시행 앞둔 임대차 3법…"집주인이 집을 팔면 어떡하나요?"

계약갱신청구권제·전월세상한제 문답풀이

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임대차 3법이 시행되면 기존 세입자도 계약갱신 청구권을 행사할 수 있다.

집주인이 계약 만료 6개월 전이 됐다는 이유로 계약 연장 불가를 선언해도 효력이 없다. 세입자는 임대차 3법 시행 후 계약 만료 1개월 전에 계약갱신청구권을 행사하면 된다.

하지만 집주인이 계약 만료를 통보하고 이미 새로운 세입자를 받았다면 어쩔 수 없다. 다른 세입자도 보호해야 하기 때문이다.

집주인이 집을 판다면 새로운 집주인의 실거주 여부에 따라 나뉜다.

새로운 집주인이 집에 들어와 살지 않는다면 새로운 집주인을 상대로 계약을 갱신하면 된다.

하지만 새 집주인이 실거주 목적으로 집을 샀다면 세입자가 계약갱신청구를 하기 어려울 수 있다. 다만 새 집주인이 금세 다른 세입자를 들인 사실이 발견되면 손해배상 소송을 걸 수 있다.

계약갱신청구권제와 전월세상한제를 담은 주택임대차보호법 개정안이 29일 국회 법제사법위원회를 통과함에 따라 조만간 국회 본회의에서 최종 의결될 전망이다.

임대차 3법 시행과 관련한 자세한 내용을 문답으로 정리했다.

-- 9월 계약이 끝나는데 집주인이 최근 문자를 보내 계약 만료를 선언했다. 이렇게 되면 임대차 3법이 시행되고 나서도 계약갱신청구권을 쓸 수 없나.

▲ 그렇지 않다. 현행법에서 1~6개월 전 계약 만료를 통보하게 하는 조항은 묵시적 계약 갱신이 되지 않는 조건을 설명할 뿐, 계약갱신청구권과는 상관이 없다.

임대차 3법은 존속 중인 계약에 대해서도 계약갱신청구권을 인정하기에 법 시행 이후 이를 행사하고 계약을 연장하면 된다.

단, 계약 만료 1개월 전까지는 행사해야 한다. 법 시행 이후 만기까지 1개월이 남지 않았다면 곤란할 수 있다.

-- 집주인이 계약 해지 통보를 하고 법 시행 전 다른 세입자와 계약한 경우는.

▲ 기존 세입자는 계약갱신청구권을 쓸 수 없다. 다른 세입자를 보호해야 하기 때문이다.

-- 계약갱신청구를 하려는데 집주인이 집을 다른 사람에게 팔았다. 새로운 집주인이 직접 집에 들어오지는 않는다고 하는데, 이 사람에게 계약갱신청구권을 행사할 수 있나.

▲ 그렇다. 집을 팔면 매수자가 권리와 의무를 포괄승계 하기에 세입자는 새로운 집주인에게 계약 갱신을 요구할 수 있다.

-- 계약갱신청구를 하려는데 집주인이 집을 다른 사람에게 팔았다. 새로운 집주인은 집에 직접 들어와서 살 계획이다. 이때 계약갱신청구권을 행사할 수 있나.

▲ 매수자가 법적 지위를 인정받는 경우 실거주 의사를 밝히면 기존 세입자의 갱신 청구를 거절할 수 있다. 하지만 새로운 집주인이 기존 세입자가 계약이 갱신됐다면 누릴 수 있었던 임대 기간에 다른 세입자를 들이면 전 세입자가 손해배상 소송을 제기할 수 있다. 실거주하겠다는 말을 지키지 않았기 때문이다.

-- 이미 4년 이상 임대차 계약을 연장했는데 이 경우에도 법 시행 후 계약갱신청구권을 행사할 수 있나.

▲ 가능하다. 임대차 3법은 계약갱신청구권을 한차례 쓸 수 있다고 규정하고 있다. 그 전에 계약을 몇 번 갱신했는지 상관없이 한 번의 청구권을 쓸 수 있다.

-- 계약을 갱신했는데 세입자가 2년을 채우지 못하고 다른 곳으로 이사하면 중개 수수료를 물어줘야 하나.

▲ 그렇지 않다. 세입자는 계약이 갱신된 경우 임대차 기간이 남아도 필요에 따라 집주인에게 계약 해지를 통보할 수 있다.

-- 집주인이 실거주를 이유로 계약갱신청구권을 거부하는 것은 집주인 본인이 거주할 때만 해당하나.

▲ 집주인뿐만 아니라 직계존속·비속이 집에 거주하는 경우다.