-주택자금 공제 주요내용, 주요 사례-
월급을 단 한푼도 안 쓰고 모아도 10년이 넘게 걸리는 것이 있다. 바로 우리나라 국민이라면 한번쯤 겪었거나 겪고 있을, 또는 겪게 될 '주택마련' 이다.
최근 집 값이 떨어지고 있다지만 봉급생활자에게 내집마련의 꿈은 말 그대로 '꿈'으로 여길 만큼 집 값은 여전히 비싼 것이 사실이다.
부모님으로부터 물려받은 재산을 기대하기 어려운 대부분의 직장인이 대출로 집을 사거나 이른바 '장마' 로 불리는 장기주택마련저축, 그리고 주택청약저축 등 각종 예금으로 내집마련의 꿈을 키워가고 있다.
매달 수 십만원씩 심지어 수 백만원을 대출이자나 저축 등 주택마련 비용에 쓰고 있는 근로자들도 많은 현실이다. 이처럼 일반 근로자 국민들이 적지 않은 비용을 주택 마련에 사용하고 있다는 점을 감안, 정부도 조세정책적인 지원을 해주고 있다.
정부는 근로자들의 주택마련에 드는 각종 대출금의 원리금이나 저축액에 대한 연말정산소득공제 제도를 통해 세금을 줄여주고 있다.
연말정산에서 적용되는 주택자금 공제는 크게 ▲주택마련저축공제 ▲원리금상환액공제 ▲이자상환공제로 구분된다.
주택마련저축공제는 ▲주택청약부금 ▲주택청약저축 ▲근로자주택마련저축 ▲장기주택마련저축이 대상이다. 이 중 주택청약부금은 지난 2006년부터는 소득공제대상에서 제외됐다.
주택마련저축공제 대상은 세대주이면서 소유주택이 없거나 국민주택규모(가입당시 기준시가 3억원 이하)의 1주택 소유자로 공제대상 주택마련 저축을 불입하고 있는 사람으로, 특히 여기서 말하는 1주택 소유자의 여부는 근로소득자 본인뿐만 아니라 배우자 및 주민등록표상의 동거가족을 포함해 판단한다.
또한 과세기간 중에 일시적으로 2주택을 소유했던 경우도 공제대상에 해당되지 않는다.
대출로 집을 사거나 전세금대출을 받은 경우 대출금의 원리금을 상환하는 부분도 소득공제 대상이 될 수 있다. ▲주택임차차입금 원리금상환액공제 ▲주택취득차입금 원리금상환액공제로 불리지만 주택구입 단계인 후자는 2006년부터 소득공제대상에서 제외됐다.
소득공제금액은 주택청약저축, 근로자주택마련저축, 장기주택마련저축, 주택임차차입금원리금상환액공제를 모두 합쳐 300만원까지 공제해 주고 있다.
그러나 주택청약저축의 경우 불입액의 40%를 48만원 한도 내에서 공제해주며, 근로자주택마련저축은 불입액의 40%를 72만원 한도 내에서 공제해 주는 반면, 이른바 '장마'로 불리는 장기주택마련저축과 주택임차차입금 원리금상환액공제의 경우 불입액이나 원리금상환액의 40%를 300만원 한도 내에서 가장 많이 공제해 주고 있어 각각의 공제한도액을 고려해 투자하는 것이 중요하다.
주택 구입의 경우에도 담보대출의 경우에는 이자 상환액에 대해서는 공제혜택이 주어진다.
주택담보대출에 대한 이자상환액을 공제해 주는 장기주택저당차입금공제도 역시 3억원 이하의 국민주택규모를 취득할 경우에만 해당되며, 세대주가 다른 주택자금 공제액이 없을 경우 근로소득이 있는 다른 세대원이 공제 받을 수도 있다.
장기주택 저당차입금 이자상환액의 공제액은 최대 1000만원 한도까지 가능하지만 주택마련저축공제나 원리금상환액공제가 중복될 경우에는 세가지 공제를 합해 1000만원이 공제한도가 된다.
한편 올해 연말정산 때부터는 주택자금공제도 연말정산 간소화 대상에 포함된다.
작년까지만 해도 주택마련저축 불입액, 주택임차차입금 원리금 상환액, 장기주택저당차입금 이자상환액 등을소득공제를 받으려면 은행에 직접 찾아가 관련 증빙서를 뗄 수밖에 없었지만 올해부터는 국세청 홈페이지(http://www.yesone.go.kr)에서 다른 소득공제서류와 같이 내역서를 출력해 회사에 제출하면 된다.
-다양한 사례별로 풀어보는 '주택자금 공제'-
□ 연말에 세대주 바꾸면 '말짱 도루묵'= 장기주택마련저축공제에서 세대주의 기준은 과세기간종료일인 2008년 12월31일 현재를 기준으로 하기 때문에 중간에 세대주를 변경했다면 소득공제액이 달라짐을 명심해야 한다.
세대주였던 어머니가 지난 11개월간 저축했던 장기주택마련저축도 12월에 내 이름으로 세대주를 바꾼다면 11개월치 소득공제는 물 건너가게 된다.
소득공제를 받기 위해서는 12월31일까지 세대주를 유지하고 있어야 한다.
□ 부부공동명의로 한 장기주택저당차입금은?= 본인과 배우자 또는 제3자와 공동명의로 주택을 취득했지만 주택저당차입금은 본인명의로 했을 경우에는 근로자 본인이 이자상환액공제를 받을 수 있다.
반면 본인 단독명의나 공동명의로 취득하고 주택저당차입금도 공동명의로 차입한 경우에는 근로자 본인의 채무부담부분에 해당하는 이자상환액에 대해서만 공제가 된다.
예를 들어 근로자 본인명의로 3억원의 주택담보대출을 받아 부인과 공동명의로 집을 취득했다면 3억원에 대한 모든 이자상환액이 다 공제대상이지만, 대출도 본인과 부인의 공동명의로 절반씩 대출했다면 이자상환액도 절반만 소득공제 대상이 된다는 것.
□ 불입한도를 초과한(선납) 금액은 소득공제 안돼= 한도를 초과한 불입액은 공제대상에 해당하지 않는다. 해당 연도에 불입한 금액만 그 해 연말정산에서 공제된다.
예를 들어 2007년 10월에 가입한 청약저축에 대해 2009년 9월분까지 매월10만원씩 240만원을 미리 완납했을 경우에는 2008년에 불입한 120만원만 소득공제 대상이다.
□ 미리 갚은 정기주택저당차입금의 이자도 소득공제대상= 상환기간이 15년(10년) 이상인 장기주택저당차입금을 조기에 상환했을 경우에도 상환이자에 대해 소득공제를 받을 수 있다.
예를 들어 아직 상환시기가 7년이 남은 주택담보대출을 올해 다 갚았다고 하더라도 올해 중 부담했던 이자가 있다면 연말정산공제 대상에 포함된다.
□ 일시적 2주택자도 장기주택마련저축 소득공제대상 안돼= 올해 국민주택 2채를 갖고 있었지만 6월 중 1채를 팔아서 현재 국민주택 1채만 소유하고 있는 경우에도 장기주택마련저축 소득공제는 받을 수 없다.
1주택소유자는 과세기간 중 1주택만을 소유한 것을 의미하기 때문에 연도중에 일시적으로 2주택을 소유한 경우에는 해당되지 않는다.
□ 보험회사에서 빌린 장기주택저당차입금도 소득공제대상= 소득세법에서 정한 금융기관에는 보험업법에 의한 보험사업자도 포함하는 것이기 때문에 보험회사에서 차입한 장기주택저당차입금도 소득공제 대상에 포함된다.
그러나 연금공단 등은 주택자금공제에서 적용하는 금융기관에 해당하지 않기 때문에 공제대상에서 제외된다.
□ 제대군인 주택구입자금 이자상환액은 공제대상 안돼= 제대군인이 국가보훈처로부터 대부받은 주택구입자금은 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제 대상인 금융기관이나 주택법에 의한 국민주택기금으로부터 차입한 것이 아니므로 공제대상이 안 된다.
□ 부모님과 떨어져 살면서 불입하는 장기주택마련저축은?= 장기주택마련저축에 대한 소득공제는 근로소득자가 배우자나 부양가족의 유무에 관계없이 세대주로 주택마련 공제요건에 충족되는 경우에는 모두 적용된다.
직장 때문에 부모님과 떨어져 동생과 같이 자취하는 A씨의 경우에도 주소지를 현주소로 이전해 세대주로 돼 있다면 지금 불입하고 있는 장기주택마련저축은 당연히 소득공제를 받을 수 있다.
□ '장마저축' 가입당시보다 기준시가가 올라 3억원을 초과한다면?= 장기주택마련저축공제는 무주택자나 국민주택규모 이하 1주택소유자로서 저축가입당시 기준시가가 3억원 이하인 주택을 소유한 경우에 공제대상에 포함된다.
가입당시의 기준시가를 기준으로 하기 때문에 3억원의 아파트가 올라서 4억원이 됐다고 하더라도 소득공제가 가능하다.
