◆…이종석 헌법재판소장을 비롯한 헌법재판관들이 28일 오후 서울 종로구 헌법재판소 대심판정에 들어서 있다. 이날 헌법재판소는 주택임대차보호법의 계약갱신 청구권 조항 등에 대한 위헌법률심판 선고 등을 내린다. [사진=연합뉴스]
헌법재판소가 임차인(세입자)의 계약갱신청구권과 전월세상한제가 포함된 주택임대차보호법에 대해 헌법재판관 전원 일치 의견으로 합헌 결정했다.
28일 법조계와 연합뉴스 등에 따르면 헌재는 이날 주택임대차보호법 6조의3 등 관련 조항에 대한 헌법소원 심판 청구를 재판관 전원일치 의견으로 기각했다.
헌재는 "임차인 주거 안정 보장이라는 입법 목적이 정당하고 임차인의 주거 이동률을 낮추고 차임 상승을 제한함으로써 임차인의 주거 안정을 도모할 수 있다는 점에서 수단의 적합성도 인정된다"며 "반면 임대인의 계약의 자유와 재산권에 대한 제한은 비교적 단기간 이루어져 제한 정도가 크다고 볼 수 없다"고 밝혔다.
헌재는 계약갱신청구권에 대해 "임대인의 사용·수익권을 전면적으로 제한하는 것은 아니다"라며 "임대인이 거절할 수 있는 사유를 규정해 기본권 제한을 완화하는 입법적 장치도 마련하고 있다"고 설명했다.
계약갱신청구권을 행사할 수 있는 기간과 횟수가 제한되고 갱신되는 계약의 존속 기간도 2년으로 규정돼 침해 정도가 크지 않다는 판단이다.
임대인이 갱신 요구를 거절한 뒤 정당한 사유 없이 제3자에게 주택을 임대할 경우 세입자의 손해배상청구권을 규정한 조항도 "임대인의 계약의 자유나 재산권을 과도하게 제한한다고 볼 수 없다"고 했다.
전·월세 상승분을 5%로 제한한 전월세상한제에 대해서는 "차임 증액의 범위를 제한하는 것은 계약갱신요구권 제도의 실효성 확보를 위한 불가피한 규제"라며 "(인상률 제한인) 20분의 1 비율이 지나치게 낮다고 볼 수 없다"고 판단했다.
이밖에 월세와 전세 보증금의 전환율을 대통령령으로 정하도록 위임한 것은 "전문적이고 정책적인 고려가 요구된다"며 타당하다고 봤다.
개정법 시행 당시 존속 중인 임대차 계약에도 개정 조항을 적용하도록 한 부칙 조항도 "사적인 계약 관계를 규율하는 법률은 사회적·경제적 상황에 따라 새로운 법적 규율을 가하게 되는 게 일반적"이라며 헌법에 어긋나지 않는다고 봤다.
주택임대차보호법 6조의3은 세입자가 임대인(집주인)에게 2년의 계약 연장을 요구할 수 있고, 임대인은 실거주 등 정당한 사유가 없으면 이를 거부할 수 없다고 정한다. 같은 법 7조 2항은 계약 당사자가 차임이나 보증금 증액을 요구할 때 인상률을 5％ 이내로 제한한다.
이 조항들은 문재인 정부 때 2020년 세입자의 주거권을 강화한다는 취지로 전월세신고제와 함께 '임대차 3법'이라는 이름으로 도입됐다. 그러나 전세 시장의 혼란과 대규모 전세사기 속출을 초래했다며 폐지론이 불거지기도 했다.
