KB금융 주택임대차 관련 연구보고서 2건 발간
"임대보증금 보증제도 개선도 필요"
◆…자료=금융위원회 제공
KB금융지주(105560) 경영연구소는 10일 이러한 내용을 담은 ‘전세자금대출 증가에 따른 시장 변화 점검’ 보고서를 내놨다.
보고서에 따르면 전세자금대출 잔액은 2012년 23조원에 불과했으나 2016년 이후 가파르게 증가하며 2021년말엔 180조원까지 늘었다. 전세자금 마련을 위해 대출을 받은 가구 비중도 2013년 5.6%에서 지난해 12.2%로 증가했다. 보고서는 보증금의 최대 90%까지 대출해주는 높은 한도와 낮은 금리 조건이 전세대출이 급증한 요인이 됐다고 분석했다.
전세대출 증가는 전세가격 상승으로 이어져 전세 중위가격은 2013년말 1억4000만원 수준이었으나 2016년 말엔 2억원, 2021년말엔 2억6000만원으로 뛰었다. 서울의 경우 2013년 2억3000만원에서 2021년 4억7000만원으로 올랐다.
보고서는 “전세자금대출 증가는 전세가격 상승에 영향을 줘 전세보증금을 레버리지(차입투자)로 활용하려는 투자 수요와 맞물려 주택가격 상승 요인으로도 작용했다”고 진단했다.
보고서는 따라서 주거 취약계층에 대한 전세자금대출 등 지원은 확대하되, 과도한 전세자금대출에 따른 유동성 확대 등의 부작용은 최대한 줄일 필요가 있다고 지적했다.
구체적 방법으로는 매매가격 대비 전세가격 비율이 일정 수준(70% 또는 80%) 이상인 경우 전세자금대출을 제한하는 방안, 대출자들에게 전세자금 소득공제 등을 통해 원리금 상환을 유도하는 방안, 전세자금대출을 총부채원리금상환비율(DSR) 산정에 포함하는 방안 등을 제안했다. 금융당국도 작년 10월 ‘가계부채 관리 강화방안’에서 대출 증가세가 잡히지 않을 경우 전세자금대출에도 DSR 적용을 검토하겠다고 밝힌 바 있다.
한편 연구소는 이날 내놓은 ‘임대보증금 관련 보증 합리화 방안’이라는 또 다른 보고서에서는 “2021년 8월부터 전체 등록임대주택에 임대보증금 보증을 의무화했지만, 임대인이 주택임대사업자가 아닌 경우 여전히 일부 임차인이 보증금을 돌려받지 못할 위험이 있다”고 지적했다.
이를 해소하기 위한 방안으로 보고서는 “임대보증금보증 의무 가입 대상 범위를 넓혀 주택 시세의 일정비율(70%)를 웃돌고, 임대인의 소유 주택 수가 3채를 넘어 위험이 큰 경우 등을 추가하는 방안을 고려해야 한다”며 “점진적으로 전세보증금반환보증을 임대보증금보증으로 통일하는 것이 바람직하다”고 제안했다.
