◆…박정인 국세상담센터 상담관은 '1세대 1주택 비과세'를 적용받기 위한 보유기간을 계산할 때 "기산일이 당초 취득일이 아닐 수도 있다"고 말했다. 사진은 서울 송파구 롯데월드타워 전망대 서울스카이에서 바라본 서울 시내 아파트 단지 모습.(사진 연합뉴스)
1세대가 1채 주택을 보유하고 해당 주택이 취득할 당시에 비조정대상지역에 소재했다면 2년 넘게만 보유(조정대상지역은 거주요건도 충족)하면 주택 양도차익에 대해선 양도소득세를 내지 않는다.(참고기사: 2022년 4월 11일字, 조정지역이라도 '거주' 필요 없을 수 있다)
이때 납세자가 꼭 짚어봐야 할 부분이 주택 보유기간의 '기산일'이다. 원칙적으로는 주택의 취득일부터 양도일까지를 보유기간으로 본다. 그러나 2021년 1월 1일 이후 양도했을 땐 이 계산식을 따르지 않는다. 1세대가 주택을 2채 이상 보유했고 다른 주택을 처분하고 나머지 1채를 보유한 상태라면, 최종 1채를 보유하게 된 날로부터 보유기간을 다시 기산해야 한다. 박정인 국세상담센터 상담관은 "주택 처분은 양도·증여 및 용도변경을 말하며, 주거용으로 사용하던 오피스텔을 업무용 건물로 사실상 용도변경하는 경우도 포함된다"고 말했다.
◆…박정인 국세상담센터 상담관
다만, 일시적으로 2주택(소득세법 시행령 155조·156조의2·3)에 해당하는 경우에는 각 2채를 취득한 날부터 보유기간을 기산하는 것이나, 주택을 2채 이상 보유한 1세대가 1채만 남겨두고 모두 처분한 뒤에 새로 주택을 취득해서 일시적 2주택이 됐다면 '처분 후 1주택을 보유하게 된 날부터 보유기간을 기산'하게 된다.
박 상담관은 "분명 우리말이지만 몇 번씩 읽어 봐도 이해하기 어려우므로, 일반적인 사례를 바탕으로 확인하면서 내용을 제대로 파악한다면 양도세 신고 때 실수를 줄일 수 있다"고 말했다.
다음은 박 상담관이 2017년부터 2021년까지 기획재정부·국세청의 예규(유권해석) 중 자주 묻는 사례를 발췌해 정리한 내용이다.
사례① 6년여 보유한 집 2채, 순차적으로 팔았는데…세금 날벼락
#. A씨는 2007년 부산시 기장군에 소재한 주택을 취득했다. 해당 집에서 1년여 넘게 거주하다 자녀의 취학문제가 걸려 2008년 말 배우자 명의로 수영구 소재 빌라를 새로 샀다. 이 과정에서 매매 시기를 놓치며 1세대 2주택으로 지내왔다.
지난해 해운대구 소재한 신축 아파트로 이사할 계획을 잡았고, 취득자금을 마련하기 위해 보유 중인 주택 2채를 팔려고 했다. 세금을 잘 안다는 지인의 설명을 듣고 2주택 중 양도세가 적은 기장군 주택을 먼저 2021년 2월에 양도하고, 수영구 빌라는 그해 4월에 처분했다. 처분 시점을 미룬 것은 수영구 빌라에 대한 1세대 1주택 비과세를 받기 위함이었다. 수영세무서를 방문해 기장군 주택에 대한 양도세 신고·납부를 한 A씨는 세무서 직원으로부터 청천벽력 같은 이야기를 들었다. 수영구 빌라도 양도세를 신고하고 납부해야 한다는 것이었다.
박 상담관은 이 사례에 대해 "1세대 2주택으로 기장군 주택을 2021년 2월에 양도해서 과세 받고, 이후에 수영구 빌라는 기장군 주택을 양도한 날부터 보유기간을 계산하게 된다"며 "이에 따라 보유기간 2년 미만으로 양도세 과세대상이다"라고 말했다.
사례② 2008년·2018년에 취득한 주택 2채, 같은 해에 모두 팔았는데…
B씨 가족은 2008년 부산시 해운대구 소재한 주택을 취득했다. B씨는 10년여 다닌 회사를 옮기며, 2018년에 울산시 중구 소재한 아파트를 새로 샀다. 지난해에 경기도 수원시 소재 아파트를 사려고 보유주택을 처분했다. 이때 해운대구 주택이 일시적 2주택 비과세에 해당된다고 판단해 먼저 양도하고, 울산 중구 아파트도 팔았다.
그런데 B씨는 지인으로부터 '2021년 이후부터 1세대 2주택자가 1주택을 처분 후에 최종 1주택이 된 날로부터 보유기간을 계산해서 1세대 1주택 비과세를 적용한다'는 얘기를 들었다. 그는 울산 아파트가 양도세 과세대상에 해당될 수 있다는 생각에 각종 인터넷 자료를 확인했으나 세법 궁금증은 풀리지 않았다.
박 상담관은 B씨 사례를 두고 "1세대 2주택으로 2021년 2월에 처분한 부산 주택에 대해 양도세 비과세(일시적 2주택, 소득세법시행령 155조)를 적용받았으므로, 이후에 양도된 울산 아파트는 취득일(2018년 12월)부터 보유기간을 계산하게 되어 1세대 1주택 비과세 대상"이라고 말했다.
사례③ 2021년 1월 현재 1주택만 보유하다 해당 주택을 양도하는 경우에는 어떻게 되나요?
"2021년 1월 1일 현재 1주택만 보유하고 있는 경우 개정규정이 적용되지 않으므로 1세대 1주택 비과세 판정시 보유기간의 기산점은 당해 주택 취득일부터 기산하는 것이다. 사례의 경우 A주택 보유기간 기산은 2018년 3월이 되는 것이다."(관련 유권해석:기획재정부 재산세제과-1132, 2020년 12월 24일)
사례④ 2021년 1월 1일 현재 1주택만 보유한 상황에서 2021년 1월 1일 이후 신규주택을 취득한 경우에도 동일한가요?
사례④ 2021년 1월 1일 현재 1주택만 보유한 상황에서 2021년 1월 1일 이후 신규주택을 취득한 경우에도 동일한가요?
"2021년 1월 1일 현재 1주택만 보유한 후 신규 주택(C주택)을 취득하고 일시적 2주택 상태에서 종전주택(A주택)을 양도하는 경우, 보유기간 기산일은 A주택의 취득일인 2004년 7월이 되는 것이다."(법령해석재산-1427, 2021년 11월 15일)
사례⑤ 1세대 2주택이나 1주택을 멸실한 후 주택을 양도하는 경우에도 보유기간을 다시 계산하나요?
사례⑤ 1세대 2주택이나 1주택을 멸실한 후 주택을 양도하는 경우에도 보유기간을 다시 계산하나요?
"1세대 2주택자가 신규주택을 멸실한 후 종전주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세 적용 시, 보유기간은 종전주택 취득일부터 기산하는 것이다. 이에 A주택 보유기간 기산은 1999년 6월이 된다."(법령해석재산-2354, 2021년 2월 8일)
사례⑥ 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권을 양도한 후에도 보유기간이 다시 계산되나요?
사례⑥ 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권을 양도한 후에도 보유기간이 다시 계산되나요?
"1주택과 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권을 보유하다가 분양권을 먼저 양도해서 과세된 후 남은 최종 1주택을 양도하는 경우, 해당 주택의 보유기간은 분양권을 양도해서 1주택을 보유하게 된 날부터 기산하는 것이다. 이에 A주택 보유기간 기산은 2021년 4월이 된다."(법령해석재산-1365, 2021년 6월 10일)
사례⑦ 조합원입주권을 양도한 후 남은 최종 1주택을 양도하는 경우에도 보유기간을 다시 계산하나요?
사례⑦ 조합원입주권을 양도한 후 남은 최종 1주택을 양도하는 경우에도 보유기간을 다시 계산하나요?
"1주택과 1입주권(원조합원) 보유세대가 조합원입주권을 양도(과세) 후 남은 ‘최종 1주택’을 양도하는 경우, 1세대 1주택 비과세 판단 시 B주택 보유기간 기산일은 조합원입주권 양도일인 2022년 2월이 되는 것이다."(기획재정부 재산세제과-194, 2020년 2월 18일)
사례⑧ 2020년 12월 31일 이전에 1세대 3주택자로서 2020년 12월 31일 이전에 1주택을 양도(과세) 후, 2021년 1월 1일 현재 남은 2주택 중 먼저 취득한 주택을 일시적 2주택으로 양도시 보유기간 기산일은?
사례⑧ 2020년 12월 31일 이전에 1세대 3주택자로서 2020년 12월 31일 이전에 1주택을 양도(과세) 후, 2021년 1월 1일 현재 남은 2주택 중 먼저 취득한 주택을 일시적 2주택으로 양도시 보유기간 기산일은?
"C주택 취득일 및 A주택 양도일이 모두 2020년 12월 31일 이전인 경우 B주택(일시적 2주택 비과세 적용대상)의 보유기간 기산일은 B주택 취득일인 2015년 4월 1일이 되는 것이다."(기획재정부 재산세제과-953, 2021년 11월 2일)
사례⑨ 2021년 1월 1일 현재 1세대 3주택자가 2021년 1월 1일 이후 주택을 양도(과세) 후, 남은 2주택 중 먼저 취득한 주태글 일시적 2주택으로 양도시 보유기간 기산일은?
사례⑨ 2021년 1월 1일 현재 1세대 3주택자가 2021년 1월 1일 이후 주택을 양도(과세) 후, 남은 2주택 중 먼저 취득한 주태글 일시적 2주택으로 양도시 보유기간 기산일은?
"C주택 취득일은 2020년 12월 31일 이전, A주택 양도일은 2021년 1월 1일 이후인 경우로서 2021년 11월 1일 이전에 B주택을 일시적 2주택으로 양도한 경우, B주택의 보유기간은 B주택의 취득일부터 기산하는 것이나, '2021년 11월 2일 이후에 B주택을 양도한 경우 B주택의 보유기간은 A주택의 양도일부터 기산'하는 것이다."
"이에 B주택 양도일이 2021년 4월인 경우 B주택의 보유기간 기산일은 2015년 4월이 되는 것이나, B주택 양도일이 2021년 12월인 경우 B주택의 보유기간 기산일은 2021년 3월이 된다"(기획재정부 재산세제과-953, 2021년 11월 2일)
사례⑩ 2021년 1월 1일 현재 1세대 2주택자가 2021년 1월 1일 이후 새로운 주택을 취득해서 1세대 3주택이 된 상태다. 이때 1주택을 양도(과세)하고 남은 2주택 중 먼저 취득한 주택을 일시적 2주택으로 양도시 보유기간 기산일은?
"C주택 취득일 및 A주택 양도일이 모두 2021년 1월 1일 이후인 경우 B주택 양도로 인한 보유기간 기산일은 A주택 양도일인 2021년 3월이 되는 것이다."(기획재정부 재산세제과-953, 2021년 11월 2일)
사례⑪ 2020년 12월 31일 이전에 다주택자가 2020년 12월 31일 이전에 1주택 외의 주택을 모두 양도한 후, 신규주택을 취득해서 2021년 1월 1일 현재 일시적 2주택으로 종전주택을 양도하는 경우 보유기간 기산일은?
사례⑪ 2020년 12월 31일 이전에 다주택자가 2020년 12월 31일 이전에 1주택 외의 주택을 모두 양도한 후, 신규주택을 취득해서 2021년 1월 1일 현재 일시적 2주택으로 종전주택을 양도하는 경우 보유기간 기산일은?
"위 사례처럼 2021년 1월 1일 현재 일시적 2주택인 경우 해당 2주택 중 종전주택의 보유기간 기산일은 종전주택(B주택) 취득일인 2002년 9월 16일이 되는 것이다."(기획재정부 재산세제과-953, 2021년 11월 2일)
사례⑫ 조세특례제한법상 감면주택과 일시적 2주택을 보유한 상황에서, 종전주택을 비과세로 양도한 이후 신규주택 양도시 보유기간 기산일은?
사례⑫ 조세특례제한법상 감면주택과 일시적 2주택을 보유한 상황에서, 종전주택을 비과세로 양도한 이후 신규주택 양도시 보유기간 기산일은?
"조세특례제한법상 감면주택(B주택)과 일시적 2주택(A·C주택)을 보유하다가 A주택을 비과세로 양도할 경우 C주택 양도로 인한 비과세 판단시 보유기간 기산은 당초 취득일이다. 이에 C주택의 보유기간 기산일은 C주택의 취득일인 2020년 1월이 된다."(부동산납세과-1248, 2021년 9월 8일)
