부동산 시장 "차라리 비관론자가 되라"

모두 긍정적이고 희망적이고 빨리 서두르지 않으면 나 혼자 뒤처지는게 아닌가 조바심까지 날 정도이다.

서울의 아파트 매매 거래량이 사상 최고치를 경신했다느니 어디의 어느 아파트 분양을 마감했는데 청약경쟁률이 수십대 일이 나왔다느니 4월에 분양한 분양권의 거래건수가 이미 일반 분양건수를 앞질러서 집주인이 다 바뀌었다느니 식의 기사가 난무하다.

물론 현장의 분위기와 전망에 대해서 정확하게 알려줘야 하는 언론의 역할이 있기에 어느 정도 수긍이 가는 면이 있다. 하지만 한번쯤은 다독거리고 공기가 들어갈 틈이 없이 바닥을 다지는 과정도 필요하지 않을까 싶어 몇 자 적어본다.

앞으로 부동산 시장을 바라볼 때 반드시 알고 있어야 할 몇가지 사항이 있다. 

첫번째가 국내 기업들의 최근 실적이 그리 녹록치 않다는 점이다.

물론 화장품,제약회사나 중국관련 주식의 급격한 상승으로 코스피지수가 2100포인트를 훌쩍 넘겨버리고 있는 상황이라 투자시장의 분위기는 좋다. 그러나 내면을 따져보면 여러가지 위기감도 상존하기 때문이다.

일본의 계속된 엔화가치 하락정책으로 말미암아 일본기업들과 글로벌 시장에서 경쟁관계에 있는 국내기업들의 전망이 좋지가 않다. 현대차의 경우 최근에 작년 동월대비 판매량은 더 많지만 이익은 오히려 감소하는 기사가 있었다. 환율의 영향 때문이라고 하니 환율이 투자에 있어서 중요한 요소로 자리잡고 있는 느낌이다.

다른 기업들도 중국경제의 계속된 지지부진과 미국의 1분기 경기부진 및 유럽에서 그리스 영국 포르투갈의 EU탈퇴 움직임까지 포함한 정치 경제적인 불안정성이 계속 되는한 국내 기업들의 전망도 희망적이지는 않다.

그렇다면 가계의 수입에도 영향을 미칠 것이고 소비심리가 위축된다면 부동산 시장에도 좋은 것만은 아니라고 보여진다.

두번째 알고 있어야 할 것은 지금의 부동산 시장이 분양시장 위주로 가격상승세가 보인다는 점이다. 분양가 상한제가 없어지면서 각 건설회사에서 이제는 서울 도심에서 분양하는 아파트도 3.3제곱미터에 2천만원이 넘는 분양가가 기본이 되어버렸다. 강남권의 일부 지역에서는 3천~4천만원이 넘는 분양가로 아파트가 공급되고 있다. 

문제는 공급이 꽤 많은 것이다. 그 공급물량이 6월 신규분양 예정 아파트 물량을 살펴보면 전국 5만6711가구로 6월 분양예정 물량은 예년 3년 평균 6월 분양물량(3만184가구)보다 2만6527가구 많다는 점이다.

2015년(5월20일기준) 분양된 전국 179개 단지 중 1순위 청약 마감된 단지는 92개 단지다. 전체 물량의 절반 정도인 87개 단지는 순위 내 미달되었다는 점은 부각이 되지 않고 있다.

아울러 2015년 40만 가구에 육박한 신규분양이 쏟아진다면 몇 년 후 공급과잉에 따른 부작용도 나타날 수 있다는 점은 필자가 꼭 짚고 넘어갔으면 하는 대목이다.

우리나라 가계대출이 위험수위를 넘어 2014년 말 현재 가계신용은 가계의 처분가능소득의 138%인 1089조원에 달했다. 국제적 비교가 가능한 자금순환표상의 가계부채는 가계의 처분가능소득의 164.2%인 1295조원으로 늘어났다는 발표가 있었다. 이로 인해 가계부채는 한국경제의 가장 취약한 부분이라고 국내외 투자자들의 우려섞인 목소리가 많다.

또 한국경제에 양극화 심화→가계부채 증가 및 중소기업 부실 누적→ 내수 부진→ 성장 둔화→ 양극화 심화로 이어지는 악순환 구조가 이어질 가능성이 있고 이는 부동산 시장에 치명타로 작용할 여지가 높다고 볼수 있다.

늘 필자는 강조한다.적어도 투자하는 순간 우리는 낙관론자 보다는 차라리 비관론자가 되는 것이 낫다고…

길거리에 그렇게 많은 부동산 투자 안내 현수막이 붙여있고 신문의 하루치 분량에 부동산 투자 광고가 10개씩 있는 시대에 우리는 살고 있다는 점을 잊지말자. 위에 언급한 작거나 크거나 꼭 인식을 하고 있어야 할 사항들에 대해서 고려하는 자세도 필요하겠다.