◆…국세청은 최근 서면답변에서 "장기일반민간임대주택이 리모델링사업으로 국민주택규모를 초과하게 되는 경우에는 '조세특례제한법' 제97조의3에 따른 과세특례가 적용되지 않는다"고 밝혔다.(사진 연합뉴스)
#. A씨는 국민주택규모(85㎡) 이하 아파트를 취득한 이후에 장기일반민간임대주택으로 등록(2020년 7월 10일 이전)했다. 임대기간 중에 '주택법'에 따른 리모델링으로 아파트 전용면적이 국민주택규모를 초과했다고 한다. 장기주택임대사업자에 대해서는 주택을 양도했을 때 차익에 대한 세금 감면이 이루어지고 있다.
Q. 장기일반민간임대주택으로 등록해서 임대개시 당시에는 '조세특례제한법 시행령' 제97조에서 규정한 국민주택규모 이하 요건을 충족했는데, 이후 주택법에 따른 리모델링 사업으로 국민주택규모를 초과한 경우에도 특례를 적용받을 수 있는 여부가 A씨는 궁금했다.
A. "리모델링 사업으로 국민주택규모 초과하면 과세특례 적용 안 돼"
장기임대주택이란 임대개시일 당시 기준시가가 6억원(수도권 밖 3억원) 이하인 주택을 말한다. 2018년 이전에 장기민간임대주택을 등록하고 다른 요건을 충족한 사업자에겐 10년 이상 임대시 양도소득세를 100% 감면해줬는데, 이 '전액 감면' 특례는 사라졌다.
2020년 12월 31일 이전에 장기일반임대주택으로 등록하고 8년 이상 임대기간을 유지하다 팔았을 땐, 양도차익에 대해 장기보유특별공제율 50%(10년 이상 임대시 70%)가 적용된다. 건설임대주택이라면 올해 말까지 등록하면 된다. 이 양도세 과세특례는 올해 12월 31일에 끝난다. 일몰 연장이 없다고 가정하면, 내년에 민간임대택으로 등록하고 장기 임대를 하더라도 양도세 감면을 받을 수 없단 소리다.
국세청은 A씨의 질의에 대해 "장기일반민간임대주택이 리모델링사업으로 국민주택규모를 초과하게 되는 경우에는 조세특례제한법 제97조의 3에 따른 과세특례가 적용되지 않는다"고 답했다.
최근에도 유사한 사례가 있었다. 국세청 법령해석과는 2020년 9월에 낸 서면 답변에서 "장기일반민간임대주택 등에 대한 양도소득세 감면을 적용함에 있어서 장기일반민간임대주택의 보유기간 중 리모델링사업으로 장기일반민간임대주택이 국민주택규모를 초과하게 되는 경우에는 '조세특례제한법 제97조의5'에 따른 감면대상에 해당하지 않는다"고 했다.
[참고: 국세법령정보시스템, 부동산-4307]
[관련법령]
조세특례제한법 제97조의3[장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세의 과세특례]
조세특례제한법 시행령 제97조의3[장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세의 과세특례]
