올 3분기 서울 오피스 거래시장 또다시 '냉랭'...빌딩 거래도 '답보'

서울시 사무실 매매거래량 전분기 比 9.5%·거래금액 29.2% 감소

오피스빌딩 거래량, 직전 분가와 동일 수준 유지...거래금액은 증가

공실률은 감소세...7개월 연속 감소(7월 2.53%→8월 2.42%→9월 2.4%)

서울시 오피스 거래 시장 상승 흐름이 올 3분기 들어 한풀 꺾였다. 2분기 대비 사무실의 거래량과 거래금액은 모두 하락했고, 빌딩의 경우 거래량은 동일하나 월별로 살펴보면 답보 상태인 것으로 나타났다.

9일 빅데이터 및 AI 기반 상업용 부동산 전문기업 부동산플래닛이 국토교통부 실거래가 자료(1일 기준)를 분석한 결과 3분기 서울시 사무실 매매거래량은 총 277건으로 직전 분기보다 9.5% 줄어든 것으로 집계됐다. 거래금액도 29.2% 감소한 5954억 원으로 집계됐다. 주요 권역별로 살펴보면 강남·서초구(GBD)의 경우 37건의 거래가 이뤄지며 전분기 대비 17.8% 감소했으나 거래금액은 24.8% 증가한 292억원을 기록했다.

여의도·마포구(YBD)의 거래량은 45건·거래금액은 172억원으로 각각 43%·80.3% 하락한 것으로 집계됐다. 종로·중구(CBD)는 2분기와 비교해 거래량은 21.1% 하락한 30건·거래금액은 58% 줄어든 2590억원으로 나타났다. CBD는 3대 주요 권역 중 유일하게 전년 동기 대비 거래량(25%)과 거래금액(85.7%)이 올랐다.

그 외 지역(ETC)의 경우, 전분기와 전년 동기 대비 거래량과 거래금액이 모두 상승했다. 2분기와 비교해 3분기 ETC지역의 거래량은 14.6% 오른 165건, 거래금액은 154.4% 상승한 2900억원으로 이는 지난해 동기 대비 각각 3.8%, 346.2% 오른 수치다. 오피스빌딩의 거래량은 22건으로 직전 분기와 동일한 수준을 유지했다. 상대적으로 높은 금액대의 빌딩 거래가 이뤄짐에 따라 3분기 전체 거래금액은 2분기 대비 95.3% 증가한 9230억원을 기록했다.

다만 월별 거래량을 살펴보면 최저점을 찍은 1월 이후 연속 상승한 1분기와 증감을 반복했던 2분기와 달리 3분기의 경우 거래량은 하락 후 횡보하고 있고 거래금액은 7월부터 연속 감소했다.

권역별로는 GBD·YBD·CBD 모두 거래가 6건씩 이뤄져 직전분기 대비 각각 20%·50%·100% 증가했다. 거래금액은 GBD가 174.9% 오른 2301억원을 기록했고 YBD가 591.7% 상승한 2421억원을 기록했다. 반면 CBD는 13.5% 하락해 1940억원으로 집계됐다.

한편 오피스빌딩 공실률은 감소세를 보이고 있다. 부동산플래닛이 2023년 3분기 업무시설을 대상으로 전화·방문조사·부동산관리회사 임대 안내문 등을 통해 조사한 결과에 따르면 서울시 전체 오피스빌딩 공실률은 7월부터 연속 감소한 것으로 나타났다. 7월에 2.53%로 집계된 서울 오피스빌딩 공실률은 8월 2.42%를 거쳐 9월에는 2.4%를 기록했다.

주요 권역별 9월 공실률을 살펴보면 CBD가 3.76%로 가장 높았고 YBD가 1.35%로 나타났다. 직전월 대비 유일하게 공실률이 증가한 GBD(1.27%)의 경우 올들어 가장 높은 공실률을 기록했지만 통상 5% 안팎인 자연 공실률에 비하면 여전히 낮은 수준을 보였다.

3분기 서울시 오피스빌딩 전용면적당비용(NOC)의 경우 2분기에 이어 7월부터 8월까지 19만7000원을 유지하다 9월 들어 19만8000원으로 증가해 올해 최고치를 기록했다.

정수민 부동산플래닛 대표는 "서울 주요권역 중대형 오피스에 대한 투자 수요는 지속적으로 강세를 보이고 있음에도 불구하고 기타 지역의 오피스 시장은 다소 둔화된 경향을 보이고 있다"며 "권역별·섹터별 시장 분석을 통해 임대 수익률과 자산 가치 상승 잠재력을 균형 있게 고려하는 것이 중요하다"고 조언했다.