◆…(출처=클립아트코리아)
상생임대기간 중 재건축으로 인해 주택이 멸실되더라도 임대기간 2년의 특례 요건을 충족하지 못했다면 상생임대주택 특례를 적용받을 수 없다는 국세청의 유권해석이 나왔다.
2018년 2월 X주택을 취득한 A씨. 그는 같은 해 5월, 계약기간 2년의 임대차계약을 체결했다. 2년 후인 2020년 5월, A씨는 임대료를 높이지 않고 2년의 임대차계약을 갱신했다.
약 1년이 지난 2021년 6월 X주택은 재건축 사업시행인가를 받았고, 12월에는 상생임대주택에 대한 거주기간 특례를 적용하게 됐다.
2022년 5월 다시 임대차계약이 만료되자, A씨는 이번에도 동일한 임대료로 2년의 계약을 갱신했다. 그러다 같은 해 12월 X주택이 관리처분계획 인가를 받자, 멸실 예정을 이유로 2023년 9월 임대차계약이 종료됐다.
문제는 상생임대주택에 대한 거주기간 특례를 2021년 12월부터 적용했는데, 2023년 9월 임차인이 퇴거하며 특례 요건인 계약기간 2년을 채우지 못했다는 것.
이에 A씨는 직전 임대차계약 대비임대료의 증가율이 5%를 초과하지 않는 임대차계약(2년)을 체결했지만, 재건축 사업으로 임대기간 중 주택이 멸실돼 2년을 임대하지 못한 경우에도 상생임대주택 특례를 적용받을 수 있을지 알고 싶어 국세청에 질의했다.
국세청은 질의에 대해 "국내에 1주택을 소유한 1세대가 주택을 취득한 후 소득세법 시행령 제155조의3제1항제4호에 따른 직전 임대차계약 및 같은 항 제1호에 따른 상생임대차계약을 체결한 경우로서, 해당 주택이 재건축 사업으로 멸실돼 상생임대차계약에 따라 실제 임대한 기간이 2년 미만인 경우에는 상생임대주택에 대한 1세대 1주택 특례를 적용받을 수 없다"고 답변했다.
[관련 법령]
▣ 소득세법 시행령 제155조의3 【상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례】
① 국내에 1주택(제155조, 제155조의2, 제156조의2, 제156조의3 및 그 밖의 법령에 따라 1세대1주택으로 보는 경우를 포함한다)을 소유한 1세대가 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 주택(이하 "상생임대주택"이라 한다)을 양도하는 경우에는 제154조제1항, 제155조제20항제1호 및 제159조의4를 적용할 때 해당 규정에 따른 거주기간의 제한을 받지 않는다. <개정 2022.8.2>
1. 1세대가 주택을 취득한 후 해당 주택에 대하여 임차인과 체결한 직전 임대차계약(해당 주택의 취득으로 임대인의 지위가 승계된 경우의 임대차계약은 제외한다) 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 임대차계약(이하 "상생임대차계약"이라 한다)을 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지의 기간 중에 체결(계약금을 지급받은 사실이 확인되는 경우로 한정한다)하고 상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상일 것
2. 삭제 <2022.8.2>
3. 삭제 <2022.8.2>
4. 제1호에 따른 직전 임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상일 것
② 상생임대차계약을 체결할 때 임대보증금과 월임대료를 서로 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제4항에서 정하는 기준에 따라 임대보증금 또는 임대료의 증가율을 계산한다.
③ 제1항제1호 및 제4호에 따른 임대기간은 월력에 따라 계산하며, 1개월 미만인 경우에는 1개월로 본다. <개정 2022.8.2>
④ 제1항을 적용받으려는 자는 법 제105조 또는 제110조에 따른 양도소득세 과세표준 신고기한까지 기획재정부령으로 정하는 상생임대주택에 대한 특례적용신고서에 해당 주택에 관한 직전 임대차계약서 및 상생임대차계약서를 첨부하여 납세지 관할 세무서장에게 제출해야 한다. 이 경우 납세지 관할 세무서장은 「전자정부법」 제36조제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 해당 주택의 토지ㆍ건물 등기사항증명서를 확인해야 한다.
[유사 사례]
▣ 서면-2022-법규재산-1236, 2022.10.31.
국내에 1주택을 소유한 1세대가 해당 주택을 취득한 후 ｢소득세법 시행령｣ 제155조의3제1항제4호에 따른 직전 임대차계약 및 같은 항 제1호에 따른 상생임대차계약을 체결한 경우로서, 임차인의 조기퇴거로 상생임대차계약에 따라 실제 임대한 기간이 2년 미만인 경우에는 상생임대주택에 대한 1세대 1주택의 특례를 적용받을 수 없는 것입니다.
[참고: 국세법령정보시스템 서면-2024-부동산-2202]
