동시이행 관계에 따라 명도의무 안 지킨 세입자 요구 거부 가능
서로 간 합의로 이삿날 설정해 동시이행 의무 지켜야
법도 종합법률사무소 엄정숙 부동산 전문변호사는 “세입자가 도배, 장판, 대출금 일정 등의 사유로 계약 종료일을 지키지 않는 경우가 있다”며 “하지만 법률상 정당한 사유에 해당하지 않는다면 세입자가 지켜야 할 명도의무(집을 비워줄 의무)를 위반하는 것”이라고 말했다. 이어 “계약이 끝나는 날 나가지 않는 세입자가 전세금반환만 요구한다면 집주인은 이를 거부할 수 있다”고 조언했다.
임대차계약이 끝나는 날 집주인과 세입자는 동시이행 관계에 놓인다. 동시이행이란 동시에 의무를 이행한다는 뜻으로 집주인은 전세금을 돌려주어야 하고 세입자는 건물을 비워주어야 한다. 이때 집주인은 세입자가 건물을 비워줄 때까지 전세금을 돌려주지 않아도 법적인 문제가 되지 않는다.
엄 변호사는 “세입자가 명도의무를 지키지 않는 사유가 건물주 때문이 아니라면 그저 개인 사정에 불과하다”며 “이 경우 집주인이 전세금을 돌려주지 않는다고 해서 세입자가 전세금반환소송을 제기할 수 없다”고 설명했다.
전세금반환소송이란 전세보증금을 돌려주지 않는 집주인을 상대로 세입자가 제기하는 소송을 말한다.
만약 계약이 끝난 후 한참 뒤에 집을 빼주겠다는 세입자를 만난다면 집주인은 어떻게 대처해야 현명할까. 엄 변호사는 “세입자가 개인 사정으로 명도의무를 지키지 않았기에 발생한 상황이므로 이삿날 전세금을 돌려주는 방향으로 합의 날짜를 설정하는 게 좋다”며 “만일 세입자가 경제적으로 전세금을 조기에 돌려받아야 할 사정이 있다면 일부만 지급하고 잔금은 이삿날 지급하는 합의도 고려해 볼 만하다”고 조언했다. 이어 “서로 간 합의로 이삿날이 정해진다면 해당 날짜가 최종적인 계약 종료 시점이 된다”고 말했다.
한편 계약이 끝났음에도 세입자 사정으로 이사가 늦어진다면 거주 기간 동안 지켜야 할 사항이 존재한다. 엄 변호사는 “세입자 사정을 집주인이 배려하여 거주하는 기간이니 거주와 관련된 비용은 세입자가 부담해야 한다”며 “계약이 끝나는 날로부터 이삿날로 설정된 기간까지 발생하는 월세와 세금, 공과금 등 부담 책임은 세입자에게 있다”고 말했다.
