| 현행 소득세법은 1세대가 보유하는 1주택에 대하여는 양도시에 발생하는 매매차익에 대하여 양도소득세를 과세하지 아니함을 원칙으로 하고 있다. 다만, 1세대가 보유하는 1주택이라 할지라도 고가의 주택에 대하여는 당해 주택의 양도로 인한 매매차익(양도가액 - 취득가액)에 대하여 일정한 비율에 해당하는 만큼은 양도소득세를 과세하겠다는 취지로 일명 고가주택의 양도차익에 대한 양도소득세를 계산하 |
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고가주택이란 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액(1주택의 일부를 양도하는 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다)이 6억원을 초과하는 것을 말한다.
1세대 1주택으로서 비과세 요건을 갖추었다면 비과세 규정이 적용되는데 고가주택에 해당된다면 양도가액이 6억원을 초과하지 않는 부분에 대해서만 비과세되고, 6억원을 초과하는 부분에 대해서는 양도소득세가 과세된다.
따라서 양도소득금액을 구할때는 다음과 같은 산식을 이용해서 양도차익과 장기보유특별공제액을 구한다.
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[사례] 1세대 1주택의 비과세요건을 충족하는 고가주택(등기자산)을 10년 보유한후 양도한 경우 양도가액은 12억원, 취득가액은 5억원, 자본적지출과 양도비용은 1억원인 경우 양도소득금액을 구하면?(발생금액은 실거래가액임)
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[고가주택에 대한 국세청의 해석]
□ 고가주택의 소유자와 주택부수 토지 소유자가 다른 경우의 고가주택판정(서면5팀-2907, 2007.11.08.)
Q: 고가주택의 소유자는 홍길동이고 동 주택의 부수토지 소유자는 김영철인 경우 동 주택과 부수토지를 일시에 양도(또는 수용)한 경우의 고가주택의 판정은 어떻게 하나요?
A: 고가주택의 판정은 주택과 그 부수토지의 소유자가 각각 다른 경우도 당해 주택 및 그 부수토지의 양도가액의 합계액이 6억원을 초과하는 경우에는 이를 고가주택으로 보는 것이며, 고가주택 및 그 부수토지는 「소득세법」 제96조 제1항 제1호의 규정에 의하여 실지거래가액을 적용하여 양도가액을 산정하는 것임. 또한, 이 경우 주택과 그 부수토지가 시차를 두고 수용(협의매도)된 경우에도 당해 시차를 둔 주택과 부수토지의 거래전체를 하나의 거래로 보아 고가주택여부를 판정하는 것임.
□ 주택과 기타(상가)의 건물이 겸영된 주택의 양도시 고가주택의 판정 (서면4팀-671, 2006.03.22.)
Q: 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우로서 주택의 면적이 주택외의 면적보다 큰 경우 고가주택(6억원) 판정기준은 어떻게 구하나요
A: 전부(주택과 주택 이외의 부분)를 주택으로 보아 소득세법상 1세대 1주택비과세 규정을 적용하는 것이며, 이와 같이 주택외의 부분이 주택으로 간주되어 1세대 1주택 비과세 규정이 적용되는 경우에는 그 주택외의 부분의 가액을 당해 주택의 가액에 포함시켜 6억원을 초과하는 경우에는 현행 소득세법 시행령 제156조(고가주택의 범위) 규정을 적용하는 것임.
□ 상속받은 1세대 1주택의 양도시 고가주택 판정기준(서면4팀-227, 2005.02.04.)
Q: 상속받은 주택의 고가주택판정시 상속인의 지분별 양도가액이 6억원을 초과하는 경우에 고가주택으로 보는 것인지 아니면 상속주택 전체의 양도가액이 6억원을 초과하는 경우에 고가주택으로 보는 것인지요 ?
A: 1주택을 수인이 소유하고 있는 경우 고가주택의 판정은 소유지분에 관계없이 판정대상 주택이 현행 소득세법 시행령 제156조 규정에 의한 고가주택의 범위에 해당하면 이를 고가주택으로 취급하는 것임.
