"상생임대 도중 세입자 나가도 양도세 안 낼 방법 있나요?"

#. A씨는 2018년 9월 11일 경기도 시흥시 배곧 지역 아파트 분양권을 전매해 다음해 8월 11일 등기 후 해당 아파트에서 2년간 거주했다. 그러다 지난해 6월 24일 이 아파트를 팔았다. A씨는 이에 앞서 2017년 8월 31일 인천시 연수구 송도 지역 甲 아파트 분양권도 전매하고 2020년 8월 14일 등기를 마쳤다. 이후 해당 아파트를 2020년 8월 31일부터 2022년 8월 30일까지 월세 85만원에 임대했고, 계약 만료 다음날인 2022년 8월 31일부터 2년간 월세 89만원에 다시 임대하는 것으로 계약했다. A씨는 그 사이 인천의 같은 지역에 있는 乙 아파트 분양권을 전매했다. 분양권 전매 날짜는 2023년 7월 4일이다.

A씨는 甲 아파트를 올해 9월 중으로 팔 계획이다. 분양권도 주택 수에 포함되므로 A씨는 현재 일시적 2주택자라고 할 수 있다. A씨는 甲 아파트에 실제로 거주하지 않았지만 이를 팔 때 양도세 비과세 혜택을 받을 것으로 기대하고 있다. 상생임대주택에 대해선 양도일 기준 1주택(일시적 2주택도 포함)만 보유하고 있다면 집주인이 실제로 거주하지 않아도 거주 요건(2년 이상)을 충족한 것으로 봐서 1세대 1주택 비과세 혜택을 주기 때문이다.

이같은 상생임대주택 특례를 적용받기 위해서는 직전 임대차 계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상이어야 하고, 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지 사이에 직전 임대차 계약 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 5%를 초과하지 않는 상생임대차 계약을 체결해야 한다. 아울러 상생임대차 계약 기간은 2년 이상이어야 한다. 甲 아파트의 경우 직전 임대차 계약 기간과 상생임대차 계약의 임대료가 상생임대주택 특례 요건을 충족한다.

그러나 문제가 생겼다. 甲 아파트 임차인이 상생임대차 계약 기간 2년을 못 채우고 올해 8월 31일이 되기 전에 집을 구하면 나가고 싶다고 한 것이다. 이럴 경우 양도세 비과세 혜택을 못 받을 가능성이 있어 A씨는 답답한 마음에 국세청에 문의했다.

Q. 월세기간을 오는 8월 31일까지로 정해야 하는 건가요? 2년 실거주 요건을 충족하지 못하는 상황인데, 상생임대주택 특례로 양도세 비과세를 적용받을 수 있는지 궁금합니다.

A. "임대 보증금 또는 임대료를 낮춰 새롭게 체결한 임대차 계약 기간을 합쳐 임대기간(2년)을 충촉하면 상생임대주택 특례 적용"

국세청은 A씨의 질의에 "직전임대차 계약 및 상생임대차 계약에 따라 실제 임대한 기간이 법령에서 정한 임대기간(1년 6개월 또는 2년)을 충족하지 않는 경우에는 상생임대주택 특례를 적용받을 수 없다"면서도 "임차인이 중도 퇴거해 임대 기간 요건을 충족하지 못한 경우, 종전 임대 기간과 새롭게 체결한 임대차계약(종전 임대차계약의 임대보증금 또는 임대료보다 낮거나 같은 경우에 한정)에 따른 임대기간을 합산할 수 있으며, 그 결과 임대기간을 충족한 경우라면 상생임대주택 특례가 적용된다"고 답했다.

국세청의 답변은 기획재정부 재산세제과의 법령해석사례를 기초로 이뤄진 것으로, A씨가 상생임대차 계약 때보다 임대보증금 또는 임대료를 낮춰 새롭게 임대차 계약을 체결하면 그 기간을 합산해준다는 의미다. 합산한 기간이 2년 이상이면 A씨는 상생임대주택 특례를 적용받아 올해 9월 중순 甲 아파트를 팔 때 양도세를 내지 않아도 된다.

[기획재정부 재산세제과 회신 내용]

'소득세법 시행령' 제155조의3 제1항을 적용할 때 '직전 임대차 계약' 또는 '상생임대차 계약'을 체결했으나 임차인이 중도 퇴거해 같은 항의 임대 기간(이하 '종전 임대기간'이라 한다) 요건을 충족하지 못한 경우, 종전 임대 기간과 새롭게 체결한 임대차 계약(종전 임대차 계약의 임대보증금 또는 임대료보다 낮거나 같은 경우에 한정한다)에 따른 임대기간을 합산할 수 있는 것입니다.

[참고 : 국세상담센터 인터넷상담사례]