다올證 "부동산 경기침체 따른 기초자산 부실 우려가 근본 원인"
브릿지론 상환 이슈 부각...사업수지 악화로 본PF 전환 어려움
"부실 사업장 정리되는 기간 필요해...위험관리에 집중"
◆…주택 가격 변화와 비용 변화에 따른 사업 수지 변화 예시
급격한 금리 상승으로 금융시장 불안정성이 커진 가운데 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장에 우려의 목소리가 커지고 있다. 부동산 가격이 2021년의 고점을 회복하지 못하면 부실을 피하기 어려운 사업장이 다수 나타날 거란 분석이 제기된다.
박영도 다올투자증권 연구원은 지난 14일 발간한 'PF-STATUS QUO(현상)' 보고서를 통해 이같이 말했다.
박 연구원은 부동산PF 시장에 영향을 미치는 이슈로 ▲PF 자금조달 난항에 따른 PF 딜 클로징(거래종결) 지연 ▲투자심리 악화에 따른 PF 유동화증권 발행 및 차환 어려움 ▲부동산 소비심리 급랭에 따른 부동산 PF 대출 부실화 우려를 제시했다.
박 연구원은 "근간에는 부동산 경기 침체에 따른 기초자산 부실 우려가 깔려 있다"며 "결국 PF 대출의 부실화 여부가 모든 것을 결정짓는 요소"라고 강조했다.
이어 "부동산 시장이 현재 상황을 유지한다면 올해는 (본 PF 이전 단계인) 브릿지론에서 부실이 발생할 가능성이 크다"며 "2024~2025년에는 PF의 부실로 이어질 가능성이 있다"고 부연했다.
올해는 브릿지론 상환 이슈가 정점에 달할 것으로 분석됐다. 브릿지론이 통상적으로 1년 만기로, 본 PF 집행을 통한 상환을 기대한다는 점과 부동산 시장 침체 우려가 작년부터 본격화됐다는 점을 감안한 판단이다.
부동산 가격 급등 시기인 2020~2021년에 토지를 확보한 사업이 다수 존재할 것이라는 게 문제로 꼽혔다. 당시 시세를 기준으로 토지를 매입한 경우 현재의 조정받은 가격으로는 사업 수지를 맞추기 어렵고, 공사비와 금융비용이 40%, 50%가량 상승한 상황이라 사업 수지가 더 악화했기 때문이다. 이러한 상황에서는 브릿지론이 본 PF로 넘어가기 어려워진다.
부동산 경기 침체를 우려한 정부가 다양한 부양책을 내놓는 건 위안거리다. 덕분에 최근 가격 하락이 다소 진정되고 거래가 되살아나는 조짐이 보이고 있다. 금융위원회는 업무보고를 통해 '부동산 관련 금융리스크 관리'를 강조하며 PF 사업장에 대한 보증 지원과 채권안정펀드를 통한 자금 지원을 명시했다.
박 연구원은 "다양한 주체가 시장 정상화를 꾀하고 있지만 아직은 위험 관리가 더 필요한 시기"라며 "PF 시장의 절대 규모가 크기 때문에 다수의 사업장이 부실화될 경우 시장 전반에 미칠 영향을 과소평가할 수 없다"고 분석했다.
그러면서 "부동산 가격이 현재 수준을 유지하거나 물가상승률 수준으로 서서히 상승한다고 가정한다면 부실 사업장이 정리되는 기간이 필요하다"며 "부동산 가격이 급 반등해 전고점을 단기간에 회복한다면 시장은 아무 일도 없었다는 듯 정상화되겠지만 아직 그정도 매수심리 개선을 기대하기는 어렵다"고 부연했다.
