지난 12일자 조세일보에 기고했던 ‘토지보상시 8년 자경농지 양도세감면 필수 검토사항’이라는 기사가 당일 가장 많이 본 기사 중 1위에 오르는 영예를 안았다. 많은 독자들께 지면으로 감사 드리며 이것은 토지보상에 따른 양도소득세에 대해 많은 관심을 가지고 있는 결과라고 생각한다.
그래서 필자는 ‘(1)토지보상에 따른 양도소득세 신고시 필수 검토사항’, (2) ‘수용 시 절세를 위한 필수 검토사항’, (3) ‘보상금 사용시 절세를 위한 필수 검토사항’이라는 주제를 가지고 칼럼을 시리즈 형태로 집필한다.
(1) ‘토지보상에 따른 양도소득세 신고시 필수 검토사항’에서는 토지보상에 따른 양도소득세 신고시 보상주민 및 세무사들이 반드시 검토해야 되는 사항을 필자 나름대로 9개 항목을 선정하여 체크리스트를 만들고 거기에 해당하는 세법내용을 부기하였다. 9개 항목을 중요도에 따라 기술하면, 1)비사업용토지 중과세 회피방안, 2)미등기자산, 3)다주택자 중과세, 4)1세대1주택 비과세, 5)취득가액 결정, 6)감가상각여부, 7)건물분 부가가치세, 8)2회 이상 양도시, 9)이의재결 또는 소송의 경우이다.
(2) ‘수용시 절세를 위한 필수 검토사항’에서는 양도소득세 신고시 세금을 줄일 수 있는 실질적인 혜택인 ‘비과세’, ‘감면’, ‘장기보유특별공제’ 등에 대해 기술하고 (3) ‘보상금 사용시 절세를 위한 필수 검토사항’에서는 양도소득세 외에 보상금 사용시 발생할 수 있는 취 • 등록세, 부가가치세, 상속세 및 증여세 등에 대해서 검토한다.
이번 칼럼에서는 (1) ‘토지보상에 따른 양도소득세 신고시 필수 검토사항’중에서 가장 세부담이 많은 1)비사업용토지 중과세, 2)미등기자산에 대해 먼저 기술하고 추후 칼럼에서 나머지 사항을 검토한다. 본격적으로 1)비사업용토지 중과세, 2)미등기자산에 대해서 기술하기에 앞서 다음의 ‘토지보상에 따른 양도소득세 신고시 필수 검토사항(Checklist) 1’표(이하 검토사항 표)를 참고하기 바란다.
먼저 비사업용토지로 판정되면 60% 중과세, 장기보유특별공제 적용 배제와 같은 규정이 적용되어 납세자에게 엄청난 세부담을 야기시킨다. 비사업용토지 판정은 농지 • 임야 • 목장용지 • 주택의 부수토지 • 별장 및 별장의 부수토지 • 기타토지(공장용 건축물, 일반 건축물의 부수토지 및 기타용도로 사용되는 토지 등)의 6개의 지목별로 토지의 이용상황의 적합성(사용기준), 토지 이용지역 적합성(지역기준), 토지 이용면적의 적정성(면적기준), 토지 사용기간의 적정성(기간기준) 등 4가지 판정기준에 따라 판정하는데 그 기준에 하나라도 충족시키지 못하면 비사업용토지로 판정한다.
이 4가지 기준은 모든 토지에 적용되지만, 6가지 토지지목별로 적용범위가 각각 다르기 때문에 해당토지별로 구체적인 적용여부를 별도로 검토하여야 한다.
그리고 이러한 비사업용토지 판정은 너무 전문적이고 지엽적이어서 전문가도 판단하는데 어려운 부분이 많으니 이 부분은 본 칼럼에서 생략하고 4가지 판정기준을 검토 없이 바로 사업용토지로 판단하는 소위 ‘무조건 사업용 토지’에 대해서 검토사항표를 보면서 알아보자.
‘검토사항 표’에서 보는 바와 같이 무조건 사업용으로 보는 토지는 ① 사업인정고시일이 2006년 12월 31일 이전인 토지에서부터 ⑧2006.12.31 이전 이농농지 등 8가지 경우가 있다.
특히 토지보상과 관련하여 무조건 사업용으로 보는 토지로 보는 경우 중 주의 깊게 볼 규정은 ‘②취득일(상속받은 토지는 피상속인이 해당 토지를 취득하는 날을 말한다)이 사업인정고시일로부터 10년 이전인 토지(2008.10.07 개정) → 사업인정고시일로부터 5년 이전인 토지(소득세법 시행령 개정안)’이다.
2008년 10월 7일 개정되어 현재 시행중인 이 규정 덕분에 사업인정고시일로부터 10년 이전에 취득한 토지(상속받은 토지는 피상속인이 해당 토지를 취득하는 날)는 무조건 사업용 토지로 보아 장기보유특별공제 및 일반세율이 적용된다. 그런데, 2008.12.9일 기획재정부에서 발표한 보도자료인 ‘소득세법 • 조특법 시행령 개정(안) 주요내용’을 보면 사업인정고시일로부터 10년 이상 보유한 경우에서 5년 이상 보유하는 경우로 개정한다는 내용이 들어있다.
여기서 주목해야 할 사항은 적용시기가 ‘공포일이 속하는 과세연도에 양도하는 분부터 적용’이라는 사실이다. 아직 시행령이 공포되지 않은 상황에서 예단하는 것은 금물이지만 만약에 시행령이 올해 말에 원안대로 공포되고 시행된다면 올해 비사업용토지로 판정되어 60% 중과를 받은 납세자 중에서 사업인정고시일로부터 5년 이전에 취득한 토지가 있을 경우에는 경정청구를 통해서 환급이 가능하다는 것이다.
이렇게 무조건 사업용으로 보는 8가지 경우에 해당이 안되고 각 지목별로 판정한 결과, 비사업용토지로 판정이 되는 경우, 검토사항표에서 나타난 바와 같이 취득후 지구지정부터 보상시까지 2년이 지났는가를 검토해야 한다.
왜냐하면 택지개발지구지정 등과 같이 지구지정이 있으면 특별한 경우를 제외하고는 일체의 모든 개발행위가 중지되고 세법에서는 그 기간을 법령상 사용금지기간으로 보아 사업용으로 사용한 기간으로 의제하는 바, 양도일로부터 3년 중 2년을 사업용으로 사용하는 경우 사업용토지로 판정하기 때문이다.
다만, 경작 등 토지 본래의 용도에 사용이 제한되지 아니한 경우 즉, 지구지정이 되더라도 농사를 짓는 데 법률상 금지가 안 되는 경우와 지구지정과 상관없이 공법상 다른 제한이 있은 후 취득하는 경우는 그러하지 아니하다.
이상에서 본 바와 같이 무조건 사업용 토지로 보는 경우 및 소위 ‘취득 후 법령상 사용금지’로 보는 경우에도 속하지 않을 경우에는 마지막으로 비사업용토지 회피방안으로 ‘대토보상’이 있다. 대토보상을 신청하면 그 가액에 대한 세액은 과세이연되고 대토보상에 따라 취득한 토지 등을 양도할 때 비사업용토지 판정을 다시 하는 바, 그 때 사업용토지로 판정되면 상당한 세액을 절약하는 것은 물론 과세이연에 따른 기회이자의 혜택도 본다.
다음으로 미등기 양도자산에 대해 알아보자. 토지보상이 진행된 지역 및 예상되는 지역에 필자는 많은 세금상담 및 신고를 해왔다. 특히 농촌에 있는 토지보상 지역에 있는 건물 중 상당수가 미등기인 경우가 많았다.
필자는 보상주민과 상담하면서 보상주민들로 하여금 미등기 건물 등에 대해서 취 • 등록세를 납부하고 등기를 하도록 권고해왔다. 물론 취 • 등록세 납부로 당장 금전적인 손해가 발생하나 미등기로 인하여 부담하는 양도소득세 등이 미리 지불하는 취 • 등록세보다 많기 때문에 등기하도록 권고한 것이다.
만약 미등기 상태에서 보상이 이루어지면 검토사항표에서 보는 바와 같이 70%의 양도소득세 최고 세율 적용 및 각종 세법상 불이익 많다. 따라서 가급적 등기한 후 보상 받도록 하자. 그럼, 미등기 자산에 대해서 전부 등기한 후 보상받아야 하는 것인가?
세법에서는 불가피하게 등기가 불가능한 자산에 대해서는 소위 ‘미등기 양도 제외자산’이라고 하여 예외규정을 두고 있다. ① 장기할부조건으로 등기가 불가능한 자산에서부터 ⑥기타까지 있는데 보상에서 특히 주의해야 할 부분은 ③감면 대상 농지, ④1세대1주택으로서 무허가 건물에 해당하여 등기가 불가능한 자산, ⑤상속받은 자산으로서 공익사업에 수용되는 자산규정이다.
먼저 ③감면 대상 농지는 특히 8년 자경농지 감면과 3년 대토 감면대상인 농지는 등기가 안되더라도 확실히 감면 받을 수 있는 경우라면 굳이 등기를 할 필요가 없다.
아울러 ④1세대1주택으로서 무허가 건물에 해당하여 등기가 불가능한 자산에서 유의해야 할 것은 비과세요건을 갖춘 1세대1주택이어야 하고 건축허가를 득하지 아니하여 건축물관리대장에 등재되지 못하여서 등기가 불가능한 주택만 해당하는 것이다.
그리고 ⑤상속받은 자산으로서 공익사업에 수용되는 자산에서 주의해야 할 사항은 공익사업을 위한 경우라 하더라도 상속에 의하여 취득한 경우가 아닌 경우에는 미등기양도에 해당이 되는 것이다.
이상에서 토지보상에 따른 양도소득세 신고시 필수 검토사항(Checklist) 중 보상주민들에게 가장 많은 세부담을 야기시키는 비사업용토지와 미등기자산에 대해서 기술했다. 후속 칼럼에서는 토지보상 자산 중 주택에 관련되는 ‘다주택 중과세’와 ‘1세대1주택비과세’ 규정에 대하여 기술한다.
[교육안내]
01월20일(화) 10:00~17:00 FP, FC, PB 거액 자산유치를 위한 알기쉬운 토지보상과 현장에서 바로 적용하는 세일즈 전략
조영복 세무사 : 조세일보 칼럼리스트, 토지보상 전문 세무컨설턴트, 임&조 세무회계사무소 대표
