이영한 서울시립대 교수
□공동주택 회계의 경제적 중요성
우리나라 국민의 약 70%가 공동주택 거주. 공동주택에서 징수 및 집행되는 관리비 및 장기수선충당금이 연간 11조원에 이름.
최근 아파트 관리비 부과 및 집행의 불투명성, 아파트 공사 및 용역을 둘러싼 비리 등의 각종 의혹이 제기.
정부는 2013년 '아파트 관리제도 개선대책'을 마련하고 아파트 관리에 대한 상시적 감시체계를 마련하여 300세대 이상의 단지는 정기적인 외부회계감사를 의무화함. 그러나 입주자 대표회의와 관리주체의 유착에 의한 외부감사인의 독립성 문제, 감사보수 덤핑으로 인한 감사품질의 질 저하 문제로 인하여 외부감사의 실효성에 의문이 제기됨.
아파트의 관리비 회계사고 및 단지별 관리비 차이로 인한 입주민 분쟁의 증가추세 - 2006년부터 2009년까지 5년간 6배 증가 (감사원 2011)
서울 2154개 단지 가운데 상위 100개 단지와 하위 100개 단지의 평균 공용 관리비는 각각 1제곱미터(㎡)당 1385원과 447원으로 약 3.1배 차이.
서울 안에서 최고 20배 차이가 나는 경우도 발견 (1㎡당 3083원과 144원) (조선일보 언론보도)
□감사원 공동주택 회계비리 실태조사 보고(2011)
최근의 공동주택 비리는 크게 입주자대표회의의 임무와 관련된 것, 위탁관리업체와 관련된 것, 부녀회 등의 잡수입 횡령 등으로 나뉨. 이는 과거 공동주택관리 비리 유형이 주로 내부통제가 취약한 관리사무소 직원의 횡령사건이었다는 점과 구별되는 양상.
최근의 부정·비리 양상은 위탁관리업체 선정 및 각종 공사 관련하여 입주자대표회의와 업체가 뒷돈 거래를 하거나 위탁관리업체가 청소, 소독, 경비 등 업체 선정과정을 통하여 이득을 보는 등 입주자대표회의와 위탁관리업체 중심으로 이루어지고 있음.
□공동주택 회계부정 행위 사례
현금 계정 : 부외예금통장, 예금계좌간 이체승인후 미이체 횡령, 잔액증명서 위조, 납부공과금 인출 후 횡령
미수관리비·연체료 : 관리비 수납액의 장부기록 누락, 연체료의 공모·부당 산정
선수관리비 : 입주초 선수관리비 수납액 기록누락 및 횡령
장기수선충당부채 : 장기수선계획서에 없는 공사를 수선충당금으로 집행
가수금, 가지급금, 선급비용 : 증빙불비 지출, 관리규약 외 지출 가지급급 등 처리 후 미정리. 중간관리비 가수금 처리 후 부당상계, 기록 누락 후 유용
재고자산 : 아파트 저장품, 자재 부당반출 및 매각, 수의계약으로 고가매입
관리비용(공사) : 공사지체상금 미부과, 공사리베이트 횡령, 공사용역대가 과대책정
관리비용(일반) : 공동전기료 등 공동요금 과대부과 후 차액유용 및 횡령, 전기료 단일계햑 후 세대별 전기료를 종합계약요율표로 부과
관리외수익 : 관리외수익을 부녀회장, 입주자 대표회의 회장 등 개인명의로 횡령 또는 자생단체 활동비로 규약 외 전용
세무관리 : 예치금 수입이자 원천징수 환급절차 누락, 관리외수익 세금관리 미흡에 따른 가산세 추징
잉여금 관리 : 예비비 적립금을 자생단체 활동비로 규약외 전용, 개인적 이해관계에 따른 법률비용을 잉여금에서 전용 등
□공동주택 관리비리 제거를 위한 방안
공동주택 관리의 투명성 제고
공동주택 회계관리 개선 : 표준 회계처리기준 준수, 법인카드, 현금사용최소화 등
공동주택 관리에 입주민 참여기회 보장 및 정보공유 확대 : 전자투표제, 인터넷 공시 확대
내부감사기능 강화 : 입주자 대표회의의 실질적 감시기능 확보, 감사업무 매뉴얼 등 구비
□관리 주체 등의 책임성 강화
주택관리업체의 자격기준 강화 : 전문성과 윤리의식, 관리사무소장의 처벌기록 등을 검토하여 자격기준 강화 필요.
아파트 관리사무소장의 해임요건 부과 : 주택법 시행령에 선임기준은 있으나 해임기준이 없음.
입주자 대표회의의 전문성 제고를 위한 교육, 운영 매뉴얼 등 도입.
□공동주택 관리의 공공성 도입
국가 및 지방자치단체의 감시·처벌 기능 강화
외부회계감사의 공영관리
□공동주택 자체 감시체계에 대한 개선 필요
공동주택 지배구조의 핵심인 입주자 대표회의 및 관리사무소, 부녀회 등 공동주택 내 자치단체의 감시체계 구축에 대한 논의가 필요
외부회계감사만으로는 회계관리의 적정성을 담보할 수 없으며, 회계관리의 주체가 주도적으로 회계관리의 적정성을 유지할 수 있는 시스템으로 구축되어야 함.
입주자 대표회의 내부 감사기능 강화 방안 검토 : 감사위원회와 운영위원회를 분리하는 방안 및 감사매뉴얼 비치 등.
내부통제 시스템 및 업무 프로세스 점검.
관리위탁업체 및 관리사무소장의 자격기준 검토.
입주민 참여기회 증대 및 입주민에 대한 상시 공시사항 확대(인터넷 홈페이지 등 구축의무화).
□공동주택 외부감사 선임방식 현황
300세대 이상인 공동주택의 관리주체는 2015년부터 매년 의무적으로 외부회계감사를 받아야 함.(전국 9925개 단지)
입주자대표회의는 외부회계감사인을 선임할 경우, 시장·군수·구청장 또는 한국공인회계사회에 감사인 추천을 의뢰할 수 있음(주택법 제45조의 3) - 입주자대표회의는 감사보수 최저가 낙찰방식, 수의계약 방식 등 자유 선임.
감사보수 최저가 낙찰방식→감사보수 덤핑 및 감사품질 저하.
업무수행능력과 관계없는 무리한 보수경쟁으로 저가수임.
최소한의 감사역량 투입이 어려움.
사무직원과 같은 비전문가에 의한 업무수행 등 감사품질 저하 초래.
관리책임자에 의한 수의계약 방식→감사의 독립성 및 감사인의 적격성에 문제 발생.
입주자 대표회의·관리사무소장 등이 개별적 연고가 있는 공인회계사를 감사인으로 선정.
감사인은 친분관계, 연고관계가 있으므로 제3자 입장에서 독립적으로 감사를 수행하고 객관적으로 보고하지 못할 가능성 상존.
감사 역량이 뛰어난 감사인보다는 개인적 연고 혹은 보수를 덤핑하는 감사인이 선정.
□감사인의 독립성과 적격성
감사품질 유지를 위한 핵심요소는 감사인의 독립성과 적격성임.
감사인의 독립성 : 감사인은 인증업무를 수행함에 있어 정신적 독립성과 외관상 독립성을 유지하여야 한다.
정신적 독립성 : 전문가적 판단을 손상시키는 요인에 영향을 받지 않고 의견을 표명할 수 있는 정신적 상태를 의미.
외관상 독립성 : 제3자가 감사인의 성실, 공정 및 전문가적 의구심이 손상된 것으로 판단하게 만드는 중요한 사실이나 상황을 회피하는 것.
감사인 선임과정에서 독립성을 확보한 감사인을 선임할 수 있도록 하여야 함 : 감사인 선임과정에서의 공정성확보장치가 필요함.
감사인의 적격성 : 감사인은 적정한 감사를 수행할 수 있는 전문가적 역량을 가지고 있어야 하며, 적정한 감사시간을 투입해야 한다.
전문가적 역량 : 공동주택관리업무 및 회계감사에 대한 전문적인 경험과 지식 필요. 감사역량 제고를 위한 각 회계법인 및 한국공인회계사회의 교육·연수·훈련이 필요함.
적정감사시간 투입 : 적정감사를 위한 최소감사시간 투입이 필요함. 덤핑감사보수로 이러한 최소감사시간 투입은 불가능하며, 부실감사 가능성이 높아짐.
□공동주택 외부감사인 선임과정의 공영성 확보 필요성
많은 국민들에게 직접적 피해 : 공동주택은 70%의 국민이 관련된 주요 공공영역, 공동주택 관리 비리는 대다수 국민들에게 직접적인 피해를 주게 됨.
시장에 감시기능 위임 어려움 : 공동주택에 대한 민간부문의 시장감시체계 작동 어려움.
일반기업 : 전문적인 역량을 가진 여러 은행 및 투자자들에 의해 상시 감시·분석됨.
공동주택 : 입주민이 자금·회계에 대한 문제점을 파악해낼 전문지식이 없으며, 일반적으로 관심이 없으며, 외부 이해관계자가 감시할 방법이 없음.
□공동주택 지배구조의 특수성
입주자 대표회의 및 관리사무소에 의해 자금·회계관리 - 감사원(2011) : 입주자 대표회의 및 관리사무소의 유착 등 직원의 단순 회계비리보다 관리주체들에 의한 구조적 회계비리가 증가하고 있다는 점 지적.
일반 입주민 : 입주자 대표회의, 관리사무소의 업무수행에 대한 감시능력, 관심도가 약함.
□공동주택 외부감사인 선임과정의 공영성 확보 필요성
많은 국민들에게 직접적 피해 : 공동주택은 70%의 국민이 관련된 주요 공공영역, 공동주택 관리 비리는 대다수 국민들에게 직접적인 피해를 주게 됨.
시장에 감시기능 위임 어려움 : 공동주택에 대한 민간부문의 시장감시체계 작동 어려움.
일반기업 : 전문적인 역량을 가진 여러 은행 및 투자자들에 의해 상시 감시·분석됨.
공동주택 : 입주민이 자금·회계에 대한 문제점을 파악해낼 전문지식이 없으며, 일반적으로 관심이 없으며, 외부 이해관계자가 감시할 방법이 없음.
□공동주택 지배구조의 특수성
입주자 대표회의 및 관리사무소에 의해 자금·회계관리
감사원(2011) : 입주자 대표회의 및 관리사무소의 유착 등 직원의 단순 회계비리보다 관리주체들에 의한 구조적 회계비리가 증가하고 있다는 점 지적.
일반 입주민 : 입주자 대표회의, 관리사무소의 업무수행에 대한 감시능력, 관심도가 약함.
□개정 주택법 45조의 3(2015년 시행) 외부감사인 선임 관련 법률
300세대 이상인 공동주택의 관리주체는 대통령령으로 정하는 바에 따라 '주식회사의 외부감사에 관한 법률' 제3조제1항에 따른 감사인의 회계감사를 매년 1회 이상 받아야 한다. 다만, 해당 공동주택 입주자 및 사용자의 3분의 2 이상이 서면으로 회계감사를 받지 아니하는 데 동의한 연도에는 회계감사를 받지 아니할 수 있다.
의무관리대상 공동주택으로서 300세대 미만인 공동주택의 관리주체는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 감사인의 회계감사를 받아야 한다.
1. 입주자 및 사용자의 10분의 1 이상이 연서로 요구하는 경우
2. 입주자대표회의가 그 의결을 거쳐 요구하는 경우
제1항 또는 제2항에 따른 회계감사의 감사인은 입주자대표회의가 선정한다. 이 경우 입주자대표회의는 시장·군수·구청장 또는 '공인회계사법' 제41조에 따른 한국공인회계사회에 감사인의 추천을 의뢰할 수 있다.
□현행 규정
지자체·한공회 추천의뢰 가능하나 입주자 대표회의가 선정함.
입주자 대표회의의 관계자가 비리에 연루되어 있는 경우 적격성과 독립성있는 감사인을 선임하지 않을 가능성 있음.
지방자치단체 혹은 한국공인회계사회의 감사인 추천을 의무사항으로 규정하는 것이 바람직.
□도시정비법 사례 : 도시정비법 제76조(회계감사)
①제1항에 따라 회계감사가 필요한 경우 사업시행자는 그 시장·군수에게 회계감사기관의 선정·계약을 요청하여야 하며, 그 요청이 있는 경우 시장·군수는 즉시 회계감사기관을 선정하여 회계감사가 이루어지도록해야 한다.
②제2항에 따라 회계감사기관을 선정·계약한 경우 시장·군수는 공정한 회계감사를 위하여 선정된 회계감사기관을 감독하여야 하며, 필요한 처분이나 조치를 명할 수 있다.
③사업시행자는 제2항에 따라 회계감사기관의 선정·계약을 요청하고자 하는 경우 시장·군수에게 회계감사에 필요한 비용을 미리 예치하여야 한다. 시장·군수는 회계감사가 끝난 경우 예치된 금액에서 회계감사비용을 직접 지불한 후 나머지 비용은 사업시행자와 정산하여야 한다.
도시정비법에 의한 조합은 다수의 재건축 아파트 입주민(조합원)의 이해관계가 관련이 있다는 점에서 공동주택 관리주체와 성격이 유사함.
도시정비법에 의한 조합 회계감사의 경우 지방자치단체가 회계감사인을 선정하며, 사업시행자는 회계감사비용을 예치한 후 정산.
공동주택 외부감사를 위한 최소감사시간 적정 외부감사를 위해서는 최소한의 감사투입시간이 보장되어야 함.
현재 일부 공동주택에서는 100만원 미만 보수로 외부감사가 이루어지는 곳도 있다고 함.
일반 기업의 경우 공인회계사의 시간당 감사보수는 평균 8~10만원 수준임. 즉, 평균적인 시간당 감사보수를 고려할 경우 10시간가량의 부실감사가 이루어지고 있거나, 혹은 시간당 감사보수가 지나치게 낮은 수준에서 결정되어 적격성있는 감사인이 적정한 감사를 할 유인이 없다는 의미.
최소 감사시간의 경우 100시간 정도 감사시간 정도는 투입이 되는 것이 적절. (계속감사이고 재고실사가 불필요한 경우에는 최소 80시간 추정)
□공동주택 최소감사시간 확보를 위한 방안
공동주택 입주자들의 인식변화 필요
외부감사는 관리비 적정부과의 최소한의 안정장치
외부감사는 불필요한 비용이 아니라 초과지출 및 비리방지를 위한 비용절감행위
공동주택 외부감사 계약방법 변경
Lump sum 감사보수가 아닌 '감사시간X시간당 감사보수'의 개념으로 감사계약을 체결하여 감사보수 덤핑이 어렵도록 함.
감사시간과 감사보수에 대하여 입주민들에게 공시하고 지자체 등에 보고. (일반 상장기업의 경우도 사업보고서에 감사시간과 감사보수에 대하여 공시)
□감사보수 덤핑을 막기 위한 조치
표준 감사보수기준을 제시 : 과거에는 아파트 회계감사 적정감사보수 기준이 존재했으나 폐지됐음. 적정감사보수 기준을 제시.
감사보수가 덤핑되어 부실감사가 이루어진 혐의가 있는 감사 조사.
지방자치단체, 공인회계사회에서 조사 및 부적정감사 수행 회계사들에 대한 감사인 추천 제한 등의 조치.
□외부감사에 따른 추정편익
중앙대 허재완 교수 연구·조선일보 보도 : 2009년 자료 분석결과 서울 2,154개 단지 가운데 상위 100개 단지와 하위 100개 단지의 평균 공용 관리비는 각각 1㎡당 1385원과 447원으로 약 3.1배 차이.
민만기, 오원선 (2011)의 연구 : 2007년~2009년 3년간 외부감사를 받지 않은 단지의 평균 관리비는 1㎡당 월 628원 vs 외부감사를 2회이상 받은 단지 평균관리비 1㎡당 월 561원(약 11% 차이)이며, 회귀분석결과 통계적으로도 유의한 차이를 보였음.
민만기, 오원선 (2011)의 연구결과를 반영해 100㎡ 아파트 300세대 공동주택단지를 감안할 경우 외부감사로 인한 연간 관리비 차이는 추정해보면 다음과 같음.
(월 628원/ ㎡ – 월 561원/ ㎡) × 100 ㎡ × 300세대 × 12개월 = 24,120,000원
□외부감사에 의한 비용
300세대에 대한 감사시간을 100시간으로 보고, 시간당 5만원의 감사보수를 상정하여 감사계약이 이뤄진 경우 500만원의 비용 소요.
(일반 외감법 수준 감사와 감사업무의 차이를 고려하고, 공동주택 감사의 공익성을 고려하여 최소 보수를 시간당 5만원 수준을 설정함)
외부감사 추정편익이 추정비용에 비해 크게 나타남.
관련 실증 연구들은 제한된 표본을 대상으로 한 것이라는 한계이나 실제 회계비리가 적발될 경우 적발금액이 1억원이 넘는 경우가 다수 발생하므로 추정편익이 작다고 볼 수 없음.
공동주택 회계비리는 공동주택의 지배구조의 문제, 내부 및 외부 감시기능 약화 등의 문제 등으로 발생빈도와 금액이 커지고 관리비의 편차가 커지는 등 입주민에게 부담이 되어 왔음.
공동주택 회계관리는 공동주택 내부 감시체계 구축 및 선진화와 외부회계감사의 적정성 제고에 의해 효과적으로 달성될 수 있음.
입주자 대표회의와 관리위탁업체, 관리사무소간의 전문성, 적격성, 운영의 투명성, 입주민의 참여기회 확대, 내부감시기능 제고 등의 내부적 개선노력 필요.
외부회계감사의 경우 개정 주택법에 따라 공동주택 외부회계감사가 300세대 이상의 공동주택에서 의무화되었음.
공동주택 외부감사 의무화는 공동주택 관리비 적정부과와 회계투명성을 위한 큰 진전이라고 생각되나 다음의 한계점 지적.
공동주택 감사인 선임제도 : 입주자 대표회의가 선임토록 되어 있어 감사인 독립성과 적격성 보장이 어려움.
감사보수의 덤핑이나 부실감사의 위험성을 막기위한 안전장치 필요.
□해결 방안
감사인 선임 및 관리 공영제 : 지자체·한공회의 감사인 추천권을 의무규정으로 변경
최소감사투입시간 관리 : 감사시간을 감사계약 시 고려, 표준 감사보수기준 공표, 감사인 사후관리
□참고 문헌
주택법 및 주택법 시행령
도시 및 주거환경정비법
감사원 감사연구원. 2013. 아파트 관리 비리의 발생 원인과 개선과제
민만기, 오원선 2011. 공동주택 외부감사가 관리비에 미치는 영향에 관한 연구. 회계 세무와 감사연구.
허재완. 이정연. 2011. 공동주택 관리비 결정요인에 관한 실증분석 –서울지역아파트를 중심으로-한국도시행정학회 도시행정학보 제24집 제2호
국토해양부 보도자료 2010. 3.3. 『공동주택관리 선진화 방안』공청회 개최
국토교통부 보도자료. 2014.5.25. - 관리비 부담경감 및 투명성 제고를 위한 ｢아파트 관리제도 개선 대책｣ 발표
한국공인회계사회. 2014. 공동주택 회계관리에 대한 경영개선 권고사례
감사원. 감사결과 처분요구서 - 아파트 관리비 부과 및 집행실태 - 2011. 1.
조선일보 언론보도
