전세가율이 높거나 선순위 근저당 과다한 주택 조심
걱정된다면 '전세보증금 반환보증' 가입 고려해야
◆…(클립아트코리아 제공)
임차인 B씨는 등기부등본상 선순위 채권이 없는 주택을 찾아 전세계약을 했으나, 해당 부동산에 직접 부과된 세금으로 인해 전세보증금중 일부를 회수하기 어려운 상황이다.
최근 전세보증금을 돌려 받지 못하는 사태가 속출하고 있는 가운데, 금융감독원은 전세가율이 높거나 선순위 근저당 금액이 과다한 주택은 전세 계약시 신중을 기해야 한다고 전했다. 그러면서 온전한 회수가 걱정된다면 '전세보증금 반환보증' 가입을 고려해 보라고 권유했다.
5일 금감원은 '금융꿀팁 200선- 전세 계약시 유의사항 및 전세보증금 반환보증 활용법'을 통해 전세보증금을 안전하게 지키는 방법을 안내했다. 금감원이 안내한 136번째 금융꿀팁이다.
금감원은 우선 매매가 대비 전세가율이 높거나 등기부 등본상 선순위인 근저당 금액 등이 과다한 주택은 전세계약시 신중해야 한다고 했다. 전세가율이 높은 경우는 통상 70~80% 이상을 말한다.
이런 경우 계약종료 시점에 새로운 임차인을 찾기 어렵고, 경매처분시 보증금을 온전히 회수하지 못할 가능성이 상대적으로 높다는 설명이다.
금감원은 주택 가격의 시세 확인이 어려운 신축빌라 등의 경우에도 주의가 필요하다며, 다가구주택의 경우 임차인 본인보다 우선순위인 전세보증금도 확인해야 한다고 강조했다.
문제는 전세가율 및 등기부등본 등을 확인하고 입주하더라도 계약 종료시점에 임대인의 자금사정 악화 또는 세금 체납 등으로 임대인이 보증금을 돌려주지 못하는 경우도 발생한다는 것.
조세채권 우선 원칙에 따라 해당 부동산에 부과된 세금(당해세)은 임차인의 전세 확정일자 권리보다 우선하기 때문이다.
금감원은 이에 "부득이 경매 또는 법적 조치를 진행할 경우 많은 시간이 소요되고, 상황에 따라 보증금을 온전히 회수하지 못할 수도 있다"면서 "전세보증금 반환보증을 미리 가입해 두면, 이 같은 경우에도 보증회사로부터 전세보증금을 안전하게 지급받을 수 있다"고 제언했다.
전세보증금 반환보증은 임대차계약이 종료되었음에도 임대인이 정당한 사유없이 임차인에게 보증금을 반환하지 않는 경우, 보증회사가 임차인에게 보증금을 돌려주는 상품을 말한다.
현재 (HF)주택금융공사, (HUG)주택도시보증공사, (SGI)서울보증보험 등 보증기관에서 '전세보증금 반환보증' 상품을 판매하고 있다.
반환보증 가입시에는 본인의 상황(주택 유형, 보증금액, 할인 여부 등)을 고려해 유리한 보증기관을 합리적으로 선택해야 한다.
HF·HUG는 신혼부부, 다자녀, 저소득, 장애인, 고령자 등을 대상으로 보증료가 할인된다. 또 HF는 보증료율이 낮으나 HF가 보증하는 전세대출을 이용하는 차주만 이용 가능하다.
HUG는 네이버부동산, 카카오페이 등 가입 채널이 다양하고 SGI는 고가 주택도 가입이 가능하다.
금감원은 또한 전세금안심대출(HUG 보증 전세대출) 이용 차주 또는 등록 임대주택에 거주하는 임차인의 경우 이미 반환보증이 가입되어 있을 수 있으니, 먼저 보증가입 여부를 확인 하시기 바란다고 전했다.
반환보증은 임대인 동의없이 가입 가능하며, 전체 전세계약 기간의 절반이 경과하기 이전에 가입할 수 있다.
다만, 다가구 주택 등의 경우 선순위임대차확인서 서류 작성을 위해 임대인 또는 중개사의 협조가 필요하다. SGI는 전세계약기간이 24개월을 초과하면 계약 시작후 12개월 이전까지만 가입 가능하다.
◆…금감원 제공
