국세상담센터 양도·상속·증여 분야 전문상담관 구인서씨에게 물었다
◆…국세상담센터 소속 국세상담관이 세법과 관련한 고객상담을 하고 있다.(사진 국세상담센터)
#. A씨는 청약 당첨자로부터 수도권 내 신축 아파트 분양권을 매입했다. 그가 분양권을 구입할 당시엔 비(非)조정대상지역이었다. 그런데 몇 년이 지나 입주 잔금을 지급할 때 깜짝 놀랄만한 소식을 들었다. 주택 거래에 제약을 두는 조정대상지역으로 바뀌었기 때문이다. A씨는 부동산 규제지역에선 '2년간 실제 거주를 해야 양도할 때 비과세 된다'는 이야기를 들은 적이 있었지만, 본인 사례에도 적용되느냐에 대해선 확신하지 못했다.
1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 소유했고, 해당 주택을 2년 이상 보유했다가 양도했다면 차익에 대해선 세금을 내지 않는다. 취득일 현재 주택이 조정대상지역 내 있을 땐 상황이 달라진다. 보유기간 중 2년을 실제 거주해야 한다는 조건이 붙는다. 다만 취득일에 조정지역이라도 공고일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우로서, 계약금 지급일 현재 세대전원이 무주택이라면 거주요건이 없다. 여기까진 납세자들이 어느 정도 숙지한 정보다.
최근 국세상담센터에 취득 계약금 지급일이 아닌 '양도일 현재 세대원 기준으로 무주택이면 비과세 되지 않느냐'는 문의가 심심치 않게 들어온다고 한다.
구인서 국세상담센터 상담관은 일단 결론부터 말했다. 그는 "양도시 세대전원 무주택 요건이 아니라 취득 계약금 지급할 당시의 같이 살았던 세대전원이 무주택이어야 비과세 2년 거주 요건이 없다"고 말했다. 무주택 여부를 취득 계약금 지급 당시로 판단한다는 소리다.
취득 계약금 지급일 현재 단독세대 무주택인데, 이후 1주택을 보유한 배우자와 혼인했다면 어떨까. 이때도 배우자와 상관없이 취득 계약금 지급일엔 단독세대 무주택이므로 2년 거주요건 없이 양도차익에 대해 비과세 된다는 게 구 상담관의 설명이다.
구 상담관은 사례를 또 들었다. 조합원입주권만을 보유한 1세대가 서울에 소재한 분양권(A)을 조정대상지역 공고일(2017년 8월 2일) 이전에 계약금을 내고 취득했을 때다. 조정지역 지정 후에 A가 완공된다면 A주택을 양도했을 때 1세대 1주택 비과세 거주요건이 필요하느냐다. 구 상담관은 "2년 거주요건이 필요 없다"고 말했다.
◆…구인서 국세상담센터 상담관
| Q. 왜 거주요건이 없어도 되는지? |
조합원입주권은 비과세, 다주택 중과세율 적용시에는 권리임에도 주택수에 포함되지만 소득세법시행령 제154조 1항을 보면 2년이상 거주요건이 배제되는 계약금 지급일 무주택요건 판단시에는 주택이 아닌 권리로 본다. 이에 해당 사례에서는 2년 거주요건이 필요 없다.
| Q. 공동상속주택이라면 거주기간은 어떻게 적용하나? |
2021년 2월 17일 이후 양도부터 1세대 1주택이 공동상속주택인 경우 거주기간은 상속지분이 가장 큰 상속인(상속지분 가장 큰 → 당해주택 거주자 →최연장자 순서)의 거주기간으로 비과세·장기보유특별공제를 적용한다.
예를 들어 부모로부터 상속받은 1주택이 조정대상지역 내 있고, 주택의 상속지분은 여러 상속인 중 장남이 가장 크다고 치자. 이때 소수지분자인 차남이 공동상속주택 1채를 보유 중이라면, 그 상속주택을 양도시에 차남의 1세대 1주택 비과세 여부는 차남 본인의 거주 여부와는 상관없이 상속지분이 가장 큰 장남이 2년 이상 거주해야 본인 주택 양도시 비과세 된다.
장기보유특별공제(최대 80%) 적용도 선순위 장남의 거주기간에 따른다.
| Q. 가정불화로 오랜기간동안 서로 연락하지 않고 있는 부부가 각자 1주택을 보유하고 있다면 1세대 1주택 비과세가 가능한지? |
최신 판례에서는 사실상 이혼상태로 오랜기간동안 서로 연락하지 않더라도 법률상 이혼하지 않은 경우라면 1세대에 2주택을 보유한 것으로 보기에 비과세가 되지 않는다.
그러나 1세대 1주택 비과세 2년 거주 요건에서 가정불화는 유권해석상 부득이한 사유에 해당한다. 이에 세대전원이 모두 2년 거주해야 하는 요건은 적용하지 않고, 주택을 보유한 일방만이 거주하면 비과세 된다.
| Q. 조정대상지역 공고일 이전에 주택의 임대차 계약시 분양전환을 예약하고 확정분양신청서를 작성한 경우, 잔금취득일에 조정대상지역이 됐다면 비과세 2년 거주요건 필요하나? |
결론은 2년 거주요건이 필요하다. 매매예약은 매매계약과 엄연히 구분되고 행사하지 않을 경우 효력이 상실되는 점 등을 비추어 매매예약 행사에 의해 성립된 본계약을 기준으로 거주요건 적용 배제 여부를 판단한다.
이와 별도로 건설임대주택을 세대전원이 5년 이상 임차 거주하고 분양전환 받는 경우라면 거주, 보유요건 없이 분양전환 후 단 하루만 보유해도 1세대 1주택이라면 비과세된다.
| Q. 남편이 분양권 당첨 계약금 지급일 후 부인(동일세대)에게 절반의 지분을 증여했다면, 1세대 1주택 2년 거주요건·일시적 2주택 비과세 중복허용기한을 판단하는 기준은 누구로 하는지? |
1세대 1주택의 비과세 보유·거주요건을 판단할 때 동일세대원간 증여는 증여자와 수증자 보유·거주기간을 통산하므로, 증여자가 조정대상지역 공고일 이전에 취득 계약금을 지급했고 계약금 지급일 현재 무주택세대라면 2년 거주요건이 필요 없다.
마찬가지로 일시적 2주택 비과세 판단시에도 동일세대원간 증여는 증여자와 수증자 보유·거주기간을 통산하므로, 조정대상지역 공고일 이전에 증여자가 신규주택 계약금을 지급했다면 일시적 2주택 비과세 중복허용기간은 3년이 된다.
