⑦일시적 2주택자, 기존 집 팔고 비과세 받으려면

국세상담센터 양도·상속·증여 분야 전문상담관 구인서씨에게 물었다

#. A씨는 2017년 9월 서울 내 신축 아파트 분양권 2개를 동시에 취득했다. 건설사가 계획한 아파트가 완공 날짜는 달랐다. 한 곳은 2018년 12월에 완공되면서 1주택자 신분이 됐고, 이후 2년 뒤인 2020년 2월에 나머지 주택이 완공(취득)됐다. A씨는 주택보유에 대한 세금 강도가 세짐에 따라, 1채를 팔기로 했다. '일시적 2주택자는 일정 기간만 넘지 않으면 양도소득세가 비과세 된다'는 이야기는 들었지만, 잦은 세법개정 탓에 앞서 취득한 주택을 언제까지 팔아야 과세특례 혜택을 볼 수 있는지가 헷갈렸다. 

1세대가 일시적으로 2주택이 됐더라도 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규주택을 취득하고 신규주택 취득한 날부터 3년 이내에 2년 이상 보유(취득시 조정대상지역은 보유기간 중 2년 거주)한 종전 주택을 양도하면 차익에 대해 세금을 내지 않았다. 

그러나 2018년에 발표된 '9·13 부동산대책'에 따라, 일시적 2주택자 비과세 특례를 적용할 때 중복보유 허용 기간이 바뀌었다. 신규주택을 '2018년 9월 14일부터 2019년 12월 16일까지' 기간 내 취득했고, 그 취득일에 신규·기존주택이 모두 조정대상지역일 땐 중복보유 허용기간을 2년으로 줄인 것이다. 

'12·16 부동산대책(2019년 발표)'에선 규제 강도가 더 세졌다. 1주택자가 2019년 12월 17일 이후에 신규주택을 취득하고 신규주택 취득일에 두 주택이 모두 조정지역일때는 신규주택 취득일로부터 1년 내 신규주택에 전입하고 1년 내에 종전주택을 양도했을 때만 비과세 혜택을 준다. 전입요건에 더해, 중복보유 허용기간이 줄어든 것이다. 

다만, 대책 발표 전에 분양권이 당첨됐거나 매매계약금을 지불 했다면 종전 규정(중복보유 허용기간 2년 또는 3년)을 따른다. 납세의무자의 예측가능성을 위해서다. 또 조정지역 공고 날까지 신규주택의 계약금을 지불했다면 예외적으로 3년의 중복보유 허용기간이 적용된다. 

신규주택 취득일에 두 채 모두 조정지역이라도, 신규주택 취득일에 임차인이 거주하고 있을 땐 전입·양도기한은 2년 한도로 해서 임대차계약 종료일까지로 전입·양도요건을 연장해준다. 

앞선 A씨 사례에 대해 구인서 국세상담센터 상담관은 "대책발표일에 종전주택을 보유하지 않는 상태에서 새로운 주택을 취득하기 위한 분양권을 산 경우엔 일시적 2주택 비과세 특례에 대한 종전 규정을 적용할 수 없다"고 말했다. 

이를 근거로 2018년 9월 14일~2019년 12월 16일 기간 중 종전주택을 취득했던 A씨에겐 12·16대책 전 규정인 2년이 중복보유 허용기간으로 적용된다.  

Q. A씨 사례를 두고 중복보유 허용기간에 대해 여러 의견이 있다는데

사실 이에 대한 답은 기획재정부 재산세제과 유권해석으로 나왔다. 

해당 예규가 나오기 전 일시적 2주택 비과세 중복보유 허용기간에 대한 의견이 3가지로 나뉘어졌다. 

갑설은 신규주택 계약금 지급일이 2018년 9월 13일 이전이므로 3년 내 양도하면 비과세 된다였다. 

을설은 대책발표일까지는 종전주택이 존재해야 하는데 종전주택이 9·13대책(2018년)일에는 없었고, 12·16대책(2019년)일에는 존재했으므로 2년 내 양도하면 비과세가 된다는 얘기다. 

병설은 신규주택 계약금 지급일에 종전주택이 존재하는 상태여야 하는데 해당일에 없었으므로 조정대상지역 신규주택 취득일(2020년 2월) 기준으로 1년 내 전입과 1년 내 양도 조건을 만족해야 비과세된다는 설이다. 

결론은 '을' 설이다. 기재부는 일시적 2주택 비과세 중복보유 허용기간이 2년이라는 유권해석을 지난 25일 내렸다.(국세법령정보시스템 사이트에서 기획재정부 재산세제과-512로 검색 가능)
 

Q. 만일 위 동일상황(종전주택이 없는 상태에서 신규주택의 분양권 취득한 경우)에서 종전,신규주택 분양권 취득일이 둘다 비조정지역이었다면 중복보유허용기간은 몇 년일까?

이런 경우는 신규주택 분양권 취득일에 비조정이었으므로 중복보유허용기간은 3년이 적용된다. 
 

Q. 신규주택 취득계약기간 중 종전주택이 조정대상지역으로 지정된 경우 일시적 2주택 비과세 중복허용기간은

신규주택은 취득시 계약·잔금일 모두 조정대상지역이나 신규주택 취득계약 체결일과 잔금청산일 사이에 종전주택이 조정대상지역으로 새로 지정된 경우, 비과세 중복허용 기간은 신규주택 취득일부터 3년 이내다. 
 

Q. 전입요건 예외 사유에 대해 묻고 싶다. 신규주택 취득일과 새로운 임차인의 임대차계약 시작일이 동일하다면

신규주택 취득일에 종전·신규주택 모두 조정지역이면 신규주택 취득일로부터 종전주택의 처분·전입 기한조건은 1년 이내다. 단서조항에는 '신규주택 취득일에 기존 임차인이 거주하고 있다면 최대 2년 한도로 임대계약종료일까지 인정될 수 있다'는 내용이 있다.

신규주택 취득일과 전소유자와 임차인 간의 임대차시작일(입주일 기준)이 같다면 최대 2년까지 연장할 수 있다. 즉 전소유자와 계약한 세입자가 신규주택 취득일 당일까지 입주하고 전입신고되어야 위 단서조항이 적용된다.
 

Q. 신규주택 취득일 현재 임대잔여기한이 1년 이하인 기존임차인이 임대차계약갱신청구권을 행사할 예정이라면, 처분기한을 2년 더 연장할 수 있나

결론은 안 된다. 기존임차인이 임대차계약청구권을 행사하더라도 새로운 갱신만료 기한이 아니라 신규주택 취득일로부터 1년 이내 양도·전입해야 비과세 된다.