◆…조세일보 세금신고가이드 홈페이지 화면.
지난해 주택을 임대해 벌어들인 소득이 있다면 이달 종합소득세(종소세) 신고 기간에 세금을 신고해야 한다.
주택임대소득에 대한 세금 계산은 다소 복잡하다. 주택 수와 월세 규모, 주택가격, 주택 면적, 임대 당시 기준시가, 임대 수입 등 꽤나 많은 조건을 확인해야 계산할 수 있다.
우선 주택 수부터 알아야 한다. 다가구주택의 경우 일반적으로 1개의 주택으로 보나 구분 등기됐다면 각각 한 개의 주택으로 계산한다.
공동소유 주택은 지분이 가장 큰 사람의 소유로 계산하지만 해당 주택에서 발생하는 임대수입금액이 연 600만원 이상 고가주택의 30% 초과 지분을 소유할 경우 소수지분자의 주택수에도 가산될 수 있다. 2022년 귀속까지 고가주택 기준은 9억원 초과이나 2023년 귀속부터는 12억원 초과로 상향 조정된다.
부부가 각각 주택을 소유했다면 합산해 계산해야 하며 자녀의 주택과는 합산하지 않는다. 다만 같은 주택이 부부 각자의 주택 수에 가산됐다면 1) 부부 중 지분이 더 큰 자 2) 지분이 동일한 경우, 부부 사이의 합의에 따라 소유주택에 가산하기로 한 자 등의 순서로 부부 중 1인 소유주택으로 계산된다.
3주택을 소유하고 해당 주택의 보증금 등의 합계액이 3억원을 초과하는 경우 '간주임대료'를 계산해야 한다.
간주임대료는 3억원을 초과하는 경우 초과 금액의 60%에 대해 법정 이자만큼을 임대수입으로 계산한다. 2주택 이하거나 보증금 총액이 3억원 미만이라면 간주임대료 과세 대상은 아니다.
분리과세를 선택했다면, 다른 소득과 합산하여 세금을 계산하지 않고 임대소득만 분리해 단일세율인 14%(지방세 포함 15.4%)의 세율을 적용한 세금을 납부하면 된다.
종합과세를 선택한 경우라면, 다른 소득과 합산과세해 종합소득세율인 6~45%를 적용받는다. 다만 다른 소득과 합산되다 보니 종합과세 방식은 세율이 높아질 수 있다. 이에 홈택스에선 종합과세와 분리과세의 예상세액 비교 서비스를 제공하고 있는데, 이를 이용해 각자 상황에 유리한 방법을 선택하면 된다.
이 밖에 신고 전 자신이 어떤 유형의 납세자인지 알아볼 필요도 있다.
일단 주택을 임대하더라도 비과세인 경우가 있는데, 기준시가 9억원 이하(2023년 귀속부터 12억원 이하)인 주택에 한해서다. 기준시가가 9억원 이하이고 주택 한 채만 보유했다면 해당 주택에서 월세 수입이 발생했더라도 세금을 내지 않는다. 다만 9억원을 초과했거나 국외 소재 1주택 소유자의 임대소득에 대해선 과세가 된다.
2주택 이상 보유자가 임대하는 주택은 기준시가에 상관없이 모든 월세 수입이 과세 대상이다. 다만 2주택도 보증금에 대해선 비과세다.
3주택 이상에선 모든 월세 수입이 과세 대상이다. 여기에 비소형주택을 3채 이상 보유하고 해당 보증금과 전세금 합계가 3억원을 초과하는 경우도 과세대상에 포함된다. 소형주택이란 주거전용 면적이 40㎡이하이면서 기준시가가 2억원 이하인 주택을 말한다.
하지만 보유주택 수 등이 주택임대소득 과세대상에 해당하더라도 수익금액이 적으면 납부할 임대소득세가 없을 수 있기 때문에 신고 전 확실히 계산할 필요가 있다.
소득세법에 따른 사업자등록과 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대사업자등록을 모두 하고 일정 요건을 충족하는 경우 분리과세 필요경비율(미등록 50% → 등록 60%)과 공제금액(미등록 200만원 → 등록 400만원)에 혜택이 있다.
소형주택 임대사업자에 대한 세액감도도 받을 수 있다. 감면율은 감면대상 소득세의 30%(2호 이상 임대 시 20%), 장기일반민간임대주택 등은 75%(2호 이상 임대 시 50%)다. 다만, 감면 등을 받은 후 의무임대기간을 준수하지 않은 경우 감면 등을 받은 세액과 이자상당액을 납부해야 한다.
주택임대소득에 대한 세금 계산은 다소 복잡하다. 주택 수와 월세 규모, 주택가격, 주택 면적, 임대 당시 기준시가, 임대 수입 등 꽤나 많은 조건을 확인해야 계산할 수 있다.
우선 주택 수부터 알아야 한다. 다가구주택의 경우 일반적으로 1개의 주택으로 보나 구분 등기됐다면 각각 한 개의 주택으로 계산한다.
공동소유 주택은 지분이 가장 큰 사람의 소유로 계산하지만 해당 주택에서 발생하는 임대수입금액이 연 600만원 이상 고가주택의 30% 초과 지분을 소유할 경우 소수지분자의 주택수에도 가산될 수 있다. 2022년 귀속까지 고가주택 기준은 9억원 초과이나 2023년 귀속부터는 12억원 초과로 상향 조정된다.
부부가 각각 주택을 소유했다면 합산해 계산해야 하며 자녀의 주택과는 합산하지 않는다. 다만 같은 주택이 부부 각자의 주택 수에 가산됐다면 1) 부부 중 지분이 더 큰 자 2) 지분이 동일한 경우, 부부 사이의 합의에 따라 소유주택에 가산하기로 한 자 등의 순서로 부부 중 1인 소유주택으로 계산된다.
3주택을 소유하고 해당 주택의 보증금 등의 합계액이 3억원을 초과하는 경우 '간주임대료'를 계산해야 한다.
간주임대료는 3억원을 초과하는 경우 초과 금액의 60%에 대해 법정 이자만큼을 임대수입으로 계산한다. 2주택 이하거나 보증금 총액이 3억원 미만이라면 간주임대료 과세 대상은 아니다.
◆…(출처 국세청)
자신이 과세 대상에 포함된다면 과세 방식을 선택해야 한다.
임대수입이 2000만원 이하인 경우에는 종합과세와 분리과세 중 선택할 수 있다. 2000만원을 초과한다면 임대소득 외에 다른 소득과 합산 과세해야 한다.
임대수입이 2000만원 이하인 경우에는 종합과세와 분리과세 중 선택할 수 있다. 2000만원을 초과한다면 임대소득 외에 다른 소득과 합산 과세해야 한다.
분리과세를 선택했다면, 다른 소득과 합산하여 세금을 계산하지 않고 임대소득만 분리해 단일세율인 14%(지방세 포함 15.4%)의 세율을 적용한 세금을 납부하면 된다.
종합과세를 선택한 경우라면, 다른 소득과 합산과세해 종합소득세율인 6~45%를 적용받는다. 다만 다른 소득과 합산되다 보니 종합과세 방식은 세율이 높아질 수 있다. 이에 홈택스에선 종합과세와 분리과세의 예상세액 비교 서비스를 제공하고 있는데, 이를 이용해 각자 상황에 유리한 방법을 선택하면 된다.
◆…홈택스 주택임대소득 모의계산 서비스 (출처 국세청)
비교 서비스는 '홈택스 > 세금종류별 서비스 > 세금모의계산'을 통해 접근할 수 있다. 서비스 화면이 나오면 ➊'임대주택 추가하기' 탭 선택 ➋주택임대소득 기본사항 입력 ➌다른 소득금액 입력 ➍소득공제 입력 ➎세액감면ˑ세액공제 입력 ❼'예상세액 비교하기' 선택을 통해 계산하면 된다.
이 밖에 신고 전 자신이 어떤 유형의 납세자인지 알아볼 필요도 있다.
일단 주택을 임대하더라도 비과세인 경우가 있는데, 기준시가 9억원 이하(2023년 귀속부터 12억원 이하)인 주택에 한해서다. 기준시가가 9억원 이하이고 주택 한 채만 보유했다면 해당 주택에서 월세 수입이 발생했더라도 세금을 내지 않는다. 다만 9억원을 초과했거나 국외 소재 1주택 소유자의 임대소득에 대해선 과세가 된다.
2주택 이상 보유자가 임대하는 주택은 기준시가에 상관없이 모든 월세 수입이 과세 대상이다. 다만 2주택도 보증금에 대해선 비과세다.
3주택 이상에선 모든 월세 수입이 과세 대상이다. 여기에 비소형주택을 3채 이상 보유하고 해당 보증금과 전세금 합계가 3억원을 초과하는 경우도 과세대상에 포함된다. 소형주택이란 주거전용 면적이 40㎡이하이면서 기준시가가 2억원 이하인 주택을 말한다.
하지만 보유주택 수 등이 주택임대소득 과세대상에 해당하더라도 수익금액이 적으면 납부할 임대소득세가 없을 수 있기 때문에 신고 전 확실히 계산할 필요가 있다.
◆…(출처 국세청)
임대사업자등록을 했다면 사업자등록에 따른 세금혜택도 확인해 볼 필요가 있다.
소득세법에 따른 사업자등록과 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대사업자등록을 모두 하고 일정 요건을 충족하는 경우 분리과세 필요경비율(미등록 50% → 등록 60%)과 공제금액(미등록 200만원 → 등록 400만원)에 혜택이 있다.
소형주택 임대사업자에 대한 세액감도도 받을 수 있다. 감면율은 감면대상 소득세의 30%(2호 이상 임대 시 20%), 장기일반민간임대주택 등은 75%(2호 이상 임대 시 50%)다. 다만, 감면 등을 받은 후 의무임대기간을 준수하지 않은 경우 감면 등을 받은 세액과 이자상당액을 납부해야 한다.
