토지보상시 8년자경농지 양도세감면 필수 검토사항

미국의 서브 프라임 모기지론 사태로 촉발된 경제위기로 세계경제가 휘청거리는 상황에서 우리나라도 예외가 아니다. 그래서 일부 토지보상 지역에서는 보상금 지급시기를 연기하는 방안을 검토한다는 소식도 들린다.

그러나 현정부는 ‘건설경기 활성화 및 감세’를 통해 현재의 위기를 극복하려는 노력을 기울이고 있다. 따라서 일부 지역을 제외하고는 토지보상금 집행을 원래의 계획대로 집행될 가능성이 크다.

최근에 필자가 향후 토지보상이 예상되는 지역의 담당자와 통화해 본 결과, 약 2조원의 보상이 예상되는 ‘양주회천지구’의 경우 12월 3일부터 보상협의가 시작되었으며 약 3조원 규모의 서울의 ‘마곡지구’는 12월 하순으로 보상협의가 시작될 것으로 전망된다. 아울러 위례신도시(일명 송파신도시) 토지보상도 12월 하순부터 보상이 시작되고, 약 8조원으로 보상금 규모가 가장 큰 동탄2지구 같은 경우도 늦어도 내년 1월 초순부터 보상협의가 시작될 것으로 예상된다.

이렇게 수도권의 신도시 개발예정지를 중심으로 토지보상이 다가오면서 필자에게 상담하는 고객들도 늘어나고 있다. 각 고객마다 세무상 쟁점은 다르나 농지를 소유하고 있는 지주 같은 경우는 ‘8년 자경농지 감면’이 최대의 쟁점이 되고 있다.

아울러 최근의 ‘이봉화 차관’의 직불금 파문으로 ‘자경’여부 입증이 최대의 사회적 관심사로 대두되고 있는 상황에서 최근 조세일보 기사를 보면 과세당국의 입장을 간접적으로 알 수 있는 계기가 될 것으로 생각되어 일부 기사내용을 싣는다.

쌀 직불금으로 양도세 감면하려다 "딱 걸렸네"
심판원, "직불금-농지 경작 절대 판단기준 아니다"
…..(중략)…..
조세심판원은 26일 "논농업직불보조금(쌀 직불금) 수령이 농지를 자경했다는 절대적인 판단기준이 아니다"라며 이 납세자가(이하 A씨)가 국세청을 상대로 제기한 과세불복 심판청구를 기각했다고 밝혔다.

심판원에 따르면 A씨는 지난 2005년 6월 5404m²크기의 토지를 취득해 지난해 9월 지역농협에 양도한 뒤, 양도가액 17억8100만원과 취득가액 11억9300만원, 필요경비 1억1900만원을 산정해 계산된 과세표준에 일반세율 36%를 적용, 양도세 1억4000만원을 신고•납부했다.

A씨가 당당하게 일반세율을 적용해 양도세를 신고한 것은 마을이장의 경작자 확인까지 거쳐 수령한 논농업직불보조금이 있었기 때문…….(중략)……..
그러나 국세청은 "논농업직불보조금은 실제 부당하게 지급되어 환수되는 사례가 있기 때문에 직불보조금을 수령했다 해서 이를 자경한 것으로 판단하는 절대적인 기준이 될 수 없다"고 주장하며 맞불을 놨다….
(이하생략)   <출처 : 2008년 11월 26일 조세일보 기사 中>

위에서 언급하고 있는 내용은 ‘농지의 비사업용 토지 판정’에 관한 내용이지만 ‘8년 자경농지 감면’이나 ‘농지의 비사업용 토지 판정’에서 핵심기준은 ‘자경여부’ 입증인 바, 자경에 대한 과세당국의 판정이 형식적인 서류는 물론 종합적인 제반 상황을 고려하여 이루어진다는 사실을 보상을 받는 지주들은 주지할 필요가 있다.

필자의 개인적인 견해로는 향후 과세당국은 ‘8년 자경농지 감면’, ‘3년 농지대토 감면’, ‘농지의 비사업용 토지’ 판정시 자경여부에 대해 현지 실사조사를 반드시 나올 것으로 예상된다.

그러면 ‘8년 자경농지 감면규정’은 무엇인가?  ‘8년 자경농지 감면’은 농지소재지에 거주하는 거주자가 8년 이상 직접 경작한 토지로서 농업소득세의 과세대상이 되는 토지를 양도하는 경우에 양도소득세를 1억원의 한도 내에서(내년 수용의 경우에는 2억원) 100%감면한다는 규정이다. 이는 농업에 종사하는 자가 농지를 양도하더라도 농업에 안정적으로 종사할 수 있도록 마련한 제도이다.

그래서 이하에서는 8년 이상 자경농지 감면을 받기 위해 검토해야 되는 사항이 무엇인지를 실제 과세당국에서 ‘8년 자경농지 감면’을 검토하기 위하여 이용하고 있는 [별지 제84-2호 서식]인 ‘8년이상 자경농지 감면 검토조서(이하 ‘검토조서’)’를 바탕으로 알아보고자 한다.



이 검토조서에서 나타난 바와 같이 검토요건 중 (1)보유요건은 등기부등본 또는 취득계약서 및 양도계약서 등을 검토하여 농지의 보유기간이 8년 이상 되어야 한다.

두 번째 요건인 (2)양도 당시 농지여부는 일단 양도당시의 공부상 지목이 전, 답, 과수원인지를 파악하고 감정평가시 사용되는 토지조서 또는 공시지가 조사 목적용의 토지특성조사표나 항공사진 등을 통해 농지인지 여부를 과세당국은 판단한다.

따라서 공부상 농지가 아니더라도 실질이 농지로 이용되는 토지는 농지로 본다. 토지보상과 관련하여 주의할 것은 농지로 감정평가를 받아 보상금을 받았으나 해당 필지의 지장물 보상에서 농업과 관계 있는 비닐하우스 같은 경우를 제외하고 지상 건축(구축)물에 대한 보상을 받은 경우에는 해당되는 부수토지는 농지로 볼 수 없어 감면을 배제한다.

그러나 실질이 농지라 하더라도 도시계획확인원을 통하여 양도일 현재 특별시 • 광역시 또는 시지역에 있는 농지중 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의한 주거 • 상업 • 공업지역 안의 농지로서 이들 지역에 편입된 날부터 3년이 지난 농지는 감면을 배제시키며 다만, 광역시 중 군지역과 시 지역 중 도 • 농 복합형태의 읍 • 면 지역은 감면이 가능하다.

주거지역 등의 편입일이란 관보게시일을 말한다. 아울러 환지예정지 증명원을 통하여 환지처분 이전에 환지예정지의 지정이 있는 경우로서 환지예정지 지정일부터 3년이 지난 농지도 배제시킨다.

세 번째 요건인 (3)농지소재지 거주여부는 주민등록등본 및 초본을 통하여 전입일 및 전출일을 기준으로 8년이상 거주여부를 판단한다. 여기서 농지소재지란 농지가 소재하는 시 • 군 • 구 안의 지역 또는 연접한 시 • 군 • 구안의 지역 또는 농지로부터 직선거리 20km이내에 있는 지역을 말한다.

여기서 유의할 사항은 농지소재지 거주여부는 실질로 판단하므로 사실상 농지소재지에 거주하였으나 주민등록상 다른 지역에 거주한 것으로 되어 있는 경우에는 실질거주 내용에 따르므로 적극적으로 농지소재지에 거주한 사실을 입증하여야 한다.

예를 들어 농지소재의 교회의 교적확인증, 전화가입이 본인명의로 되어 있는 경우 전화가입증명원, 전기요금 납부증, 대부분의 금융거래가 농지소재지 금융기관인 경우 통장사본 및 거래사실 확인증, 인우보증서 등에 의하여 농지소재지 거주한 사실을 입증할 수 있을 것이다.

네 번째로 앞서 언급한 가장 중요한 (4) 8년 이상 자경여부는 종전에는 감면액이 일정기준 이하인 경우, 농지원부, 자경증명원, 인우보증서 등의 서류검토로써 과세당국은 자경여부를 판단하곤 했다. 그러나 최근의 직불금 파문으로 과세당국은 실지조사를 나올 가능성이 있으므로 다음의 서류를 모두 준비하는 것이 좋다.



특히 이 서류 중에서 농약 및 비료와 종자, 면세유, 농기계 등 구입영수증과 농약 등 판매확인서 등을 구비한다면 자경을 쉽게 입증할 수 있을 것이다.

다섯 번째 요건인 (5)감면종합 한도확인은 국세청의 전산망인 TIS 조회로 바로 확인되므로 한도 확인 없이 감면을 신청을 했다가는 큰 낭패를 볼 가능성이 있다. 8년 자경농지 감면의 한도는 3년 농지대토 감면 및 공익사업 감면 등과 합산하여 매년 1억이며, 8년 자경농지 감면 및 3년 농지대토 감면액은 별도로 5개 과세기간의 한도액으로 1억원을 두고 있다.

이 경우 8년 자경농지 감면 및 3년 농지대토 감면액은 당해 과세기간에 감면받을 양도소득세액과 직전 4개 과세기간에 감면받은 양도소득세액의 합계액으로 계산한다. 그런데 9월 1일에 발표한 세제개편안에 따르면 8년 자경감면 농지를 수용을 통하여 양도하는 경우 추가적으로 1억원의 한도를 더 주도록 했다. 따라서 8년 자경농지 감면을 받을 경우에는 내년에 보상협의를 하는 것이 납세자에게 유리하다.

이상에서 토지보상에 따른 양도소득세 8년 자경농지 감면 검토사항을 과세당국에서 이용하고 있는 검토조서를 통하여 살펴 보았다.

지금까지 본 바와 같이 8년 자경농지 감면을 받기 위해서는 지금까지 기술한 요건 외에 상속 및 증여의 경우 자경기간의 통산 여부, 상시 농사에 종사하지 않을 경우의 자경여부 판단 기준인 농작업의 2분의 1 이상의 노동력 투입 입증여부, 해당 보상 지역의 특성 등 추가적으로 검토하여야 할 것도 많고 전문적인 사항이 많으므로 필자와 같은 ‘토지보상 전문 세무사’와 반드시 상의하여 ‘8년 자경농지 감면’신청을 하여야 할 것이다.

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