국세상담센터 양도·상속·증여 분야 전문상담관 구인서씨에게 물었다
◆…국세상담센터 소속 국세상담관이 세법과 관련한 고객상담을 하고 있다.(사진 국세상담센터)
#. A씨는 현재 거주하고 있는 주택, 임대등록을 마친 주택 각각 1채씩 2채를 보유하고 있다. 거주주택은 2019년 1월에 계약 후 그해 3월에 잔금을 청산한 뒤에 취득했고, 임대주택 매입도 같은 달 이루어졌다. A씨는 과거에 주택임대사업을 하며 거주주택을 처분했을 때 양도차익에 대해 비과세를 받은 적이 있었다. 상황은 그때와 유사하나, 현재 2년 거주한 주택을 팔 때도 비과세 혜택을 볼 수 있는지는 확신이 서지 않았다.
장기임대주택을 보유한 임대사업자가 2년 이상 본인이 거주한 주택을 양도한 경우엔 1세대 1주택으로 판단, 양도차익에 대해선 비과세 혜택을 받을 수 있다. 얼마전까지만 해도 횟수에 제한이 없었다. 하지만 이 과세특례는 '생애 1번'만 적용이 가능하다. 2019년 2월 12일 이후엔 최초 1회만 양도세를 비과세를 비과세하도록 소득세법 시행령이 개정·적용되면서다.
다만, 법이 시행(2019년 2월 12일)되기 전에 계약금을 지급해서 취득한 거주주택이라면 종전 규정에 따라 횟수에 제한을 받지 않고 양도세 비과세를 받는다.
앞선 사례처럼 A씨도 과세특례 대상일까. 구인서 국세상담센터 상담관은 이 질문에 "불가능하다"고 답했다. 최근 유권해석을 들며 "2019년 2월 12일 전에 임대주택을 보유하지 않은 상태에서 새로운 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 거주주택은 종전규정이 적용되지지 않는다"고 했다.
◆…구인서 국세상담센터 상담관
| Q. 납세자가 '거주주택 양도일 현재 임대 등록한 주택 2채 중 한 채가 공실인 경우 비과세 가능한지'를 물어본다면? |
비과세가 가능하다. 왜냐면 장기임대주택 임대기간요건을 충족했다면 임대의무호수요건은 1호 이상을 충족하면 되므로 여러 채가 공실이어도 1호 이상만 임대 중이면 된다.
또한 거주주택을 먼저 비과세 받고 임대주택이 사후요건을 만족해야 하는 상황에서도 1호 이상만 임대 중이면 나머지가 공실이어도 임대의무호수요건은 충족한 것으로 보고 비과세가 가능하다.
| Q. 임대주택등록 자동·신청 말소되기 전·후 거주주택 비과세 가능한지? |
민간임대주택에관한 특별법 개정으로 임대의무기간 완료되는 자동말소 및 임대의무기간 2분의 1를 충족하고 신청말소되는 경우, 임대등록 말소일로부터 5년 이내 거주주택을 양도하면 임대기간요건은 충족한 것으로 보고 비과세특례가 가능하다.
이와 더불어 장기임대주택요건 충족되기 전에 거주주택을 먼저 양도한 후 비과세 받고 사후에 자동말소·신청말소(의무기간 2분의 1이상 충족) 되는 경우에도 임대기간요건은 충족한 것으로 본다.
| Q. 자동·신청 말소되는 임대주택에 대한 중과세율 적용배제 요건은? |
임대의무기간을 완료해서 임대등록 자동말소되는 임대주택과 임대의무기간 2분의 1 이상을 충족해 신청말소하는 임대주택은 임대기간요건을 충족한 것으로 보고 다주택자 양도세 중과배제가 적용된다.
단, 임대의무기간 2분의 1 이상을 충족해서 신청말소되는 임대주택은 임대등록 말소일로부터 1년 이내에 양도해야 임대기간요건을 충족한 것으로 보고 중과배제 한다.
