토지 매수인이 매매대금의 약 15%에 해당하는 잔금을 지급하기 전에 매수인 지위를 제3자에게 승계하여 준 경우, 당초 매수인은 취득세를 납부할 의무가 없다는 판결이 나왔다.
대법원은 최근 "이 사건 매매계약에 따른 잔금(6차 할부금) 지급일… 당시 대금의 지급이라는 소유권 취득의 실질적 요건을 갖추지 아니한 이상 이 사건 매매계약에 정한 잔금 지급일이 도래하였다 하여도 이를 지방세법 시행령 제20조 제5항의 '사실상의 연부금 지급일'로 보아 취득세 납세의무가 성립하였다고 할 수 없다"라고 판단한 고등법원의 판결이 타당한 것으로 판결했다.
이 사건에서 매수인은 매도인에게 2년 이상의 기간에 걸쳐 6차례 매매대금을 나누어 지급하는 토지 매매계약을 체결하였다.
세법은 일시에 완납할 수 없는 대금을 2년 이상에 걸쳐 일정액씩 분할하여 지급하는 것을 연부로 정의하고 있다. 연부취득에 해당하는 경우 매수인은 매 연부금을 지급할 때마다 취득세를 납부하여야 한다.
이 사건에서 매수인은 5차례까지 연부금을 지급하고 취득세를 신고·납부하였다. 전체 매매대금의 약 15%에 해당하는 마지막 연부금인 잔금은 계약에 정해진 지급기일에 지급하지 못 하였다.
그 후 매매계약상 매수인의 지위를 자신이 주주로서 설립한 회사에 승계시켰다. 이러한 승계계약을 체결한 후 그 날 매수인은 자신의 은행계좌에서 잔금을 매도인인에게 송금하였다. 이 때 입금인을 매수인이 아닌 회사로 처리하였다. 이후 회사는 전체 매매대금에 대해 취득세를 신고·납부하였고, 매수인은 과거 연부금 지급시마다 납부한 취득세를 환급받았다.
그후 과세관청은 매수인이 일단 부동산을 취득하고, 이를 회사에 양도한 것으로 보아 매수인에게 취득세를 부과하였다.
과세당국은 매매대금의 잔금을 지급한 자는 매수인이라고 보았다. 이에 따라 매수인이 토지를 취득한 후 다시 회사에 매각한 것으로 보았다. 결과적으로 매수인도 회사도 각각 취득세 납세의무를 부담한다고 본 것이다.
법원은 매매대금의 잔금을 지급한 자를 매수인으로 볼 수 없다고 판단하였다. 매수인의 지위를 승계하는 계약이 체결되었기 때문에 매수인의 매매대금 지급채무는 소멸한 것으로 보았다.
따라서 매수인의 돈으로 매매대금의 잔금을 지급하였더라도 이는 매수인의 지위를 승계한 회사를 대위하여 지급한 것으로 보아야 한다고 판단하였다. 매도인도 매수인이 아닌 회사로부터 잔금을 지급받은 것으로 토지대금 완납증명서를 발급하였다.
즉, 거래의 당사자들 모두가 매수인의 지위를 승계한 회사가 잔금을 지급하는 것으로 인식하고 있었다.
이러한 점에서 매수인이 매매대금을 모두 지급하여 부동산을 취득하였다는 과세당국의 전제는 깨졌다. 매수인은 토지 매매대금의 거의 전부를 지급하지 않았으므로 토지를 취득한 것으로 인정되지 않는다. 따라서 매수인에게 취득세 납세의무는 성립하지 않는 것으로 법원은 판단하였다.
대법원은 사회통념상 매매대금의 거의 전부를 지급하였다면 해당 부동산 등을 취득한 것으로 보아 취득세 납세의무의 성립을 인정하여 왔다. 가령 매매대금의 0.1% 정도의 잔금만 남긴 채 취득세 납부시기를 이연시키는 것을 인정하지 않아 왔었다.
이 사건 판결에서는 매매대금의 85%는 '거의 전부'에 해당하지 않는다고 보았다. 다만 해당 비율이 절대적인 기준이 될 수는 없고, 비율과 더불어 절대적 금액의 크기까지 고려하는 선례가 있으므로 주의가 요구된다.
부동산 취득세와 관련하여 '미등기전매'가 문제되는 사례가 많다. 가령 매수인이 사실상 부동산을 취득한 후 이에 대한 취득세 신고를 하지 않고 새로운 매수인을 찾아 부동산을 넘기는 경우이다. 이 경우 매수인은 취득세에 더하여 80%의 가산세까지 부담하게 된다.
세법에서는 사회통념상 매매대금의 거의 전부를 지급하였다면 사실상 취득한 것으로 취급된다. 이 사건에서 매도인, 매수인 및 매수인의 지위를 승계한 자 모두가 매매계약상 매수인의 지위를 승계시키는 계약을 체결하였으므로, 매수인의 지위가 승계된 것이 비교적 쉽게 인정된 것으로 보인다. 매수인의 지위를 제3자에게 승계시키기 위해서는 매도인의 승낙이 필요하다. 매수인의 지위를 승계시키고자 하는 경우에 세심한 주의가 필요하다.
이 사건 판결은 부동산 전매 과정에서 중간매수인의 사실상 취득이 인정되지 않기 위한 요건을 판시한 사례로서 의미가 있다.
먼저 매매대금의 15% 정도가 남은 것은 매매대금의 '거의 전부'가 지급된 것으로 인정되지 않는 것으로 판단되었다. 그리고 민사상 매수인의 지위가 승계된 법률관계를 세법에서도 그대로 인정하여 취득세 납세의무의 성립 유무를 판단하였다. 타당한 판결이다. 대법원 2022. 1. 27. 선고 2021두54880 판결
대법원은 최근 "이 사건 매매계약에 따른 잔금(6차 할부금) 지급일… 당시 대금의 지급이라는 소유권 취득의 실질적 요건을 갖추지 아니한 이상 이 사건 매매계약에 정한 잔금 지급일이 도래하였다 하여도 이를 지방세법 시행령 제20조 제5항의 '사실상의 연부금 지급일'로 보아 취득세 납세의무가 성립하였다고 할 수 없다"라고 판단한 고등법원의 판결이 타당한 것으로 판결했다.
이 사건에서 매수인은 매도인에게 2년 이상의 기간에 걸쳐 6차례 매매대금을 나누어 지급하는 토지 매매계약을 체결하였다.
세법은 일시에 완납할 수 없는 대금을 2년 이상에 걸쳐 일정액씩 분할하여 지급하는 것을 연부로 정의하고 있다. 연부취득에 해당하는 경우 매수인은 매 연부금을 지급할 때마다 취득세를 납부하여야 한다.
이 사건에서 매수인은 5차례까지 연부금을 지급하고 취득세를 신고·납부하였다. 전체 매매대금의 약 15%에 해당하는 마지막 연부금인 잔금은 계약에 정해진 지급기일에 지급하지 못 하였다.
그 후 매매계약상 매수인의 지위를 자신이 주주로서 설립한 회사에 승계시켰다. 이러한 승계계약을 체결한 후 그 날 매수인은 자신의 은행계좌에서 잔금을 매도인인에게 송금하였다. 이 때 입금인을 매수인이 아닌 회사로 처리하였다. 이후 회사는 전체 매매대금에 대해 취득세를 신고·납부하였고, 매수인은 과거 연부금 지급시마다 납부한 취득세를 환급받았다.
그후 과세관청은 매수인이 일단 부동산을 취득하고, 이를 회사에 양도한 것으로 보아 매수인에게 취득세를 부과하였다.
과세당국은 매매대금의 잔금을 지급한 자는 매수인이라고 보았다. 이에 따라 매수인이 토지를 취득한 후 다시 회사에 매각한 것으로 보았다. 결과적으로 매수인도 회사도 각각 취득세 납세의무를 부담한다고 본 것이다.
법원은 매매대금의 잔금을 지급한 자를 매수인으로 볼 수 없다고 판단하였다. 매수인의 지위를 승계하는 계약이 체결되었기 때문에 매수인의 매매대금 지급채무는 소멸한 것으로 보았다.
따라서 매수인의 돈으로 매매대금의 잔금을 지급하였더라도 이는 매수인의 지위를 승계한 회사를 대위하여 지급한 것으로 보아야 한다고 판단하였다. 매도인도 매수인이 아닌 회사로부터 잔금을 지급받은 것으로 토지대금 완납증명서를 발급하였다.
즉, 거래의 당사자들 모두가 매수인의 지위를 승계한 회사가 잔금을 지급하는 것으로 인식하고 있었다.
이러한 점에서 매수인이 매매대금을 모두 지급하여 부동산을 취득하였다는 과세당국의 전제는 깨졌다. 매수인은 토지 매매대금의 거의 전부를 지급하지 않았으므로 토지를 취득한 것으로 인정되지 않는다. 따라서 매수인에게 취득세 납세의무는 성립하지 않는 것으로 법원은 판단하였다.
대법원은 사회통념상 매매대금의 거의 전부를 지급하였다면 해당 부동산 등을 취득한 것으로 보아 취득세 납세의무의 성립을 인정하여 왔다. 가령 매매대금의 0.1% 정도의 잔금만 남긴 채 취득세 납부시기를 이연시키는 것을 인정하지 않아 왔었다.
이 사건 판결에서는 매매대금의 85%는 '거의 전부'에 해당하지 않는다고 보았다. 다만 해당 비율이 절대적인 기준이 될 수는 없고, 비율과 더불어 절대적 금액의 크기까지 고려하는 선례가 있으므로 주의가 요구된다.
부동산 취득세와 관련하여 '미등기전매'가 문제되는 사례가 많다. 가령 매수인이 사실상 부동산을 취득한 후 이에 대한 취득세 신고를 하지 않고 새로운 매수인을 찾아 부동산을 넘기는 경우이다. 이 경우 매수인은 취득세에 더하여 80%의 가산세까지 부담하게 된다.
세법에서는 사회통념상 매매대금의 거의 전부를 지급하였다면 사실상 취득한 것으로 취급된다. 이 사건에서 매도인, 매수인 및 매수인의 지위를 승계한 자 모두가 매매계약상 매수인의 지위를 승계시키는 계약을 체결하였으므로, 매수인의 지위가 승계된 것이 비교적 쉽게 인정된 것으로 보인다. 매수인의 지위를 제3자에게 승계시키기 위해서는 매도인의 승낙이 필요하다. 매수인의 지위를 승계시키고자 하는 경우에 세심한 주의가 필요하다.
이 사건 판결은 부동산 전매 과정에서 중간매수인의 사실상 취득이 인정되지 않기 위한 요건을 판시한 사례로서 의미가 있다.
먼저 매매대금의 15% 정도가 남은 것은 매매대금의 '거의 전부'가 지급된 것으로 인정되지 않는 것으로 판단되었다. 그리고 민사상 매수인의 지위가 승계된 법률관계를 세법에서도 그대로 인정하여 취득세 납세의무의 성립 유무를 판단하였다. 타당한 판결이다. 대법원 2022. 1. 27. 선고 2021두54880 판결
이상준 법무법인 율촌 조세판례연구회 변호사
[약력] 연세대 경영대학, 서울대 법학전문대학원, 제10회 변호사시험 [이메일] sangjunelee@yulchon.com
