도세신고 필수검토사항-체크리스트(3)

2007.1.1일 이후부터 양도소득세 과세원칙이 기준시가 과세원칙에서 실지거래가액 과세원칙으로 바뀌었다. 그래서 전국의 모든 부동산의 거래는 실지거래가액으로 계산하므로 취득 당시와 양도 당시의 매매계약서 사본을 각각 첨부하여야 한다.

보상시에는 협의매수계약서 또는 토지수용(협의매수)확인서, 손실보상 내역서 등을 통해 양도가액을 쉽게 결정할 수 있다. 그러나 취득가액의 경우, 실제 취득가액을 입증하기가 여간 쉽지 않다.

특히 최근 토지보상이 이루어지는 곳이 농촌이 많은 관계로 실제 계약서를 쓰지 않고 취득이 이루어진 경우도 종종 있고 설사 계약서를 썼더라도 분실한 경우가 많아 세금상 불이익을 보는 경우도 많았다. 그래서 실지거래가액 과세원칙에서 세금 계산시 상당한 영향력을 미치는 취득가액 결정 문제를 집중적으로 검토해보기로 한다.

아울러 사업자인 경우, 사업용 건물에 대해서 감가상각비를 필요경비로 인정받은 경우에는 기존의 취득계약서상의 실제 취득가액을 바로 사용할 수 없다. 따라서 사업자로서 수용되는 건물에 대해서 취득금액을 어떻게 산정하는지도 알아본다.

본격적으로 토지보상에 따른 양도소득세 신고시 ‘취득가액 결정’, 사업자로서 ‘감가상각 자산’의 취득가액 결정 대해서 기술하기에 앞서 다음의 ‘토지보상시 양도소득세 신고 필수 검토사항 - 체크리스트 (3)’표(이하 검토사항 표)를 참고하기 바란다.

먼저 실지 취득계약서가 있다면 실지거래가액의 증빙서류의 범위에 관한 구체적인 규정이 없으므로 매매계약서 단독 문건만으로도 증빙서류의 요건은 부합된다.

그러나 매매계약서의 작은 흠결이나 하자 또는 매매가액의 신빙성을 이유로 신고한 실지거래가액을 과세관청이 부인하는 경우에, 추가적인 입증자료가 없는 경우에는 납세자가 신고한 실지거래가액의 정당성을 주장하더라도 받아들여지지 않을 수가 있다. 만약에 실지 취득계약서를 분실 등으로 없다면 어떻게 할 것인가?

이럴 경우에는 세 가지로 나누어서 검토해 볼 수 있다. 첫째는 매매계약서가 없다 하더라도 거래금액이 표시된 은행통장, 무통장 입금증 등을 제시할 수 있고 거래 상대방이 인감 날인한 ‘거래사실 확인서’를 첨부한다면 실지 취득금액으로 입증 가능하다고 본다. 요약하자면 매매계약서가 제출되지 않는 경우라도 여타의 다른 증빙서류에 의해 실지거래가액임이 객관적으로 입증이 되는 경우에 한하여 실지거래가액을 인정받을 수 있다고 본다.

둘째는 매매계약서도 없고 기타 다른 증빙이 없어 실지거래가액을 객관적으로 입증하지 못할 경우에는 과세관청은 소유권이전등기 목적으로 재작성한 소위 ‘검인계약서’상의 취득금액을 취득가액으로 결정할 수 있다.

1988년부터 시행된 검인계약서의 본래 취지는 거래당시 작성된 실지 매매계약서를 그대로 검인을 받아야 하지만, 부동산의 취득자는 과거 취득세 및 등록세의 과세표준이 검인계약서상의 매매가액으로 계산되었기 때문에, 대부분 매매가액을 실지 거래가액으로 작성하지 아니하고 지방세법상 시가표준액을 약간 상회하는 금액을 매매가액으로 하여 검인을 받은 것이 관행화되었다.

이러한 이유로 검인계약서는 일명 ‘다운 계약서’라고 불리어져 왔다. 문제는 대법원판례나 예규·심판례에서는 검인계약서도 실지거래가액의 증빙서류 중 하나로 인정하고 있다는 것이다.

따라서 실지 계약서가 없는 상황에서 섣불리 환산취득가액으로 신고하였다가 과세관청이 검인계약서를 입수하여 새로운 취득가액으로 계산한 세액을 결정 또는 경정하는 경우가 있을 수 있으니 반드시 검인계약서 여부를 확인해야 한다.

셋째는 실지계약서도 없고 검인계약서도 없는 경우에는 취득일 전후 각 3개월 이내에 당해 자산과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가액, 2이상의 감정평가법인이 평가한 감정가액, 그리고 환산가액을 순차적으로 적용한다. 환산가액이란 양도당시의 실지거래가액 등을 양도당시와 취득당시의 기준시가로 환산한 취득가액을 말한다.

한편, 상속이나 증여로 취득하는 경우에는 상속세 또는 증여세 결정결의서상의 취득가액을 실가로 인정하거나 결정결의서가 없으면 세법상 보충적평가액을 실가로 인정하므로 환산취득가액을 사용할 수 없다.

다음으로 사업자로서 양도자산에 대하여 감가상각비로 필요경비로 산입하였을 경우를 검토해 본다. 양도자산의 취득가액 일부가 다른 소득금액 계산시 필요경비로 인정받은 경우에는 양도소득에서 이중으로 필요경비로 공제되는 것을 방지하기 위해 취득가액에서 제외한다.

따라서 취득계약서상의 취득금액을 취득가액으로 바로 사용할 수 없고 양도자산의 보유기간 중에 양도자산에 대한 감가상각비로서 각 연도의 부동산임대소득금액, 사업소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있는 경우에는 감가상각비를 공제한 금액을 취득가액으로 한다.

그러나 취득가액을 환산취득가액으로 계산한 경우에는 감가상각비를 취득가액에서 공제하지 아니한다. 부연 설명하자면, 과세관청이 기준시가로 결정 또는 경정하는 경우에 감가상각비로서 사업소득금액 등의 계산에 있어서 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액은 당해 양도자산의 취득가액에서 공제하지 않는다는 유권해석의 취지에 비추어 계약서 등의 불비로 환산취득가액으로 하는 경우에도 감가상각비를 취득가액에서 공제하지 아니하는 것으로 사료된다.

끝으로 취득가액과 관련하여 주지해야 되는 사항은 양도소득세를 일탈할 목적으로 간혹 취득계약서를 위조하거나 변조한 사례가 종종 있는데, 과세관청은 취득계약서의 형식적인 흠결 또는 하자, 그리고 계약서 내용상의 적정성 여부도 검토하여 과세하는 만큼 이러한 일을 절대로 행해서는 아니 된다. 잘못 하다가는 40% 부당 신고불성실 가산세를 부과 당할 수 있다. 

[교육안내]
01월20일(화) 10:00~17:00 FP, FC, PB 거액 자산유치를 위한 알기쉬운 토지보상과 현장에서 바로 적용하는 세일즈 전략