토지보상시 양도세신고 필수 검토사항-체크리스트(2)

이번에는 지난 칼럼 ‘토지보상시 양도세신고 필수 검토사항-체크리스트(1)’에 이어 공공사업에 수용시 가장 빈번하게 쟁점이 되고 이주대책 등에도 큰 영향을 미치고 있는 주택에 대한 토지보상에 따른 양도소득세 신고시 필수 검토사항을 알아보자.

주택의 경우에는 검토해야 하는 사항이 다른 여타 수용재산에 비해 상당히 많으나 가장 요즘 이슈가 되고 있는 ‘다주택 중과세’ 부분과 ‘1세대1주택 비과세’부분을 중심으로 체크리스트를 만들어보고 해당되는 세법상 규정을 살펴본다. 특히 최근에 시행령이 개정되었거나 국회본회의를 통과하여 공포만 남겨두고 있는 규정을 중심으로 집중적으로 검토해본다.

본격적으로 ‘다주택 중과세’, ‘1세대1주택 비과세’ 대해서 기술하기에 앞서 다음의 ‘토지보상시 양도소득세 신고 필수 검토사항 - 체크리스트 (2)’표(이하 검토사항 표)를 참고하기 바란다.

토지보상시 양도세신고 필수 검토사항-체크리스트(2)

 
먼저 현행 규정상 다주택자로 판정되면 2주택자의 경우에는 3년 이상 보유하면 받을 수 있는 장기보유특별공제를 받지 못하고 50%의 단일세율로 중과세 된다. 아울러 3주택자 이상의 경우에는 장기보유특별공제 배제는 물론 60%의 세율로 중과세 된다.

그러나 지난 12월 12일에 국회 본회의를 통과한 세법개정안에 따르면 1세대 다주택자의 양도소득세 중과세율이 한시적으로 완화된다. 1세대2주택자에 대해서는 현행 50%에서 기본세율(2009년도 6%~35%)을 적용하고 3주택 이상자는 60%에서 45%로 세율을 낮추게 된다. 다만, 이들 다주택에 대해서는 1주택자와의 형평성 문제를 고려해 연 3%, 최대 30%까지 적용되는 장기보유특별공제는 계속 적용배제 된다.

여기서 주의해야 되는 사항은 2008년 12월 31이전에 취득한 주택은 특례기간(2009.1.1 ~2010.12.31) 중에 양도하는 경우에만 완화된 세율을 적용하는 반면, 특례기간 중에 취득한 신규취득 주택은 주택수와 양도시점에 관계없이 완화된 세율을 적용하는 것이다. 그렇다면 중과세 되는 주택수 판정은 어떻게 하는가?

2008년 10월 7일 시행령 개정 이전에는 서울 및 광역시(군지역 제외)와 경기도(읍 • 면지역 제외)에 소재하고 있는 모든 주택은 주택수에 포함되었다. 그리고 기타지역 즉, 광역시 군지역, 경기도의 읍 • 면지역, 기타 도지역에 소재하고 있는 주택은 기준시가 기준으로 3억원을 초과하는 주택만 중과세 대상 주택수에 포함되었다.

그러나 2008.10.7일 시행령 개정으로 비수도권 광역시 소재 주택은 기준시가 기준으로 3억원 이하면 중과되는 주택수에 포함되지 않는다. 따라서 요약하면 수도권(군지역 및 읍 • 면지역 제외)에 소재하는 모든 주택은 중과되는 주택수에 포함되고 기타지역(수도권 군지역 및 읍 • 면지역과 지방광역시를 포함한 기타 도지역)에 소재한 주택은 고시가액 기준으로 3억원을 초과하는 주택만 중과세 대상 주택수에 포함된다.

그러면 중과되는 주택수에 포함된 주택을 보상 받거나 양도하면 모두 중과세 되는 것일까?

주택수를 계산하여 1세대2주택 이상에 해당하더라도 실수요목적이거나 부득이한 경우 등에 해당하여 중과되지 않는 주택이 있다. 이를 ‘중과배제 주택’이라 칭하며, 1세대 다주택자에 해당하더라도 중과배제 주택을 양도시, 양도소득세 중과세를 받지 아니하고 일반세율을 적용하여 장기보유특별공제를 적용받을 수 있다. 따라서 중과배제주택은 중과대상은 아니나 주택수에는 포함됨을 유의하여야 한다.

위 검토사항 표에 보는 바와 같이 중과배제 주택에는 장기임대주택, 감면대상 장기임대주택, 그리고 2주택자에게만 중과배제되는 실수요 목적의 취득자에 대한 중과배제 등 다양한 중과배제 규정을 두고 있다. 최근에 개정되었거나 곧 시행될 세법개정안에는 중과배제 규정을 추가하거나 폭을 넓힌 경우도 있다.

예를 들어 중과배제 되는 장기임대주택의 경우, 10월 7일부터는 시행령이 개정되어 비수도권 임대주택의 요건을 완화하였던 바, 개정전 매입임대주택의 경우 5호 이상, 10년 이상의 임대기간 및 국민주택규모 이하에서 비수도권의 경우에는 1호 이상, 7년 이상의 임대기간 및 149m2 이하 규모로 완화하였다.

아울러 곧 시행될 세법개정안에서는 근무상 형편으로 한정한 실수요 목적에 취학 및 질병 요양을 추가하고 실수요 목적으로 인하여 주택을 취득함에 따라 2주택이 된 경우로서 1년 이상 거주, 당해 사유해소일로부터 3년이내 양도시에는 중과가 배제되며 금년 11월 28일부터는 1세대1주택자가 실수요 목적으로 지방소재 1주택을 취득한 경우 계속 1세대1주택자로 인정하고, 지방주택을 양도시에는 중과를 배제한다.

또한 지방미분양주택을 해소하기 위해서 주택보유자가 향후 2년 내에 추가로 취득한 지방 미분양주택에 대하여는 양도소득세 일반세율을 적용하고, 장기보유특별공제도 1세대1주택자처럼 최대 80%까지 허용할 예정이다.

다음에는 ‘1세대1주택 비과세’ 관련 규정에 대해서 검토한다. 1세대1주택 비과세 규정은 법령은 간단하나 상대적으로 수 많은 쟁점을 가진 규정이어서 가장 많은 예규 및 판례를 가지고 있다. 따라서 본 칼럼에서는 토지보상시로 한정하여 1세대1주택 비과세 규정을 검토한다.

먼저 수용과 관련하여 사업인정고시일 이전에 취득한 주택 및 그 부수토지의 전부 또는 일부가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 협의매수 • 수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우에는 보유 및 거주기간의 제한 없이 비과세된다. 종전에는 취득시기 제한이 없었으나 2006.2.9일 세법개정으로 사업인정고시일 전 취득분에 한하도록 개정되었다.

그런데 토지보상 실무상 처음 토지보상이 이루어지고 그 다음으로 지장물보상, 그리고 영업손실보상 순으로 순차적으로 보상이 이루어진다. 이렇게 순차적으로 주택 및 주택의 부수토지가 보상이 이루어지는 경우 1세대1주택 비과세 규정은 어떻게 적용될 것인가?

주택의 부수토지를 분할 양도하는 경우에는 원칙적으로 양도소득세가 과세되지만 1세대1주택 비과세 요건을 갖춘 주택 및 그 부수토지 일부가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 협의매수 • 수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우, 그 양도일 또는 수용일로부터 2년 이내에 양도하는 잔존토지와 잔존주택(그 부수토지를 포함한다)은 비과세를 받는다. 다만 이는 수용일 이후 다른 주택이 없거나 새로운 1주택을 취득한 경우에 한하여 적용되는 것으로 수용일 이후 2주택을 취득한 경우에는 수용일로부터 2년 이내에 양도한 경우라도 비과세를 받을 수 없다.

1세대1주택 비과세와 관련하여 주택 부수토지도 비과세를 받을 수 있으나 면적에 제한 없이 비과세 혜택을 받을 수 없다. 비과세되는 1세대1주택의 부수토지의 범위는 건물정착면적에 도시지역 내외 소재여부에 따라 5배 또는 10배를 적용한 기준면적을 주택의 부수토지로 보아 비과세한다.

그런데 「국토계획 및 이용에 관한 법률」제42조에 의하면 택지개발예정지구, 국가산업단지, 일반산업단지 및 도시첨단산업단지 등이 지구지정이 되면 도시지역으로 의제된다. 아울러 혁신도시개발 예정지구로 지정이 되어도 도시지역으로 본다. 따라서 토지이용계획확인원에 도시지역으로 표시가 안 되어도 택지개발예정지구 등으로 지구 지정이 되면 곧 바로 도시지역으로 보므로 비과세되는 1세대1주택의 부수토지의 범위는 건물정착면적에 5배로 한정된다.

한편 건물정착면적 산정에 있어, 한 울타리 내에 주택과 축사가 있는 경우로서 주택의 면적이 축사 등의 건물보다 큰 경우에는 전체를 주택으로 보므로 축사의 부수토지도 주택 부수토지로 본다. 따라서 주택의 부수토지가 건물정착면적의 배율(5배 또는 10배)이내면 전부 1세대1주택 비과세를 받을 수 있다. 
 
[교육안내]
01월20일(화) 10:00~17:00 FP, FC, PB 거액 자산유치를 위한 알기쉬운 토지보상과 현장에서 바로 적용하는 세일즈 전략