1일부터 서울·수도권을 시작으로 새로운 주택담보대출제도가 시행됐다. 기존 대출보다 심사기준이 강화되는데다 고정금리·원금 분할상환을 원칙으로 하고 있다.
비록 주택담보대출이 깐깐해졌지만 대출심사를 쉽게 통과하거나 대출한도를 늘릴 방법은 없을까. 전문가들이 말하는 비법을 알아본다.
□ 주택담보대출, 낙타가 바늘구멍 통과하기
2월부터 서울과 수도권에서 우선적으로 주택담보대출이 대출원금과 이자를 함께 갚아나가는 분할상환 방식으로 바뀌었다. 대신 분할상환 대출에 우대금리를 적용한다.
특히 신규 주택구입용 대출, 담보인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI)이 60%를 초과하는 대출, 주택담보대출 담보물건이 해당 건 포함 3건 이상, 소득산정 시 신고소득을 적용한 대출은 분할상환이 우선 적용된다.
한마디로 갚을 능력이 있고 갚을 계획이 있는 이들에게만 대출을 해주겠다는 것이다. 때문에 대출원금을 만기에 일시상환하고 평소에 이자만 갚아나가는 거치식·일시상환식 대출은 받기 어려워진다.
물론 예외도 있다. 이미 받은 대출의 거치기간을 연장할 때는 2018년까지 한시적으로 연장이 가능하고, 시공사 보증이 들어가는 아파트 집단대출, 생활자금을 위한 대출 등은 규제를 받지 않는다.
또 LTV는 60%를 넘지만 소득 대비 연간 내야하는 원금과 이자를 계산한 DTI가 30% 미만인 경우 충분한 상환가능성이 있다고 인정돼 거치식 대출이 가능하다.
이번 달부터는 주택담보대출 가이드라인 시행으로 변동금리보다 고정금리로 대출받는 것이 더 쉬워진다. 그동안 신규대출 때 거치기간은 통상 3~5년이었지만 1년 이내로 대폭 축소되고, 거치기간 종료 이후 대출을 연장하기 어려워진다.
이와 함께 주택대출 심사 때 주택가치와 차입자의 신용등급 이외에 상환 능력에 대한 심사절차도 강화된다. 소득이 적으면 대출을 받기 어렵거나 대출 가능액이 대폭 축소될 수 있다.
대출 심사절차, 대출금 환급방식이 기존 대출방식에 비해 깐깐해지는 만큼 주택담보대출을 받아 주택 구입을 고려했던 소비자들의 고민은 깊어만 간다. 변경된 제도 하에서도 조금이라도 유리하게 대출을 받을 수 있는 방법은 없을까.
□ 만기 짧은 것부터 상환…마이너스 통장도 불리
시중은행 관계자들은 주택담보대출 금리를 낮추려면 개인별 재무상황과 우대금리를 체크하는 데서 시작하라고 조언한다.
대개 주거래 은행에서는 급여 이체 내용, 신용카드 사용 실적, 주거래 고객등급, 예·적금 가입 등에 따라 우대금리를 차등 적용하고 있다. 최근 3개월 급여 이체 내역 등 '일정 기간'이 지나야 충족되는 요건이 있는지도 따져봐야 한다.
또 신용등급에 나쁜 영향을 미칠 수 있기 때문에 대출 전 차주가 보유하고 있는 부채별 금리를 파악해 만기가 짧은 부채부터 상환하는데 집중해야 한다.
아파트담보대출뿐 아니라 신용등급에 영향을 주는 대부업체·저축은행 신용대출, 현금서비스, 카드론, 마이너스 통장 등을 사용하고 있다면 리스크가 큰 부채부터 해결하는 것이 급선무이다.
특히 직장인들이 주로 사용하는 마이너스통장자동대출(마이너스통장)은 실제 사용금액이 아닌 약정금액 전체가 차주의 부채로 합산되기 때문에 DTI 산정에 불리하게 작용할 수 있다. 이용금액 대비 초과약정 자동대출의 경우, 담보대출 신청 2~3주 전 한도를 줄여놓는 것도 방법이다.
□ 변동금리 상한 5% 근접…고정금리와 저울질 해봐야
시중은행 주택담보대출 담당자들은 최근 주택담보대출자의 70%가 변동금리를 선택하고 있지만, 변동금리가 상승추세이니 만큼 상황을 지켜보면서 변동금리와 고정금리를 신중하게 저울질해야 한다고 조언한다.
변동금리 주택담보대출을 계획 중인 예비 대출자들은 '상승가능 금리(Stress Rate)'가 적용돼 금리 변동에 따라 해당 기준이 적용된다. DTI가 80%를 넘어갈 경우 고정금리로만 대출을 가능케 하거나 대출금액 자체를 낮춰야 하는 등 신경 써야 할 부분이 많아지고 있는 것이다.
더군다나 변동금리 주택담보대출의 경우, 지난 1월 31일 기준 소폭 상승하고 있다. 하나은행의 변동금리 주택담보대출은 3.03~4.73%에서 3.04~4.74%, 농협은행의 변동금리 주택담보대출은 3.35~4.65%에서 3.24~4.71%로 상승해 금리 상한선이 5%에 근접했다.
신한은행 주택담보대출 변동금리는 3.11~3.47%에서 3.13~4.49%로 올랐고 우리은행은 지난해 12월 3.06~4.36%에서 3.12~4.42%로 소폭 상승했다. 지난달까지 유일하게 2%대를 유지하던 국민은행의 주택담보대출 변동금리는 3.08~4.38%로 상승해 더 이상 2%대 금리는 찾아볼 수 없는 상황이다.
□ 대출 부담 줄이기 위해 상환기간 최대한 길게 잡아야
시중은행 관계자들은 대출 부담을 줄이기 위해 상환기간을 최대한 길게 잡는 것이 유리하다고 입을 모은다. 같은 대출금액이라도 만기가 길면 매달 원금+이자 상환금액이 줄어들어 DTI가 감소하기 때문이다.
다만 주택담보대출 상환기간 중 가장 긴 30년을 선택하면 전액을 매달 원금과 이자를 합쳐 분할상환해야 하지만 20년을 선택하면 일부는 분할상환, 일부는 만기상환으로 나눠서 선택할 수 있다.
30년이라는 장기간 대출이 부담스럽다면 대출원금 대비 중도상환수수료 미적용 비율이 높은 은행을 찾아야 한다. 시중은행 대부분은 대출 3년 뒤부터 중도상환수수료 없이 상환이 가능해 목돈이 생기면 한꺼번에 갚아 대출기간과 이자를 줄일 수 있다.
우리은행 관계자는 "대출기간을 최대한 길게 잡아 매달 갚는 원금과 이자 부담을 줄인 뒤, 목돈이 생기면 중도상환하는 것이 좋다"며 "타은행은 최초 대출금액의 10%까지, 우리은행은 20%까지 중도상환 수수료가 없다"고 설명했다.
이 밖에도 주택담보대출 전문가들은 가이드라인으로 인해 대출 상환방식이나 금리 유형이 달라질 수 있는데다 예외를 적용받더라도 대출에 시간이 걸릴 수 있는 만큼 주택 구입 계약을 완료한 뒤 대출을 신청하기 보다는 미리 상담을 받기를 조언한다.
