"DSR·비금융권 규제 강화... 경고 차원보다 강해"
금융취약성 지수... 거의 폭탄 수준
통화유통 15바퀴 돌 때 한 군데 미싱(missing) 나면 연쇄부도
부동산 공급량 부족 문제에 "매물 넘쳐"
"청와대의 양도세 중과 유예 반대 입장에 찬성"
◆…MBC 라디오 '김종배의 시선집중' 방송 캡처.
한국은행이 23일 공개한 금융안정보고서를 통해서 집값 하락을 경고하고 나선 것과 관련, 집값 하락이 이미 시작됐으며, 취약성 지수로 볼 때 곳곳이 폭탄이라는 전문가 의견이 나왔다.
한문도 연세대 정경대학원 금융부동산학과 겸임교수는 24일 MBC 라디오 ‘김종배의 시선집중’에 출연해 ‘일단 큰 틀에서 (집값이) 전반적으로 하락할 거라고 전망하느냐’는 질문에 "집값 하락이 시작됐다고 본다"고 답했다.
한 교수는 한국은행 금융안정보고서에 관해 “한국은행 금융안정보고서 요점을 보니까 에둘러서 표현을 했는데 내용은 다 들어가 있더라”며 “인플레이션이 압박돼서 금리인상은 불가피할 것이고 그럴 경우 한계기업이나 취약 차주가 위험에 노출돼서 금융기관 시스템에도 영향 줄 수 있는 가능성이 높다는 것이 요점이다”라고 밝혔다.
그러면서 “(보고서에서)근거를 든 것들이 수치들인데, 부동산 취약성 지수라고 한다. 금융. 지수가 100이면 최고조라서 위험한 것이다. 이 채권하고 주식시장은 그 수치가 한 57, 60 정도 돼서 비교적 안정적인데 요새 코로나 시기이기 때문에 수익을 많이 봤지 않느냐”며 “자본축적이 됐는데 말씀 주신 기업과 취약 차주는 최약성이 더 노출됐다. 이 부분 리스크를 체크한 금융취약성 지수가 최고점인 100을 찍었다”고 설명했다.
그러고는 “이것이 터졌을 때는 전체 금융시스템에도 부정적으로 될 수 있다고 박아놨기 때문에 결론적으로 DSR(총부채원리금상환비율)을 규제하고 비금융권 규제를 강화해야 한다는 얘기를 종합적으로 써놨더라”며 “경고 차원보다 강하다고 본다”고 진단했다.
이어 한 교수는 진행자가 ‘대출 규제를 더 조여야 한다고 지금 이렇게(금융안정보고서를) 해놨다는 것이냐’고 묻자 “(한국은행이)에둘러서 표현했다. 규제를 강화할 수밖에 없다. DSR은 조기 시행해라(라는 것이다)”며 “비금융권 규제에 대해서 대출이 느슨하면 문제가 생기니까 그 부분에 대해서도 결국 규제관리 모니터링을 시작했다는 얘기”라고 해석했다.
이어 그는 진행자가 ‘취약성 지수 얘기를 쉽게 풀면 곳곳이 폭탄이라는 얘기냐’는 질문에 “거의 폭탄 수준이다”라며 “우리가 돈이 통화유통속도라고 해서 100원이 본원통화가 나왔을 때 10번 정도 돈다. 통화유통속도가 15이니까. 15바퀴 돈다는 얘기다. 그러면 한 군데가 미싱(missing)이 나면 이어지면서 깨진다. 연쇄부도가 (된다)”고 설명했다.
그러면서 “그럴 때 취약 차주를 우습게 볼 게 아니라 그 20%가 대출위험도에 노출돼서 연체가 되면 다음에서도 시스템이 붕괴되는 연쇄적으로 이어진다”며 “그럼 대손충당금 문제부터 시작해서 부실채권에 대한 급격하게 시장에서 분위기가 얼어붙게 된다. 전체적으로 심리뿐 아니라 실질적 시스템 내용들도 깨지기 시작한다”고 말했다. 그러고는 “제가 보니까 그런 부분을 보고서에 다 담아놨더라”고 진단했다.
한 교수는 부동산 가격 하락폭과 속도에 관해선 “지금 주택시장 흐름을 보면 거래 절벽이 시작된 지 서너 달 됐다. 일시적 현상이 아니라 추세가 이어지고 있다”며 “(보고서에는)자영업자들 지금 취약하고 자영업자 분들 대출 상환을 유예를 한 번 했다. 이런 추세로 갔을 때 방치를 하면 위험하다. 또 유예를 할 준비를 해라는 내용도 있다”고 설명했다.
그러면서 “대출 상환할 능력이 전혀 안 되는 상황이 연출된다는 얘기다. 그러면 주택시장에는 당연히 하방 압력 요인이 될 것”이라며 “우리 역사에서 IMF 때 하고 글로벌 금융위기 때가 서울아파트 평균 거래량이 평소에는 6, 7000이다. 그런데 그렇게 금융위기나 큰 위기가 보면 1000대로 내려앉았다”고 말했다.
그러고는 “서울 월 아파트 거래량이 월 단위로 글로벌 금융위기와 IMF 그 이후에 2019년 초에 정부에서 강력하게 대책 냈을 때, 그때 한 두세 달 빼고 한 번도 2000대가 내려간 적이 없었다”며 “그런데 지금 9월, 10월, 11월이 2000대(이고) 11월은 1000대이다”라며 우려했다.
또 한 교수는 부동산 공급량 부족 문제에 대해 “매물은 자신 있게 말하지만 넘쳐난다”고 밝혔다.
이어 진행자가 “양도세 중과 유예 논리 중 하나가 매물을 공급량을 늘려야 된다는 논리였는데 이게 현실과 안 맞는다는 얘기가 되는 것”이라고 언급하자 한 교수는 “여기서 더 매물 나오면 가격은 더 내린다. 그럼 우리가 가격안정화란 표현과 정상화란 표현을 비교해야 된다”라며 “지금 좀 과장되게 크게 보면 3, 40%까지 다운돼야 일반 국민들 입장에서는 정상화됐다고 느끼지 10억 오르고 1, 2억 내린 건 내린 것도 아니라는 게 젊은 세대들의 평론이다”고 진단했다.
그러면서 “지금 주택 양도세 비과세를 한시적으로 유예하는 게 나오면 그분들 입장에서 지금 타임 아니면 매도할 타임이 없어진다”며 “물건들이 나올 수밖에 없고 하락 경쟁이 일어날 수 있다. 그게 국민한테 도움이 되는데 충격이 경착륙되면 문제가 되니까 그런 부분에서 또 정부에서 어느 정도 잘 조정할 것”이라고 전망했다.
이후 한 교수는 진행자가 “지금 선거판에서 나오는 양도세 중과 유예도 그렇고 윤석열 후보 경우 재산세와 종부세를 통합한다고 하고 중과세 유예 경우 2년으로 늘린다는 이런 부동산 세제 관련 이야기가 쏟아지는데, 시장에 어떤 영향을 미칠 거라고 평가하는지” 질문하자 “다주택자들이 매도를 못하고 급격하게 시장이 악화됐을 때 팔수도 없고 종부세, 보유세 부담되고 영끌 세대들은 출구가 없다”라며 “그러면 경매로 나와야 되는데 경착륙에 부담될 수 있는 소지가 있기 때문에 중장기적으로 어느 정도 기간을 두고 탈출할 수 있는 것을 주어야 연착륙으로 갈 수 있다”고 설명했다.
그는 양도세 중과 유예 필요성에 관해 “한시적으로 출구를 주기에 (필요하다)”라고 주장했다. 이에 진행자가 ‘그 필요한 이유가 공급량을 늘리기 위해서 보다는 오히려 포인트가 경착륙으로 이어질 것을 막기 위해서가 더 큰 것이냐’고 묻자 한 교수는 “큰 그림에서 저는 그렇게 보고 있다”며 “작은 그림에서 보면 특혜를 주니 논란할 수 있지만 우리가 넓게 보면 금융권이나 정치권이 볼 때 경착륙 가능성이 있기 때문에 이런 부분이 나오고 있고 그분들이 매도를 못하고 들고 있을 때 어떤 문제점이 발생하면 취약계층과 겹친다. 두개 폭탄이 같이 터지면 충격이 더 크다”라고 설명했다.
그는 청와대의 양도세 중과 유예 반대 입장에 관해선 “그건 정책적인, 정치적인 시나리오이고 국민을 생각한다면 주택 가격이 내려가는 게 맞지 않느냐”며 “다만 시기와 대선시나리오 미스매치 이런 것으로 정치권이 고민하는데, 진짜 국민을 생각한다면 다주택자 한시적 유예를 던져주고 설득해야한다”고 주장했다.
그러면서 “국민들은 양도세가 올라가면 팔지도 않는다”며 “양도세가 국가로 가는 것과 국민들이 주택가격이 내려가서 안정성을 취하는 것과 뒤에서 결과는 너무 차이가 많기 때문에 저는 찬성하는 편”이라고 입장을 밝혔다.
