◆…(출처=클립아트코리아)
4년 단일 임대차계약은 임의로 직전임대차계약과 상생임대차계약 등 2개의 계약으로 보아 상생임대주택 특례를 적용할 수 없다는 국세청의 유권해석이 나왔다.
A씨는 조정대상지역의 지역주택조합 원조합원으로, 2022년 6월 아파트 사용승인을 받았다. 같은 해 9월, A씨는 2022년 11월부터 2026년 11월까지 기간이 4년인 임대차 계약을 체결했다. 이후 해당 아파트를 매도할 계획인 A씨.
그는 임대기간이 4년인 단일 계약을 임의로 둘로 나눠 각각 직전임대차계약(2년)과 상생임대차계약(2년)으로 보아 소득세법 시행령 제155조의3에 따른 상생임대주택 특례를 적용받을 수 있는지 알고 싶어 국세청에 질의했다.
국세청은 질의에 대해 "1세대가 주택을 취득한 후 체결한 4년의 임대기간으로 하는 하나의 임대차계약을 직전임대차계약과 상생임대차계약 2개의 계약으로 보아 소득세법 시행령 제155조의 3의 상생임대주택에 대한 1세대 1주택 특례를 적용할 수는 없다"고 답변했다.
[관련 법령]
▣ 소득세법 시행령 제155조의3 【상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례】
① 국내에 1주택(제155조, 제155조의2, 제156조의2, 제156조의3 및 그 밖의 법령에 따라 1세대1주택으로 보는 경우를 포함한다)을 소유한 1세대가 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 주택(이하 "상생임대주택"이라 한다)을 양도하는 경우에는 제154조제1항, 제155조제20항제1호 및 제159조의4를 적용할 때 해당 규정에 따른 거주기간의 제한을 받지 않는다.
1. 1세대가 주택을 취득한 후 해당 주택에 대하여 임차인과 체결한 직전 임대차계약(해당 주택의 취득으로 임대인의 지위가 승계된 경우의 임대차계약은 제외하며, 이하 이 조에서 "직전임대차계약"이라 한다) 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 임대차계약(이하 이 조에서 "상생임대차계약"이라 한다)을 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지의 기간 중에 체결(계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우로 한정한다)하고 임대를 개시할 것
2. 직전임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상일 것
3. 상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상일 것
② 상생임대차계약을 체결할 때 임대보증금과 월임대료를 서로 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제4항에서 정하는 기준에 따라 임대보증금 또는 임대료의 증가율을 계산한다.
③ 직전임대차계약 및 상생임대차계약에 따른 임대기간은 월력에 따라 계산하며, 1개월 미만인 경우에는 1개월로 본다.
④ 직전임대차계약 및 상생임대차계약에 따른 임대기간을 계산할 때 임차인의 사정으로 임대를 계속할 수 없어 새로운 임대차계약을 체결하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 요건을 충족하는 경우에는 새로운 임대차계약의 임대기간을 합산하여 계산한다. <신설 2023.2.28.> (이하 생략)
[참고: 국세법령정보시스템 서면-2024-법규재산-2876]
