확정된 토지보상금 더 많이 받고 싶다면?

토지보상금을 잘 지키는 방법(2)...토지보상채권

대외적인 경제위기로 정책당국의 금리 하향을 통한 경기부양의지 때문에 올 1월에 발행한 토지보상채권의 인기가 상당했다.

일반적인 상황이라면 부재지주가 아닌 현지인인 경우 대부분 현금보상을 받았으나, 한국은행의 정책금리인 콜금리가 2%로 인하됨에 따라 전월 12월 기준의 정기예금 금리로 표면금리가 결정된 토지보상채권의 경우, 채권가격이 액면금액보다 더 많이 상승하는 결과를 가져왔다.

아울러 현금보상보다 채권보상의 경우가 세제혜택이 더 많아서 현지인인 경우에도 전액 채권보상을 신청한 사례가 많았다.

예를 들어 2009년 1월에 발행된 토지공사채의 경우, 전월 12월의 정기예금의 평균인 5.42%로 표면금리가 결정되었으나 정책금리 등의 인하로 시장수익률은 5%이하로 결정됨에 따라 액면금액 1억원의 채권을 입고 즉시 바로 할인하면, 1억 100~200만원의 현금을 확보할 수 있었다.

즉, 채권보상이 현금보상보다 100만원 이상의 추가혜택을 받은 것이다. 그리고 채권보상을 받으면 현금보상보다 양도소득세의 감면율이 일반적인 경우에는 5%포인트, 사업시행자와 만기 특약을 맺고 만기까지 보유하면 10%포인트 더 많았다.

그러나 2월에 발행된 토지보상채권의 경우에는 표면금리가 1월의 하향 조정된 시중금리를 반영하여 결정되었기 때문에 2월에 바로 시장수익률로 할인하는 경우, 현금보상보다 상당한 손실이 있다. 올 2월에 발행된 토지공사채의 경우, 표면금리가 4.19%로 액면금액 1억원을 시장수익률로 바로 할인하면 9,650 ~ 9,700만원의 현금을 얻는다.

그러므로 동일한 토지보상채권이라 하더라도 2월 발행채권이 1월 발행채권보다 상당히 불리하다. 그래서 최근에 보상을 실시한 마곡지구나 송파위례신도시 지역의 토지보상 주민들의 경우, 협의에 응한 기간에 따라 채권보상의 희비가 갈렸다.

토지보상이 이루어지는 당해지역에 거주를 하지 않은 소위 ‘부재지주’나 현지인인 경우에도 원하는 경우, 지급되는 토지보상채권에 대해서 알아보았다. 구체적인 논의에 앞서 아래의 표를 참조할 필요가 있다.


 
위 표를 보면 올 2월에 발행된 토지공사채권에 대한 개요를 알 수 있다.

발행주체는 한국토지공사이며, 만기는 3년, 표면이율은 4.19%, 이자지급방법 및 유형은 12월 후급으로 복리로 지급하며, 원금과 이자는 만기에 일시상환된다.

여기서 특히 주의 깊게 봐야 할 것은 2009년 2월 24일 기준으로 D증권사의 경우, 액면 1만원당 매도수익률 5.46%를 적용하여 9,636원을 할인금액으로 주는 것이다. 즉, 액면금액 1억원 채권을 할인하면 9,636만원을 손에 쥘 수 있다.

이렇게 토지보상 주민들이 채권으로 보상받고 입고된 채권을 바로 할인하는 경우에는 증권사마다 매도수익률이 다르므로 보상주민들은 더 많은 현금을 주는 증권사를 선택하여 할인하면 더 많은 현금을 확보할 수 있다. 그러므로 보상주민들은 각 증권사를 방문하여 더 많은 현금을 주는 증권사를 선택하는 노력이 필요하다.

그리고 3년 만기 동안 토지보상 채권을 보유하면 어느 정도의 현금흐름을 기대할 수 있는지 알아보자. 논의를 편리하기 위하여 앞에서 언급한 똑 같은 사례를 가지고 설명한다. 표면금리 4.19%, 올 2월에 발행된 토지공사채를 3년 동안 만기 보유하면, 원금 1억원에, 3년치 복리이자 13,104,039원을 합한 113,104,039원을 확보할 수 있다.

여기에 이자분에 대한 15.4%의 이자소득세 2,018,010원을 원천징수하면 나머지 이자의 세후 금액은 11,086,029원이 된다. 따라서 세후로 111,086,029원을 얻는다.

그런데, 앞서 살펴본 바와 토지보상채권의 이자는 복리로 계산하여 만기 또는 중도매도시 일시에 지급된다. 그러므로 여기서 조심해야 할 것은 약 3억원 이상의 채권을 만기 보유하여 이자를 수령할 때에는 이자가 4,000만원을 넘게 되므로 다른 금융소득이 없어도 금융소득종합과세 대상자가 되어 세금상 불이익을 받을 수 있다는 것이다.

따라서, 근로소득 등 타 소득이 있어서 높은 누진세율이 적용받는 경우에는 중도환매하여 인출시기를 조절하는 등의 절세대책이 요구된다.

이상에서 본 바와 같이 토지보상채를 비롯한 채권은 해당 전문가가 아니면 이해하기 어렵다. 따라서 토지보상 협의에 응하기 앞서 채권 전문가 및 세무사 등과 반드시 상담하여 더 많이 현금을 주는 증권사를 선택하고 더 큰 세제혜택도 받도록 해야 할 것이다.

[교육안내]
03월17일(화) 10:00~17:00 FP, FC, PB 거액 자산유치를 위한 알기쉬운 토지보상과 현장에서 바로 적용하는 세일즈 전략