임대사업자의 다가구주택 취득, '취득세 면제 안돼'

다가구주택 → 단독주택 취급

다가구주택은 공동주택에 해당하지 않아, 임대사업자가 이를 취득하더라도 취득세가 면제되지 않는다는 판결이 나왔다.

대법원은 "취득세가 면제되는 '공동주택'은 구 건축법 시행령에서 정한 아파트, 연립주택 및 다세대주택을 의미하는 것이고, 특별한 사정이 없는 한 다가구주택은 공동주택에 포함되지 않는다고 보아야 한다"라고 판결하였다.

이 사건에서 납세자인 임대사업자는 총 18가구로 구성된 다가구주택을 취득하고 3%의 취득세율을 적용하여 취득세를 신고·납부하였다.

그 후 납세자는 "취득한 다가구주택은 사실상 공동주택에 해당하므로, 임대사업자의 공동주택 취득에 대한 취득세 감면 규정이 적용되어야 한다"고 주장하였다. 이에 따라 납부한 취득세의 환급을 청구하였다. 여기에 더하여 각 가구별로 취득가액이 6억원 이하이므로, 1%의 취득세율이 적용되어야 한다고도 주장하였다.

세법에서는 임대사업자가 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 취득하는 경우에는 취득세를 면제하도록 하고 있었다. 여기에서는 다가구주택이 공동주택에 해당하는지 여부가 문제가 되었다.

세법은 공동주택을 건축법에서 정의한 내용 그대로 가져오면서 기숙사는 제외하는 것으로 규정하였다. 건축법은 공동주택을 아파트, 연립주택 및 다세대주택으로 한정하고 있고, 다가구주택은 단독주택의 하나로 규정하고 있다.

건축법에서는 공동주택을 "건축물의 벽·복도·계단이나 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택"을 말하며, 그 종류와 범위는 시행령에서 구체적으로 정하도록 하고 있다.

시행령에서는 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660제곱미터 이하이고, 층수가 4개 층 이하인 주택을 다세대주택으로 규정하고 있다. 반면 주택으로 쓰는 층수가 3개 층 이하이고, 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 660제곱미터 이하이며, 19세대 이하가 거주할 수 있도록 한 주택을 단독주택의 하나인 다가구주택으로 규정하고 있다. 공동주택인지 또는 단독주택인지에 따라 적용되는 건축법의 조항이 달라지게 된다.

대법원은 이 사건에서 납세자가 공동주택이 아닌 단독주택으로 분류되는 다가구주택을 취득하였으므로, 취득세 감면규정이 적용되지 않는 것으로 판결하였다.

대법원은 감면규정이 '임대주택의 건설 및 분양을 촉진하여 장기적인 주거생활의 안정을 도모하기 위하여 임대사업자가 취득한 임대주택에 대하여 취득세 감면의 혜택을 부여하면서도, 조세형평 등을 고려하여 감면대상의 범위를 임대주택의 구체적 취득방법 등에 따라 제한하면서 그 임대주택을 원칙적으로 전용면적이 60제곱미터 이하인 주택법에 따른 공동주택에 한정하고 있다'고 보았다. 따라서 감면요건은 엄격하게 해석하여야 한다는 입장을 취하였다.

동일한 이유로 낮은 취득세율을 적용하여야 한다는 납세자의 주장도 배척하였다. 세법은 취득가액 6억원 이하의 주택의 취득에 대해서는 1%의 취득세율을 적용하도록 하고 있다. 한편, 9억원을 초과하는 주택의 취득에 대해서는 3%의 취득세율을 적용하도록 하고 있다.

이 건에서 다가구주택을 하나의 주택으로 보면, 취득가액이 9억원을 초과하여 3%의 취득세율이 적용된다. 그러나 한 가구별로 취득가액을 계산하면 6억원 이하가 되어, 1%의 취득세율이 적용된다.

대법원은 다가구주택은 하나의 주택이므로 다가구주택 전체 취득가액을 기준으로 적용할 취득세율을 결정하여야 한다고 보았다. 3%의 취득세율 적용이 타당하다고 본 것이다.

대법원의 판단은 관련 법률 규정의 문언에 부합한 것으로 합리적이다. 대상판결을 계기로 다가구주택이 관련 법률에서 단독주택으로 취급된다는 점을 숙지해두는 것이 좋겠다. 대법원 2020. 6. 11. 선고 2017두36953 판결