경매취득으로 승계한 공용부분 체납관리비 취득세 과표 아냐

대법원은 "경매절차에서 구분건물의 매수인은 체납관리비의 승계 여부와 관계없이 매각대금을 다 내면 매각의 목적인 권리를 취득하고(민사집행법 제135조), 전 소유자가 체납한 공용부분 관리비 채무를 인수하는 것은 경매절차에서 매각되는 구분건물을 취득하기 위한 법정매각조건에도 해당하지 않는다. 따라서 특별한 사정이 없는 한 매수인이 집합건물법 제18조에 따라 승계하는 공용부분 체납관리비는 경매절차에서 취득하는 구분건물과 대가관계에 있다고 보기 어렵다"라고 판결했다.

취득세의 과세표준은 취득가액이다. 이러한 취득가액은 취득시기 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 세법에서 정한 간접비용의 합계액으로 정의된다. 세법은 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액 및 이에 준하는 비용을 간접비용에 포함시키고 있다.

이 사건에서 납세자는 경매절차에서 집합건물 중 구분건물을 취득하고, 그 무렵 취득세를 신고ㆍ납부했다. 과세관청은 부동산의 전 소유자가 체납한 관리비 중 법률에 따라 납세자에게 승계된 공용부분에 관한 부분을 취득세 과세표준인 사실상의 취득가격에 포함되는 것으로 봤다. 이에 따라 승계된 체납관리비만큼 과세표준을 증액시켜 납세자에게 취득세를 부과ㆍ고지했다.

기존 과세실무에서는 체납관리비가 사실상의 취득가격에 포함된다고 보고 있었다. 취득물건의 체납관리비는 특별히 입주자 각자의 비용으로 명확히 입증된 비용을 제외하고는 당해 부동산을 취득하기 위하여 지급된 직ㆍ간접비용으로서 사실상 취득가액에 포함된다고 본 것이다.

이러한 기존 과세실무에 대하여는 여러 문제점이 제기됐다.

먼저 경매 당시 물건명세서에 체납관리비가 기재되지 않아 매수인에게 예상치 못한 과세부담을 지우는 결과를 초래한다는 지적이 있었다. 또 이렇게 승계한 체납관리비는 법률상 전소유자에게 구상권을 행사하여 돌려받을 수 있는데도 이를 취득가액에도 포함시키는 것은 법리상 맞지 않는다는 비판이 있었다(두 번째 비판에 대하여는, 대상 판결 사안에서 현실적으로 전소유자로부터 체납관리비를 돌려받을 수 있는 가능성이 희박하다는 구체적인 사정이 인정되었다는 점을 들어 재반박할 수 있겠지만, 이러한 구체적인 사정을 들어 체납관리비를 취득세 과세표준에 포함시키는 것은 지나친 행정편의주의라고 생각된다).

이러한 문제점에도 불구하고, 대상판결의 원심판결은 과세표준에 포함될 수 있다고 봤다.

공용부분 체납관리비를 세법에서 정한 '당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액'에 준하는 비용으로서 경매를 통한 부동산 취득과 '상당한 정도의 관련성'이 있는 부대비용으로 본 것이다.

반면 대상판결은 과세표준에 포함될 수 없다고 봤다. 경매 매수인이 승계한 공용부분 체납관리비가 부동산을 취득하기 위하여 인수한 채무라기보다는 부동산을 취득함에 따라 비로소 부담하게 된 채무로서 부동산 취득과 '대가관계'가 인정될 수 없고, 따라서 취득세 과세표준에 포함될 수 없다고 판단했다.

부동산 취득과 공용부분 체납관리비 간의 '상당한 정도의 관련성'만으로는 취득세 과세표준에 포함되기에 부족하고, '대가관계'가 인정되어야만 간접비용으로서 과세표준에 포함될 수 있다는 점을 지적한 것으로 해석된다.

공용부분 체납관리비가 민법적으로 경매 매수인에게 승계된다는 점만을 가지고 당해 비용이 취득세 과세표준에 포함된다고 판단할 수는 없다. 경매를 통해 부동산을 취득할 당시 매수인은 체납관리비를 확인하기 어려운데 이를 취득가액으로 한다는 것은 타당하지 않다.

또한, 경매 부동산의 소유권은 체납관리비 부담 여부와 무관하게 법률에 의해 매수인에게 이전된다는 점에서도 승계한 체납관리비를 취득가액으로 보기는 어렵다. 대상판결의 입장은 타당하다.

대상판결은 부대비용이 취득세 과세표준에 포함되는지 여부를 판단하는 기준으로 '대가관계'를 명시적으로 언급하였다는 점, 그리고 납세의무자에게 과중한 부담을 지우는 과세실무를 정정하였다는 점에서 의의를 가진다. 대법원 2022. 12. 1. 선고 2022두42402 판결